Pro náročný vkus. Moderní standardy rezidenčních nemovitostí business třídy v Petrohradu

Trh s bydlením v Rusku se tradičně dělí na dva velké segmenty – masový trh a luxusní domy. Na krajních bodech klasifikační stupnice se nacházejí nemovitosti elitní a ekonomické třídy. Uprostřed se nacházejí nemovitosti komfortní a business třídy. Kritéria pro zařazení domu do jedné či druhé třídy se neustále mění: to, co bylo včera považováno za „elitní“, může dnes balancovat na hranici „business“ a „comfort“. Jednoduchý logický řetězec však zůstává nezměněn: kupující, kteří mají nadprůměrné požadavky na bydlení, ale nejsou ochotni přeplácet za „přebytky“, volí bydlení business třídy. V tomto případě by měla být optimálně kombinována vysoká kvalita bydlení a cena.

Několik velmi specifických parametrů naznačuje, že nemovitost patří do business třídy: umístění nemovitosti, architektonické prvky, dispoziční řešení bytu, inženýrské vybavení, doplňkové prvky komfortu, včetně úpravy okolního území a bezpečnosti bydlení. Jak dnes tato skládačka zapadá dohromady?

kde najít business třídu

Navzdory celé řadě faktorů, které určují třídu objektu, je nejdůležitějším z nich lokalita. „Business třída se v poslední době objevuje blíže k zeleným plochám, nábřežím a historické části města,“ komentuje Olga Avetisová, obchodní ředitelka LSR. Real Estate – Severozápad. „Obvykle se takové projekty nacházejí v Centrálním, Petrohradském a Admiraltejském okrese, na místech sousedících s Moskovským prospektem, v blízkosti Černé řečky, na první linii u vody v Přímořském okrese.“

Marina Agejevová, marketingová ředitelka skupiny Krasnaja Strela, dodává, že projekty business třídy lze stavět i v nejlepších klastrech nové hromadné výstavby, které se kromě Moskevského okresu nacházejí i ve Vyborgském a Kalininském okrese. „Existují precedenty, kdy jsou obytné budovy v oblasti Náměstí Mužestva nebo v Murinu deklarovány v segmentu business třídy. Jsou to však výjimky, které vyžadují zvýšené náklady na propagaci takového nestandardního umístění. A jejich vznik není způsoben výstředností developera, ale pravděpodobně složitým finančním modelem projektů, který je nucen tvořit vysokou cenu za čtvereční,“ zdůvodňuje Marina Agejevová.

„Budova business třídy se staví v oblasti s rozvinutou infrastrukturou, sociální a dopravní,“ říká Michail Nikitin, obchodní manažer rezidenčního komplexu „Piter“. „V bezprostřední blízkosti tohoto rezidenčního komplexu se tedy nacházejí Moskevská a Vitebská třída, několik sjezdů na Západní rychlostní průměr a okruh,“ vyjmenovává Michail Nikitin a zdůrazňuje: „Tyto sjezdy jsou již v provozu, není třeba čekat na jejich výstavbu 100 let po uvedení budovy do provozu.“

moderní a kompaktní rezidenční komplex business třídy v moskevské čtvrti
moderní a kompaktní rezidenční komplex business třídy v moskevské čtvrti

Rozvinutá infrastruktura a dobrá dopravní dostupnost jsou nezbytnými, ale ne postačujícími podmínkami pro realizaci projektů business třídy, domnívá se Olga Avetisovová a svou myšlenku vysvětluje takto: „Jako business třídu lze pozicionovat pouze ty oblasti, které jsou z estetického hlediska nejzajímavější: výhledy z oken bytů hrají důležitou roli při výběru budoucího bydlení. Zároveň je deficit dobrých oblastí v business segmentu stejný jako v elitním. Proto lze každý nový projekt v této třídě považovat za velký úspěch jak pro developera, tak pro kupujícího.“ Jako ilustraci Olga Avetisovová uvádí nový projekt LSR Riviere Noire, který se bude nacházet na hranici Petrohradského a Přímořského okresu: „Téměř všechny byty v Riviere Noire mají výhled. Okna mají výhled buď na vodu, nebo na historické panorama města.“

Při realizaci vlastní strategie může developer záměrně „snížit“ třídu projektu, a to i přes povinnou lokalitu. Právě to udělala skupina Red Arrow Group při stavbě klubovny Arthouse na hranici Centrální a Admiraltyjské čtvrti. „V okruhu jednoho a půl kilometru od domu se nachází 16 divadel, Rubinsteinova ulice s restauracemi a bary. Přilehlé území sousedí s Novou scénou Malého činoherního divadla Lva Dodina, která je ve výstavbě.“

