Získání stavebního povolení: žádost, dokumenty, kdo vydává – SberBusiness

Rozebereme si, v jakých situacích může podnikatel potřebovat stavební povolení, jak projít všemi fázemi jeho získání a jak si tento proces zjednodušit.

• Kdy potřebujete stavební povolení?
• Kdo vydává povolení
• Jak prozkoumat pozemek
• Jaké technické projekty jsou potřeba
• Jak připravit a odevzdat dokumenty
• Jak si vybrat zprostředkovatele pro získání povolení
• Hlavní

Kdy potřebujete stavební povolení?

Stavební povolení potvrzuje, že dokumentace stavby je v souladu s předpisy územního plánování, jakož i plánovacími projekty, geodézií a dalšími požadavky článku 51 občanského zákoníku Ruské federace.

Tento dokument uděluje fyzickým osobám podnikatelům a právnickým osobám právo stavět budovy k prodeji nebo ke komerčním účelům. Například pro kancelář, obchod, kadeřnictví, myčku aut atp. V některých případech je to vyžadováno, když je třeba objekt rekonstruovat spíše než stavět od začátku.

Bez stavebního povolení se obejdete, pokud objekt nemá základy, to znamená, že jej lze přestěhovat. Jedná se o stánky a kiosky. Nebude to potřeba, pokud se podnikatel chystá stavět:

• plynovod,
• vodovodní potrubí,
• tramvajové koleje nebo jiné předměty ze seznamu „jiné případy“.

V ostatních případech je podnik povinen získat povolení před zahájením práce. Bez něj mohou obecní úřady prohlásit stavbu za nezákonnou prostřednictvím soudu. Pak ji bude muset majitel na vlastní náklady zbourat. Bude také uložena pokuta: pro jednotlivé podnikatele – od 20 000 do 50 000 rublů, pro právnickou osobu – od 500 000 do 1 000 000 rublů.

Kdo vydává povolení

Povolení vydává orgán místní samosprávy, na jehož území se pozemek nachází: ve městech – kancelář starosty, v ostatních sídlech – obecní správa.

Která agentura je odpovědná za vydávání v konkrétní lokalitě, zjistíte na Státních službách. Přejděte na webovou stránku a zadejte svou geolokaci.

Například pro geolokaci „Moskva“ bude požadovaným oddělením Výbor pro státní stavební dozor města Moskvy.

Než požádáte o stavební povolení, musíte:

1. prozkoumat zemi,
2. vypracování technického návrhu stavby,
3. připravit dokumenty.

Jak prozkoumat pozemek

Pozemek je zkontrolován, zda splňuje všechny regulační požadavky. Za tímto účelem se provádí vyšetření. Sami to udělat nemůžete – vyšetření se objednává u geodetů a inženýrů s licencí od státu.

Na základě výsledků studie je sestaven SPOSU — plány organizace plánování pozemku. Označují důležité parametry budoucí budovy: počet podlaží, plocha budovy, počet potrubí atd.

K SPOSU je někdy doplněn inženýrsko-geologický závěr. Obsahuje informace o půdě, klimatu a ekologii oblasti. SPOZU a inženýrsko-geologický závěr nám umožňují pochopit, zda je zemina schopna unést založení stavby.

Kromě vyšetření, studovat zemi, kterou potřebujete GPZU — územní plán pozemku. Ukazuje:

1. co je nad zemí: hranice lokality, bezpečnostní zóny (pokud existují),
2. co je pod zemí: potrubí, napájecí kabely. Pokud projdou areálem, nemůžete tam stavět, protože k nim musí mít přístup veřejné služby v případě nehody.

O GPZU lze požádat prostřednictvím webových stránek státních služeb.

Jaké technické projekty jsou potřeba

K získání stavebního povolení budou zapotřebí následující technické projekty:

• AGR — architektonické a urbanistické řešení. Zobrazuje umístění budovy na místě, vchody a východy a podrobně popisuje materiály základů, stěn a střechy. Vzhled stavby musí zapadat do vzhledu lokality, jinak nemusí být vydáno stavební povolení. AGR je vyvinut architektem a schválen architektonickým výborem.
• Plán organizace výstavby. Toto je popis samotného procesu výstavby: kolik let nebo měsíců se plánuje stavět, v jakou denní dobu budou práce prováděny, kde budou skladovány stavební materiály, kdo bude odvážet odpadky. Plán lze vypracovat samostatně nebo objednat u projekční organizace.

