Tržní oceňování pozemků: koncepce, metody, etapy | Článek v časopise Mladý vědec

Pro stanovení ceny pozemku se používá řada standardizovaných metod. Jsou to obecné metodologické techniky a technologie hodnocení, které lze použít ke stanovení jeho hodnoty bez ohledu na typ využití půdy. Možnost a proveditelnost použití konkrétní metodiky nebo metody pro oceňování pozemků závisí na cíli ocenění, typu oceňované nemovitosti a dostupnosti výchozích údajů. Povinnou podmínkou pro stanovení tržní hodnoty pozemků pro jakýkoli účel je využití tržních dat. Naše oceňovací společnost v Moskvě poskytuje služby pro ocenění všech typů území s výběrem optimální metody pro vás.

Hlavní metody používané pro ocenění pozemků jsou:

• srovnání prodejů;
• vybít;
• rozdělení;
• kapitalizace pozemkové renty;
• zbytek;
• zamýšlené použití.

Tento seznam je standardní. Bylo schváleno nařízením Ministerstva majetku Ruska ze dne 07. března 2002 č. 568-r v dokumentu „Metodická doporučení pro stanovení tržní hodnoty pozemků“. Tyto metody se používají k hodnocení jakéhokoli typu území. Více o službách a metodách hodnocení se dozvíte na stránkách

• Oceňování pozemků
• Hodnocení stránek
• Oceňování zemědělské půdy
• Katastrální ocenění pozemků v obydlených oblastech

1. Metoda porovnání prodeje

Používá se k hodnocení pozemků, jak těch, které zabírají budovy, stavby a (nebo) zařízení, tak pozemků bez zástavby. Podmínkou aplikace metody je dostupnost informací o cenách transakcí s pozemky, které jsou podobné posuzovanému. Při absenci informací o cenách pozemkových transakcí je povoleno použití nabídkových (poptávkových) cen.

Tato metoda oceňování pozemku zahrnuje následující posloupnost akcí:

• definice prvků, pomocí kterých je objekt hodnocení porovnáván s podobnými objekty (dále jen srovnávací prvky);
• stanovení povahy a míry odlišností každého analogu od posuzovaného pozemku pro každý z prvků porovnání;
• stanovení pro každý z prvků srovnání cenových úprav pro analogy odpovídající povaze a míře rozdílů mezi každým analogem a posuzovaným pozemkem;
• úprava pro každý z prvků cenového srovnání každého analogu, vyrovnání jejich rozdílů od posuzovaného pozemku;
• výpočet tržní hodnoty pozemku pomocí přiměřeného zobecnění upravených cen analogů.

Mezi prvky srovnání patří faktory hodnoty oceňovaného předmětu (faktory, jejichž změna ovlivňuje tržní hodnotu oceňovaného předmětu) a charakteristiky transakcí s pozemky, které se na trhu vyvinuly.

Nejdůležitějšími nákladovými faktory bývají:

• umístění a okolí;
• účel, povolené využití, práva jiných osob k pozemku;
• fyzikální charakteristiky (reliéf, plocha, konfigurace atd.);
• dopravní dostupnost;
• infrastruktura (dostupnost nebo blízkost inženýrských sítí a podmínky pro napojení na ně, zařízení sociální infrastruktury apod.).

2. Způsob výběru

Používá se k hodnocení zastavěných pozemků.

Základní pravidla oceňování pozemků, která tato metoda obsahuje:

• dostupnost informací o cenách transakcí s jednotlivými nemovitostmi podobnými jedné nemovitosti, která zahrnuje posuzovaný pozemek. Při absenci informací o transakčních cenách je povoleno použití nabídkových (poptávkových) cen;
• soulad úprav pozemku s jeho nejefektivnějším využitím.