„Možná se zde více očekává elitní formát než business třída,“ říká Marina Ageevová. „Při vývoji projektu jsme však vycházeli ze skutečnosti, že v historickém centru Petrohradu není snadné najít nové bydlení ve střední cenové kategorii. Nabídky existují pouze v nových elitních a prémiových rezidenčních komplexech, existuje i levné sekundární bydlení s vlastními obtížemi kvůli eklektickému složení obyvatel a omezením, která samotné historické budovy majitelům kladou. V důsledku toho bylo rozhodnuto obsadit niku business třídy. „Zaměřili jsme se na skutečné lidi, kteří hledají slušné, atmosférické, ale ne okázalé bydlení v historickém centru. A pro nás je důležité, aby lidé, kteří si v budově koupí byty, ji naplnili životem. Koneckonců, jak se v elitních komplexech často stává – stojí prázdné, neobydlené, s tmavými okny. Majitelé žijí v zahraničí, v Moskvě, za městem – kdekoli, ale v těchto domech jen zřídka,“ vysvětluje Marina Ageevová.

klubovna se 72 byty business třídy vedle Nové scény Malého činoherního divadla v samém centru sekulárního Petrohradu

klubovna se 72 byty business třídy vedle Nové scény Malého činoherního divadla v samém centru sekulárního Petrohradu

jak zjistit business třídu

Vzhledem k poměrně přísným požadavkům na lokalitu spadají nemovitosti business třídy často pod výšková omezení kvůli své blízkosti k centrálním oblastem města. „Projekty business třídy vyšší než 10–12 pater jsou vzácné. Samotná vysoká třída bydlení však vysoký počet pater nevylučuje: kupující z business třídy může spokojeně bydlet v 15. patře, a pokud se jedná o prestižní lokalitu s dobrým výhledem – zejména na vodu a ikonické architektonické struktury, i v 25.,“ říká Michail Guščin, marketingový ředitel skupiny RBI (zahrnuje RBI a Severnyj Gorod).

Podle Mariny Agejevové je pro domy business třídy významné jméno architekta a skutečnost, že se jedná o autorský projekt, vyvinutý výhradně s ohledem na specifika adresy domu a jeho okolí. V případě „Arthouse“ se tedy předpokládá jednotné stylové řešení s komplexem nové scény Malého činoherního divadla, oba projekty vypracoval akademik architektury Michail Mamošin. „Podstatou estetického řešení je kombinace technik severního modernismu a moderní interpretace klasiky. Jde o vyjádření autentického petrohradského stylu prizmatem nejnovějších technologií,“ vysvětluje Marina Agejevová.

„Hlavní je překvapit svého kupujícího, neustále mu nabízet něco nového,“ trvá na svém Olga Avetisová. Podle ní 3D grafické prvky v architektuře již zmíněného rezidenčního komplexu Riviere Noire vytvoří zapamatovatelný obraz každé ze tří budov v komplexu. Stejné detaily se budou opakovat i v interiérech. Díky moderním technologiím se prolamovaný vzor na fasádě stane trojrozměrným a v noci bude fasáda Riviere Noire zdobena uměleckým osvětlením.

ČERNÁ ŘEKA
ideální volba pro ambiciózní lidi, kteří si cení svého času a preferují dynamický životní styl
ČERNÁ ŘEKA
ideální volba pro ambiciózní lidi, kteří si cení svého času a preferují dynamický životní styl

čím je naplněn business třída

Absence pocitu přeplněnosti je nedílnou součástí business třídy. Domy ekonomické a komfortní třídy se touto charakteristikou mohou pochlubit jen zřídka. „Bez ohledu na počet pater chcete v domě určitou intimitu. Toho lze dosáhnout snížením počtu bytů, s jejichž obyvateli se obyvatelé skutečně periodicky kříží. V našem domě je většina sekcí navržena pro 3–4 byty na patro,“ říká Michail Nikitin.

Pokud jde o plochu bytů v budovách business třídy, v posledních letech se stále více zmenšuje. „Existují projekty, kde je průměrná plocha bytu 60–70 metrů čtverečních, a ne tradičních 100 a více,“ komentuje Michail Guščin. „Ke zmenšení plochy bytu dochází kvůli zvýšení funkčnosti. Klienti si nekupují metry čtvereční, ale prostor pro bydlení, a stále více požadují funkční stránku dispozic: úzké protáhlé místnosti, obrovské chodby, třípokojové byty s pouze jednou koupelnou se stávají minulostí.“

V poslední době má značná část bytů v budovách business třídy evropské dispozice, kde je kuchyň spojena s obývacím pokojem. V této místnosti tráví obyvatelé většinu času. V soukromé části bytů se nacházejí malé ložnice. Často se nacházejí i větší koupelny, které pojmou nejen vanu, ale i sprchový kout. Kupující také očekávají přítomnost šaten, úložných prostor a technických místností, uvádí Marina Ageeva.

