Panělský dům. Je výhodné kupovat nemovitost v této zemi? | Argumenty a fakta

Portál Prian odhaduje počet transakcí na nákup španělských nemovitostí Rusy na 3 tisíce ročně. Téměř polovina z nich je v regionu Costa Blanca.

Podle studie poradenské společnosti budou investice do španělských nemovitostí v roce 2021 patřit k těm nejvýnosnějším – v zemi je nedostatek nájemního bydlení, na kterém si kupci nerezidenti většinou plánují vydělat.

Kolik si můžete vydělat pronájmem nemovitosti ve Španělsku? A jaká jsou úskalí takového nákupu? Společně s realitním expertem z Vyšší školy finančního managementu Ljudmila Anisimová AiF.ru vyšetřoval.

Víza, povolení k pobytu, občanství

Cizinci si mohou ve Španělsku koupit byty či byty na primárním i sekundárním trhu, vily s pozemky, komerční nemovitosti i jednotlivé pozemky.

Majitel nemovitosti (bez ohledu na její hodnotu) má právo požádat o vícevstupové schengenské vízum, které mu umožňuje pobývat ve Španělsku po dobu až 90 dnů během šesti měsíců.

Zde můžete získat povolení k pobytu pro investování do nemovitostí: náklady na nemovitost musí být alespoň 500 tisíc eur (45 milionů rublů), nemovitost musí být zakoupena z vlastních prostředků, to znamená bez použití hypotéky.

Povolení k pobytu mohou společně s investorem získat nejen úřední manželé a nezletilé děti, ale také manželé, rodiče a zletilé děti, pokud jsou žadatelem podporováni a ještě si nevytvořili vlastní rodinu.

Po podepsání předběžné smlouvy o koupi a prodeji nemovitosti v hodnotě minimálně 500 tisíc eur můžete požádat o investorské vízum a po podpisu hlavní smlouvy můžete požádat o vízum na dobu jednoho roku nebo povolení k pobytu na dobu dvou let. Platnost prodlouženého povolení k pobytu je pět let s možností prodloužení každých 5 let bez omezení. Investorské vízum opravňuje nejen k pobytu, ale také k práci ve Španělsku.

Jak koupit nemovitost ve Španělsku?

Cizinec musí získat identifikační číslo (numero de identificacion de extranjero, NIE) a otevřít si účet ve španělské bance. Advokát obvykle provádí prohlídku nemovitosti před transakcí. Kupní a prodejní smlouvu podepisuje notář, který rovněž předá dokumenty do registru k zápisu práv nového vlastníka.

Pokud je obytný prostor pořizován hypotékou, je nutné podat předběžnou žádost (před podpisem hlavní smlouvy). Ve Španělsku začínají sazby od 2,5 % a maximální doba půjčky je 30 let. Pro zvážení poskytnutí úvěru si banka vyžádá předběžnou kupní a prodejní smlouvu, daňové přiznání a bankovní výpisy ze země bydliště dlužníka.

A co ceny?

Cenu nemovitosti ovlivňuje celková metráž, počet pokojů, rekonstrukce, blízkost centra nebo moře, ale i přítomnost bazénu a dalšího doplňkového vybavení.

Během pandemie poklesl prodej domů cizincům o přibližně 37,4 %, zejména ve Valencijském společenství a na Kanárských ostrovech. Dynamika cen byla v jednotlivých regionech nerovnoměrná, od poklesu o 5,9 % (Galicia) po nárůst o 25,4 % (La Rioja).

Největší výběr zlevněného bydlení ve Valencii byl soustředěn v provinciích Valencie a Castellón, v Andalusii – v Almerii, Malaze a Granadě, především v rekreačních oblastech. Nyní si zde můžete koupit byt za 15 tisíc eur (1,3 milionu rublů).

Daně

Při koupi nemovitosti budete muset platit daně. Je stejná pro Španěly i cizince, liší se však podle regionu a typu nemovitosti: na primárním trhu je to 10 %, s celorepublikovou platností, na sekundárním trhu je to 6,6-10 %, podle regionu je daň z nákupu pozemků a komerčních nemovitostí 21 %.

Kolkovné od 0,5 do 1,5 % (podle regionu) se platí pouze u novostaveb.

Mezi další dodatečné výdaje, které kupujícímu vzniknou, patří služby realitní kanceláře (3-5 %), právníka (1-1,5 % nebo hodinová sazba), notáře (1-2 %), překladatele, poplatky za hypotéku a zprostředkovatelské služby v případě hypotéky (0,5-1 % a více), v celkové výši až 10-15 % z ceny nemovitosti.

Ano, při prodeji je také potřeba zaplatit daň: pro nerezidenty ze zemí EU/EHP – 19%, pro občany třetích zemí – 24%, pro rezidenty Španělska 19-23% (v závislosti na výši zisku), pokud vlastnili nemovitost méně než tři roky.

Další daň – ze zvýšení katastrální hodnoty pozemků – se vypočítává individuálně v každém okrese.

Od roku 1998 je v platnosti Úmluva o zamezení dvojího zdanění podepsaná mezi Ruskem a Španělskem.

Poplatky za služby

Stejně jako u daní závisí výše účtů za energie na různých faktorech: stavu majetku a infrastruktury (od 50 do 500 eur měsíčně). Nejvyšší nájemné platí majitelé nemovitostí s bazénem, ​​ostrahou, saunou, tenisovými kurty atd.

Náklady na elektřinu jsou ovlivněny zvoleným tarifem, celkovým zatížením a dodavatelskou organizací. Zásobování vodou se také platí v závislosti na regionu a dodavateli.

Ve středních a severních oblastech Španělska je centrální zásobování plynem, na jihu a na východním pobřeží zásobování plynem teprve začíná.

V bytech nyní není instalováno ústřední topení; používají se klimatizační a energeticky úsporné systémy.

Je výhodné být nájemcem ve Španělsku?

Výnos z dlouhodobého pronájmu nemovitostí ve Španělsku je cca 7,5 %, čistý příjem po zdanění a nákladech na služby cca 4-5 %.

Krátkodobé pronájmy jsou typické na pobřeží a v rekreačních oblastech, přičemž sazby závisí na nemovitosti, sezóně a lokalitě: od 210 EUR za týden mimo sezónu do 350 EUR za týden v hlavní sezóně.

Za účelem pronájmu bydlení je vlastník povinen zaregistrovat nemovitost u Ministerstva cestovního ruchu a provádět srážky z příjmu do místního rozpočtu (24 %).

Více než dvě třetiny Španělů bydlí v bytech (po Lotyšsku je to nejvyšší číslo v Evropské unii). Bytový boom v zemi začal v 1960. a 1970. letech XNUMX. století, kdy se venkovské obyvatelstvo začalo masově stěhovat do měst za prací. V zemi je stále vysoká poptávka po nájemním bydlení, a tak se nájemníci shánějí bez problémů.