Tato metoda oceňování pozemku zahrnuje následující posloupnost akcí:

• stanovení prvků, kterými se provádí srovnání mezi jedním nemovitým objektem, který zahrnuje posuzovaný pozemek, a podobnými objekty;
• stanovení pro každý z prvků porovnání povahy a míry odlišností každého analoga od jednoho nemovitého objektu, který zahrnuje posuzovaný pozemek;
• stanovení pro každý z prvků srovnání cenových úprav u analogů odpovídající povaze a míře rozdílů mezi každým analogem a jedním nemovitým objektem, jehož součástí je posuzovaný pozemek;
• úprava pro každý z prvků cenového srovnání každého analoga, vyrovnání jejich odlišností od jednoho nemovitého objektu, který zahrnuje posuzovaný pozemek;
• výpočet tržní hodnoty jednoho nemovitého objektu včetně oceňovaného pozemku přiměřeným zobecněním upravených cen obdob;
• výpočet reprodukční ceny nebo nákladů na reprodukci zhodnocení posuzovaného pozemku;
• výpočet tržní hodnoty posuzovaného pozemku odečtením od tržní hodnoty jednoho nemovitého objektu, který zahrnuje posuzovaný pozemek, reprodukční náklady nebo náklady na reprodukci zhodnocení pozemku.

3. Metodika distribuce

Používá se k hodnocení zastavěných pozemků.

Pravidla pro oceňování pozemků schválená touto metodikou:

• dostupnost informací o cenách transakcí s jednotlivými nemovitostmi podobnými jedné nemovitosti, která zahrnuje posuzovaný pozemek. Při absenci informací o transakčních cenách je povoleno použití nabídkových (poptávkových) cen;
• dostupnost informací o nejpravděpodobnějším podílu pozemku na tržní hodnotě jednoho nemovitého objektu;
• soulad úprav pozemku s jeho nejefektivnějším využitím.

Metoda zahrnuje následující posloupnost akcí:

• stanovení prvků, kterými se provádí srovnání mezi jedním nemovitým objektem, který zahrnuje posuzovaný pozemek, a podobnými objekty;
• stanovení pro každý z prvků porovnání povahy a míry odlišností každého analoga od jednoho nemovitého objektu, který zahrnuje posuzovaný pozemek;
• stanovení pro každý z prvků srovnání cenových úprav u analogů odpovídající povaze a míře rozdílů mezi každým analogem a jedním nemovitým objektem, jehož součástí je posuzovaný pozemek;
• úprava pro každý z prvků cenového srovnání každého analoga, vyrovnání jejich odlišností od jednoho nemovitého objektu, který zahrnuje posuzovaný pozemek;
• výpočet tržní hodnoty jednoho nemovitého objektu včetně oceňovaného pozemku přiměřeným zobecněním upravených cen obdob;
• výpočet tržní hodnoty posuzovaného pozemku vynásobením tržní hodnoty jednotlivého nemovitého objektu, jehož součástí je posuzovaný pozemek, nejpravděpodobnější hodnotou podílu pozemku na tržní hodnotě jednotlivého nemovitého objektu.

4. Způsob kapitalizace pozemkové renty

Tímto způsobem oceňování pozemků se oceňují pozemky zastavěné i nezastavěné. Podmínkou uplatnění metody je možnost získat pozemkovou rentu z posuzovaného pozemku.

Tato metoda oceňování pozemku zahrnuje následující posloupnost akcí:

• výpočet pozemkové renty generované pozemkem;
• stanovení hodnoty odpovídajícího koeficientu kapitalizace pozemkové renty;
• výpočet tržní hodnoty pozemku kapitalizací pozemkové renty.

Kapitalizací pozemkové renty se rozumí stanovení k datu ocenění všech budoucích stejných nebo se stejnou sazbou měnících se hodnot pozemkové renty za stejná časová období. Výpočet se provede tak, že se výše pozemkového nájemného za první období po datu vyměření vydělí odpovídajícím kapitalizačním koeficientem stanoveným odhadcem. V rámci této metody lze výši pozemkového nájemného vypočítat jako příjem z pronájmu pozemku za podmínek stanovených na trhu s pozemky.

5. Zbytková metoda

Slouží k hodnocení zastavěných a nezastavěných pozemků. Podmínkou uplatnění metody je možnost zhodnocení posuzovaného pozemku zhodnocením, které generuje příjem.