Díky zmenšení plochy bytů se business třída stává dostupnou většímu počtu kupujících. Zároveň developer neztrácí na ceně, protože čím menší je plocha bytu, tím dražší je každý metr čtvereční. Poptávku po velkých bytech však lze uspokojit i: v tomto případě developer poskytuje možnost kombinace dvou nebo více bytů na patře. „Možnosti větších dispozic architekti předem vypracovávají s ohledem na inženýrské sítě domu a samozřejmě všechny SNiP,“ vysvětluje Marina Agejevová.

„Kromě promyšleného uspořádání očekávají kupující v business třídě také velká okna a vysoké stropy. Za optimální výšku stropu se považují 3 metry,“ říká Michail Nikitin. „Business třída má také zvláštní požadavky na materiály: například okna s dvojitým zasklením jsou spíše dřevěná než plastová,“ dodává Michail Guščin.

„Pokud jde o inženýrské vybavení, požadavky na něj neustále rostou. Standardními prvky domu business třídy se dnes staly tiché výtahy, místa pro instalaci klimatizací a přívodní ventily v oknech,“ pokračuje Michail Nikitin. „Mezi povinné vlastnosti patří filtry pro dodatečné čištění vody z vodovodu. Tradiční pro business třídu jsou také autonomní plynové kotelny na vytápění a ohřev teplé vody,“ dodává Marina Ageeva. V „Arthouse“ je navíc zajištěn vícezónový klimatizační systém „chiller-fan coil“ s bytovým rozvodem a umístěním chladicího monobloku na střeše domu, říká Marina Ageeva. „Jedním z nejnovějších trendů je zavádění bezdrátových technologií pro přenos dat z měřičů,“ říká Michail Gushchin.

elitní rezidenční komplex na petrohradské straně, vedle konstruktivistické památky – Levašovské pekárny

elitní rezidenční komplex na petrohradské straně, vedle konstruktivistické památky – Levašovské pekárny

speciální pohodlí business třídy

„Možnost pohodlně přijet a bez problémů parkovat, cítit se bezpečně, mít profesionální správcovskou společnost,“ uvádí Michail Nikitin minimální požadavky na prvky běžného komfortu domu. „Standardním řešením je podzemní parkování, kam se lze dostat výtahem. Poměr počtu míst v takovém parkování k počtu bytů v budově na úrovni ½ je považován za přijatelný. Developeři však toto číslo překračují. „Pod naší budovou se nachází jedno z největších parkovišť ve městě: na 1137 822 bytů připadá XNUMX parkovacích míst,“ ilustruje Michail Nikitin. V tomto případě se poměr počtu parkovacích míst k počtu bytů blíží ¾.“

Charakteristickým rysem domů business třídy jsou jejich pokročilé bezpečnostní systémy. „Vchody do budov jsou vybaveny systémy videovrátných. Po obvodu komplexu je k dispozici 24hodinový bezpečnostní systém s kamerovým systémem a obyvatelé mohou také sledovat, co se děje, ze svých chytrých telefonů nebo počítačů. Prostor dvora je pro auta uzavřen. Vchody a brány mají elektronické přístupové systémy,“ uvádí Olga Avetisová příklad takového systému na příkladu projektu Riviere Noire. Domy business třídy mohou mít concierge u vchodových dveří a ostrahu na pozemku přiléhajícím k domu. Kupující bytů také očekávají oddělení toku obyvatel a návštěvníků komerčních prostor.

Pokud jde o infrastrukturu domácnosti, nejběžnější možností je vestavěná mateřská škola, někdy i ordinace lékaře. Může být poskytována i concierge služba – speciální služba, která poskytuje pomoc při řešení problémů v domácnosti a objednávání služeb od externích organizací.

Samostatnou součástí projektu business třídy je zlepšení okolní oblasti. „Správný krajinářský design není jen trend, ale nutnost pro každý kvalitní rezidenční komplex bez ohledu na jeho třídu. Dnes jsou asfalt pod okny nuceni snášet pouze obyvatelé předměstí a zcela bezmyšlenkovitě ekonomických sídlišť ve městě,“ volá Marina Agejevová.

„Na trhu je stále jen málo projektů, u kterých developer poskytuje speciální infrastrukturu pro obyvatele; to je spíše výsadou elitních projektů než business třídy,“ říká Michail Guščin. „Například náš futuristický projekt nabízí zasedací místnosti, kde můžete uspořádat důležitou schůzku; wellness zónu, kam si můžete pozvat maséra nebo kosmetologa; vlastní posilovnu.“ Je třeba si uvědomit, že vlastní infrastruktura výrazně zvyšuje měsíční platby za energie, upřesňuje Michail Guščin.