Jak připravit a odevzdat dokumenty

Pro získání stavebního povolení musí jednotlivý podnikatel nebo právnická osoba shromáždit všechny výše uvedené dokumenty:

• SPOZU,
• GPZU,
• AGR,
• plán organizace výstavby.

• smlouva o prodeji nebo pronájmu pozemku,
• souhlas s výstavbou od každého vlastníka pozemku, pokud je více,
• ustavující dokumenty žadatele.

Musíte také vyplnit žádost. Jeho prázdný formulář a vzor vyplnění lze nalézt na webu Státních služeb v sekci „Dokumenty potřebné k přijetí služby“.

Žádost a dokumenty můžete podat místní samosprávě:

1. osobně;
2. emailem;
3. prostřednictvím zástupce, který má plnou moc;
4. prostřednictvím webových stránek Státních služeb (sekce „Kontakty“). V tomto případě bude vyžadován elektronický podpis a kopie všech dokumentů.

Minimální doba odezvy ze strany vládních agentur je 10 pracovních dnů. Odpověď může být kladná nebo záporná.

Povolení může být zamítnuto, pokud některé dokumenty chybí nebo při jejich přípravě došlo k chybám. Podrobný popis chyb je k dispozici na webu Státních služeb v sekci „Důvody pro přijetí služby, důvody pro odmítnutí“. V případě odmítnutí budou muset být dokumenty předloženy znovu.

Jak si vybrat zprostředkovatele pro získání povolení

Nejjednodušší způsob, jak se vyhnout chybám, je zapojit zprostředkovatelskou společnost. Může pomoci jak s konkrétními procesy, například provést pouze kontrolu místa, a udělat vše „na klíč“ – provést zkoušku, připravit technické projekty a předložit dokumenty.

Při výběru takové společnosti je důležité:

• kontrolovat jeho zakladatele a manažery,
• prostudujte si, s kým již spolupracovala, jaké byly výsledky,
• ověřit, zda má firma licenci na inženýrské a geodetické práce. Chcete-li to provést, přejděte do registru malých a středních podniků na daňovém webu a do vyhledávacího pole zadejte TIN, OGRNIP nebo název společnosti.

Před zahájením spolupráce je vhodné sepsat smlouvu s podrobným seznamem služeb, které bude společnost poskytovat a technickou specifikací (TOR).

Co by mělo obsahovat výkaz práce:

• k čemu je stavba určena (kancelář, prodejna, myčka aut, obytný dům atd.),
• kolik bude mít pater,
• odhad stavby.

Hlavní

Stavební povolení je nutné, pokud fyzická osoba podnikatel nebo právnická osoba plánuje postavit budovu na prodej, pro kancelář, prodejnu, myčku aut, kadeřnictví atd.

Chcete-li získat povolení, musíte provést studii pozemku, vypracovat technické návrhy budovy, připravit dokumenty a předložit je orgánu místní správy, na jehož pozemku se pozemek nachází.

Součástí studie pozemku je jeho zkoumání, na základě jehož výsledků je vypracována SPOZU. Studie navíc zahrnuje GPZU, která je požadována u Státních služeb.

Technické projekty, které jsou potřebné pro povolení, zahrnují AGR a plán organizace výstavby.

Dokumenty a žádost o povolení můžete předložit prostřednictvím státních služeb. K tomu budete potřebovat elektronický podpis.

Zprostředkovatelská společnost může provést průzkum pozemku, připravit a předložit dokumenty pro podnikatele.

(1) Lhůta pro převzetí správní odpovědnosti

Když budujete pozici, abyste vyvrátili argumenty Rostekhnadzoru, od samého začátku věnujte pozornost časovým rámcům pro přenesení administrativní odpovědnosti.

Podle části 3 Čl. 4.5. Promlčecí lhůta pro přenesení správní odpovědnosti podle zákoníku o správních deliktech Ruské federace je 1 rok od data správního deliktu.

Rostekhnadzor velmi často podává žalobu u soudu o více než rok později, to znamená, že automaticky zmešká lhůtu pro pohnání osoby k odpovědnosti.

Faktem je, že uplynutí takové lhůty nelze obnovit, a proto, když to bylo zjištěno, soud v každém případě rozhodne o odmítnutí uspokojení nároku (bod 18 Pléna Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace č. 2 ze dne 17.01.2003).