Tento způsob ocenění pozemku předpokládá následující pravidla výpočtu:

• kalkulace nákladů na reprodukci nebo výměnu zlepšení odpovídajících nejúčinnějšímu využití posuzovaného pozemku;
• výpočet čistého provozního příjmu z jedné nemovitosti za určité časové období na základě tržních sazeb nájemného;
• výpočet čistého provozního zisku připadajícího na zlepšení za dané časové období jako produkt reprodukčních nebo reprodukčních nákladů
• výpočet zlepšení pomocí vhodné míry kapitalizace příjmů ze zlepšení;
• výpočet výše pozemkové renty jako rozdílu mezi čistým provozním výnosem z jedné nemovitosti za určité časové období a čistým provozním výnosem připadajícím na zlepšení za odpovídající časové období;
• výpočet tržní hodnoty pozemku kapitalizací pozemkové renty.

6. Metodika zamýšleného použití

Tento způsob oceňování pozemků je použitelný pro zastavěné i nezastavěné pozemky. Podmínkou uplatnění metody je možnost využití pozemku způsobem generujícím příjem.

Pravidla pro oceňování pozemků schválená touto metodikou předpokládají následující sled akcí:

• stanovení výše a časové struktury nákladů nutných k využití pozemku v souladu s možností jeho nejefektivnějšího využití (například výdaje na vytvoření zlepšení pozemku nebo výdaje na rozdělení pozemku na samostatné části, které se liší formou, druhem a povahou využití);
• stanovení výše a časové struktury příjmů z nejefektivnějšího využití pozemku;
• stanovení výše a časové struktury provozních výdajů nutných k získání příjmů z co nejefektivnějšího využití pozemku;
• stanovení diskontní sazby odpovídající míře rizika investování kapitálu do posuzovaného pozemku;
• výpočet hodnoty pozemku diskontováním všech příjmů a výdajů spojených s užíváním pozemku.

Konečná hodnota posuzované hodnoty pozemku je odvozena z výsledků získaných různými metodami. Při porovnávání těchto údajů je vhodné dát přednost odhadům založeným na úplnějších a spolehlivějších informacích. Významné nesrovnalosti v hodnotách pozemků vypočtených pomocí různých metod, technik a pravidel naznačují buď chyby v odhadech, nebo nerovnováhu na trhu s pozemky.

Telefon do kanceláře: +7 (985) 773-95-02
Moskva, Serebryakova Ave., 2, bldg. 1
E-mail [email protected], [email protected]

Suleimanova, K. R. Tržní ocenění pozemků: koncept, metody, etapy / K. R. Suleimanova. — Text: přímý // Mladý vědec. — 2019. — Č. 48 (286). — S. 301-303. — URL: https://moluch.ru/archive/286/64436/ (datum přístupu: 26.02.2025).

Článek se zabývá konceptem tržního oceňování pozemků, jeho způsoby a fázemi.

Klíčová slova: pozemky, tržní ocenění, srovnání prodejů, prodej.

Článek pojednává o konceptu tržního oceňování pozemků, dále o metodách a jejich fázích.

Klíčová slova: pozemky, tržní ocenění, srovnání prodejů, prodej.

Pozemky jako druh nemovitosti jsou pro investory atraktivní, protože jejich hodnota je neustále zachována.

V současné době je stále oblíbenější oblastí oceňovací činnosti posouzení tržní hodnoty pozemku, což souvisí s rozvojem trhu s pozemky a narůstajícím počtem sporů o revizi výsledků stanovení katastrální hodnoty pozemků.

Tržní hodnota pozemku je cena, která závisí na změnách na trhu s nemovitostmi v oblasti, kde se pozemek nachází, a v době prodeje.

Potřeba určit tržní hodnotu pozemků vzniká v následujících případech:

– při provádění transakcí s pozemky;

– v případě sporu o hodnotu předmětu ocenění;

– při stanovování vyvolávacích cen v soutěžích a aukcích na prodej pozemků;

– při získávání investic;

– při odebrání pozemku vlastníkovi pro potřeby státu a obce za účelem stanovení výše náhrady;

– při vkládání pozemkových práv do základního kapitálu právnických osob;

– při reorganizaci a likvidaci podniků;

– při zpochybňování výsledků státního katastrálního ocenění pozemků a v jiných případech.

Nejčastěji se používá při nákupu a prodeji pozemku nebo nemovitosti umístěné na pozemku, postaveném podle standardů stanovených pro kapitálové struktury.

V tomto případě jsou hlavními faktory ovlivňujícími náklady kategorie pozemku, přítomnost poptávky po pozemku a jeho regionální poloha.

Ocenění pozemku se provádí libovolně, dle uvážení vlastníka nemovitosti, a jeho úspěšný prodej do značné míry závisí na relevantnosti dané nabídky na trhu.

Je také důležité si uvědomit, že nadměrné zvýšení ceny pozemku může vést k neúspěchům v transakcích s nemovitostmi a snížení ceny může vést ke ztrátám pro prodávajícího.

Tržní hodnota se tak může často výrazně lišit v závislosti na změnách na trhu s nemovitostmi a dalších faktorech.

Postup tržního ocenění pozemku je upraven ustanoveními federálního zákona ze dne 29.07.1998 N 135-FZ „O oceňovacích činnostech v Ruské federaci“ [1], federálními oceňovacími standardy (dále jen FOS) a dalšími regulačními akty.

Podle současné právní úpravy zahrnuje ocenění pozemku v rámci ocenění nemovitosti tyto fáze:

– vypracování hodnotícího úkolu;

– uzavření dohody o provedení znalecké práce včetně zadání znalce;

– sběr informací o posuzovaném pozemku;

– analýza trhu s pozemky;

– výběr a zdůvodnění použití/nepoužití přístupů k hodnocení objektu;

– výpočet hodnoty posuzované plochy pomocí metod hodnocení poskytovaných Federální správou majetku;

– koordinace výsledků hodnocení a zpracování pozemkové zprávy.

Postup při posuzování pozemku musí vycházet ze standardů stanovených FSO č. 1 [2], FSO č. 2 [3], FSO č. 3 [4] a FSO č. 7 [5]. Aplikace těchto norem je povinným požadavkem při posuzování hodnoty pozemku. Podle federálního standardu č. 7 se tržní hodnota pozemku posuzuje na základě druhu jeho skutečného využití.

Metodickým podkladem pro tržní oceňování pozemků jsou doporučení schválená nařízením Ministerstva majetku Ruské federace ze dne 07.03.2002 č. 568-r [6].

Tržní hodnota pozemku by měla být dle metodických doporučení stanovena na základě jeho nejefektivnějšího využití, tedy nejpravděpodobnějšího využití pozemku, které je fyzicky možné, ekonomicky odůvodněné, zákonem povolené, finančně proveditelné a v důsledku toho bude hodnota pozemku maximální. Tržní ocenění lze provést pomocí různých metod: srovnání prodejů; splnit; distribuce; kapitalizace pozemkové renty; zbytek; zamýšlené použití. Doporučení Ministerstva majetku Ruské federace navíc samostatně zkoumají specifika posuzování tržní hodnoty zemědělské půdy.

Stanovení tržní hodnoty pozemku je složitý proces navržený tak, aby poskytl přesný úsudek o likviditě vybrané lokality; k tomu se používají následující metody:

– Metoda porovnání prodeje;

– Způsob kapitalizace pozemkové renty;

– Způsob zamýšleného použití.

Každá z těchto metod se aplikuje na zastavěné i prázdné plochy; podívejme se na každou podrobněji.

1) Porovnání prodejů – používá se k hodnocení zastavěných a nezastavěných pozemků a je založeno na srovnání posledních prodejních transakcí v okolí místa hodnocení.

Chcete-li použít tuto metodu, budete potřebovat informace o cenách transakce.

Nevýhody této metody: ne vždy je možné zjistit přesnou částku transakce; v takových situacích můžete použít tržní nabídkovou cenu (prodejní cenu); ne vždy je možné najít analogy.

2) Alokační metoda se používá k hodnocení zastavěných pozemků.

Spočívá v odečtení nákladů na vylepšení od nákladů na komplex jako celek.

Požadováno: informace o transakčních cenách pro podobné budovy (vylepšení).

Nevýhody: vhodné pouze pro pozemky s úpravami odpovídajícími jeho nejefektivnějšímu využití a proces stanovení hodnoty budov je značně pracný.

3) Způsob rozdělení – používá se pro zastavěné pozemky.

Spočívá v rozdělení podílu na ceně pozemku z nákladů na areál (pozemek + úpravy).

Budete potřebovat: informace o nedávných transakcích, informace o nejpravděpodobnějším podílu pozemku na nákladech na komplex.