(2) K provedení díla není nutné získat stavební povolení.

Ne vždy je nutné získat stavební povolení. Výjimky jsou obsaženy v odstavci 17 Čl. 51 Kodexu rozvoje měst Ruské federace (například pokud provádíte velké opravy projektu investiční výstavby nebo měníte projekt investiční výstavby, pokud takové změny neovlivňují design a další vlastnosti jejich spolehlivosti).

Další případy jsou také obsaženy ve stanovách, například:

A) Usnesení vlády Ruské federace ze dne 12.11.2020 N 1816 „O schválení seznamu případů, kdy stavba nebo rekonstrukce liniového zařízení nevyžaduje zpracování územně plánovací dokumentace, seznamu případů, kdy výstavba nebo rekonstrukce investičního objektu nevyžaduje získání stavebního povolení. “. Podle tohoto zákona lze např. bez získání stavebního povolení provádět stavební práce a rekonstrukce:

— vodovodní potrubí a vodovodní potrubí všech typů o průměru do 500 mm,

— liniové odvodňovací konstrukce o průměru do 1 000 mm,

— dálnice kategorie 4 a 5,

– místní ulice, silnice, průjezdy,

– tramvajové koleje atd.

B) Usnesení vlády Ruské federace ze dne 07.11.2020 N 1798 „O schválení seznamu druhů přípravných prací, které nezpůsobují významnou újmu na životním prostředí a jeho složkách, které lze provést před vydáním stavebního povolení. “:

– vyčištění pozemku od stromů a jiné výsadby,

– demolice neinvestičních objektů,

– likvidace odpadu vzniklého při přípravných pracích,

— výstavba dočasných komunikací a přístupových cest,

— vývoj půdy, zhutňování a zpevňování půdy, pohyb půdy, budování násypů, hloubení příkopů, odstraňování a ukládání úrodné vrstvy půdy atd.

V mnoha případech je přístup kontrolních orgánů zcela formální: pokud budete provádět práce bez stavebního povolení, dostanete pokutu.

I když, jak již bylo naznačeno výše, rozbor zákona o rozvoji města a podzákonných norem v kontextu Vaší situace může odhalit, že v konkrétním případě nebylo nutné stavební povolení. Poté budete zproštěni odpovědnosti.

(3) Pokuste se přenést odpovědnost z developera na dodavatele a naopak

Obecně platí, že získání stavebního povolení je výsadou developera (článek 51 Kodexu rozvoje měst Ruské federace).

Ale často, když jsou vývojáři pohnáni k odpovědnosti, snaží se svalit vinu na dodavatele.

V tomto případě se musí dodavatel, aby se vyhnul odpovědnosti, řídit čl. 51 zákona o rozvoji měst RF a poznamenejte si, že ze systematického výkladu této normy je jasně zřejmé, že stavebník je jedinou osobou, která je ze zákona oprávněna získat stavební povolení, protože pouze on je vlastníkem pozemku, na kterém bude stavba realizována.

Zhotovitel sice může mít ze smlouvy povinnost získat stavební povolení, ale v této situaci bude jednat jako zástupce developera – tedy v jeho zájmu a jeho jménem (na plnou moc). Zhotovitelem v tomto případě není samostatná osoba jednající samostatně; přímo vytváří, mění a ruší občanská práva a povinnosti developera (ustanovení 1 článku 182 občanského zákoníku Ruské federace). To znamená, že developer stále zůstává odpovědný za získání stavebního povolení.

Pokud jde o vývojáře, jejich přesun odpovědnosti na dodavatele, i přes přítomnost čl. 51 občanského zákoníku Ruské federace také není bez důvodu.

Vychází z odst. 2 odst. 6 usnesení pléna Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 17.02.2011 č. 11 „K některým otázkám aplikace zvláštní části zákoníku o správních deliktech Ruské federace“, ve kterém se uvádí:

“Subjekty odpovědnosti za správní delikt uvedené v části 1 čl. 9.5. Kodex správních deliktů Ruské federace mohou zahrnovat jak developera, tak jiné osoby (dodavatel, subdodavatel), protože jsou povinny zajistit, aby developer, když je pověří prováděním stavebních prací, měl příslušné stavební povolení.”

Soudní praxe vychází z toho, že zhotovitel nebo technický objednatel může nést odpovědnost za nezískání stavebního povolení, pokud se prokáže, že (1) takovou povinnost mu ukládala smlouva, (2) stavební povolení nezískal pouze z vlastní viny (např. developer obratem předložil veškerou dokumentaci potřebnou k získání stavebního povolení, ale technický objednatel/zhotovitel přispěl k získání stavebního povolení, např. vlastními úkony k řešení stavby, např přídělového soudu Východosibiřského okresu ze dne 07.03.2024 č. F02-538/2024 ve věci č. A10-2796/2023).

(4) Možnost snížení trestu na méně než minimální výši

Pokud se žádný z výše uvedených argumentů na vaši situaci nevztahuje nebo byl soudem zamítnut, vždy ve své odpovědi požádejte o uložení minimální možné pokuty. Legislativa o správních deliktech to umožňuje. Příslušná ustanovení jsou uvedena v části 3.2. a 3.3. Umění. 4.1. Zákoník o správních deliktech Ruské federace:

Zjistí-li soudce v konkrétním případě výjimečné okolnosti (např. finanční či majetková situace osoby je příliš složitá a uložení pokuty ve standardní výši by pro ni bylo zatěžující), pak může snížit minimální možnou pokutu podle příslušného článku, maximálně však na polovinu.

Konkrétně v našem příkladu část 1 čl. 9.5. Zákoník o správních deliktech Ruské federace stanoví pokutu za provádění prací bez stavebního povolení od 500 tisíc do 1 milionu rublů. Soud za použití ustanovení části 3.2. a 3.3. Umění. 4.1. Zákon o správních deliktech Ruské federace jej může snížit na 250 tisíc rublů.

Máte tak možnost ušetřit 750 tisíc rublů.

V předchozí části jsme uvedli případ, kdy technický zákazník nesl odpovědnost za provedení prací bez stavebního povolení. V něm mu byla uložena pokuta 250 tisíc rublů (méně než minimální částka) (usnesení Rozhodčího soudu Východosibiřského distriktu ze dne 07.03.2024. 02. 538 č. F2024-10/2796 ve věci č. A2023-XNUMX/XNUMX).

(5) Bezvýznamnost činu (nepovinné)

Teoreticky existuje další legální způsob, jak se vyhnout odpovědnosti za správní delikt – prokázat jeho bezvýznamnost.

“Drobným správním deliktem je jednání nebo nečinnost, která, ačkoli formálně obsahuje znaky správního deliktu, nepředstavuje podstatné porušení chráněných veřejnoprávních vztahů vzhledem k povaze spáchaného přestupku a roli pachatele, výši škody a závažnosti následků” (bod 21 usnesení pléna Nejvyššího soudu Ruské federace ze dne 24.03.2005. března 5 ze dne 23.12.2021. března XNUMX ze dne XNUMX s při použití Kodexu Ruské federace o správních deliktech“).

Zjednodušeně to lze vysvětlit takto: ano, osoba, která je zodpovědná, se dopustila porušení, ale bylo to tak triviální, že nás prosím pochopte a odpusťte nám.

Tento argument je zvýrazněn nepovinně, protože se v soudní praxi používá velmi zřídka. Neexistují žádné ustálené, litinové důvody, na kterých by se dalo říci: řekněte to soudu a ten definitivně uzná přestupek za bezvýznamný a zbaví vás odpovědnosti. Spíš záleží spíš na konkrétním rozhodčím, jeho náladě a empatii.

Institut bezvýznamnosti se ve větší míře uplatňuje u obecných soudů, kdy je odpovědná fyzická osoba, nikoli právnická osoba.

Požadavky na právnické osoby jsou vždy vyšší, takže příznivé zacházení s nimi je vzácností. V tomto ohledu je označení nevýznamnosti v recenzi spíše výpočtem založeným na náhodě. Ale co sakra?

V případě, kterého jsem se účastnil, byl obžalovaný stíhán za to, že v polovině roku 2022 krátkodobě prováděl práce bez stavebního povolení.

Rostekhnadzor se však obrátil k soudu až v listopadu 2023, přičemž zmeškal lhůtu pro převzetí správní odpovědnosti (část 3 článku 4.5 zákoníku o správních deliktech Ruské federace).

Tedy argument (1), který jsme popsali v tomto článku, zafungoval.

Po zjištění této skutečnosti soud nevyhověl výzvě správního orgánu a žalovaného neuznal k odpovědnosti.