Nevýhody: nespolehlivost posouzení podílu pozemku.

4) Metoda kapitalizace pozemkové renty se aplikuje na zastavěné a nezastavěné pozemky.

Požadováno: možnost příjmu pozemkového nájemného z posuzovaného pozemku.

Spočívá ve stanovení nájemného za pozemek a celkového zisku, který přináší z jeho pronájmu.

Nevýhody: nepřesnost ve výběru podobných objektů a stanovení míry kapitalizace.

5) Zbytková metoda se používá pro zastavěné a nezastavěné pozemky.

Požadováno: schopnost vytvářet vylepšení, která generují příjem na posuzovaném místě.

Spočívá ve stanovení příjmu z jednoho majetku mínus příjem ze zlepšení.

Nevýhody: potíže s předpovídáním změn v příjmu z půdy a také vysoká pracnost při výpočtu nákladů na budovy (vylepšení).

6) Způsob zamýšleného využití se používá pro zastavěné a nezastavěné pozemky.

Požadováno: schopnost používat stránky k vytváření příjmů.

Skládá se z: výpočtu peněžních toků ze zisků a výdajů z užívání, prodeje a pronájmu pozemku.

Nevýhody: dlouhé časové období pro práci na hodnocení na pozadí velkého množství možných možností využití webu.

Z výše uvedených údajů lze vyvodit závěry o hodnotě pozemků.

V praxi se tržní oceňování pozemků provádí převážně metodou srovnávání tržeb, pokud je rozvinutý trh s pozemky. Pro provedení kompetentního posouzení je nutné mít spolehlivé informace na trhu s předměty podobnými předmětu posuzování.

Vidíme tedy problém tržního oceňování pozemků – objekty jsou posuzovány podle základních parametrů, ale v procesu oceňování není zohledněno mnoho faktorů. Například jeden pozemek pro individuální bytovou výstavbu s rovným terénem a obecně vhodnou půdou pro stavební výstavbu bude cenově shodný s jiným pozemkem s bažinou za předpokladu, že hlavní charakteristiky uvedené výše pro oba pozemky jsou podobné. V tomto ohledu budou skutečné náklady na druhý pozemek pro majitele vyšší, protože bude muset investovat peníze do jeho vylepšení.

1. Federální zákon ze dne 29.07.1998. července 135 N 28.11.2018-FZ (ve znění ze dne 148. listopadu 149) „O oceňovacích činnostech v Ruské federaci“ // „Rossiyskaya Gazeta“, N 06.08.1998-XNUMX, XNUMX. srpna XNUMX.
2. Vyhláška Ministerstva hospodářského rozvoje Ruska ze dne 20.05.2015 N 297 „O schválení Federálního oceňovacího standardu „Obecné koncepce oceňování, přístupy a požadavky na provádění oceňování (FSO N 1)“ // SPS „ConsultantPlus“.
3. Vyhláška Ministerstva hospodářského rozvoje Ruska ze dne 20.05.2015 N 298 „O schválení Federálního standardu oceňování „Účel oceňování a typy hodnoty (FSO N 2)“ // // SPS „ConsultantPlus“.
4. Vyhláška Ministerstva hospodářského rozvoje Ruska ze dne 20.05.2015 N 299 (ve znění ze dne 06.12.2016) „O schválení Federálního oceňovacího standardu „Požadavky na zprávu o ocenění (FSO N 3)“ // // SPS „ConsultantPlus“.
5. Vyhláška Ministerstva hospodářského rozvoje Ruska ze dne 25.09.2014. září 611 N 7 „O schválení Federálního oceňovacího standardu „Oceňování nemovitostí (FSO N XNUMX)“ // SPS „ConsultantPlus“.
6. Vyhláška Ministerstva majetku Ruské federace ze dne 06.03.2002 N 568-r (ve znění ze dne 31.07.2002) „O schválení metodických doporučení pro stanovení tržní hodnoty pozemků“ // SPS „ConsultantPlus“.

Základní pojmy (vygenerováno automaticky): pozemek, pozemek, tržní ocenění, tržní hodnota, pronájem pozemku, ocenění, odhadovaný pozemek, zamýšlené použití, srovnání prodejů, komplexní hodnota.