Jak může finanční úřad zjistit, že pronajímáte byt a neplatíte daň z příjmu

Mít prázdný byt je skvělým zdrojem pasivního příjmu. Investoři také vydělávají peníze investováním do nemovitostí a jejich pronájmem, zatímco ceny nemovitostí na trhu rostou.

Platit daň z příjmu je povinností každého občana. Peníze získané z pronájmu bytu jsou příjmem. Pronajímatel proto musí platit daň z příjmu fyzických osob. Jen málokdo s tím ale spěchá. Domnívají se, že daňový úřad o obdržení takového příjmu stejně nebude vědět. Federální daňová služba má však své vlastní metody pro identifikaci neplatičů. Ani příjem peněz v „obálce“ ne vždy ušetří.

Jak může Federální daňová služba zjistit informace o pronájmu domu? Jaké jsou důsledky neplacení daní? Jak lze legalizovat příjem z pronájmu nemovitostí?

Jak může finanční úřad identifikovat pronajímatele, kteří neplatí daně

I když je obtížné zjistit informace o nelegálním pronájmu bytů, Federální daňová služba to může udělat. A to nejen samostatně, ale i po „udání“ třetí strany.

Vlastní vyhledávání

Nejnebezpečnějším způsobem platby pro pronajímatele je bezhotovostní platba. Pokud od nájemníka obdrží peníze na kartu, může mít Federální daňová služba podezření, že je něco v nepořádku.

Na žádost daňové správy jsou banky povinny informovat ji o otevírání a zavírání účtů fyzických osob. To znamená, že daňová správa může zjistit, že například Ivanov Ivan Ivanovič si otevřel kartový účet v bance „A“ dne 15. srpna 2024. Banky jsou také povinny na žádost Federální daňové správy poskytnout informace o pohybu finančních prostředků.

Systematický příjem finančních prostředků ve stejné výši je pro Federální daňovou službu podezřelý.

Ukazuje se, že pokud je na kartu jednotlivce každý měsíc ke stejnému datu po dlouhou dobu vkládána stejná částka peněz, může Federální daňová služba (FTS) mít za to, že majitel účtu pobírá systematický příjem, a to i z pronájmu bytů.

Samozřejmě, že nikdo nebude účtovat daně bezprostředně před zahájením šetření. Koneckonců, může se jednat o přírůstek platu nebo něco jiného. Osoba však může být vyzvána k potvrzení zdroje finančních prostředků. Pokud nájemce v účelu převodu neuvede, že se jedná o „nájemné“, pak se Federální daňová služba bude muset i tak pokusit prokázat opak.

Příjem dat z Finmonitoringu

Tato možnost je podobná předchozí. Pouze v tomto případě, pokud banka nahradí podezřelé převody, může kartu zablokovat a předat data Federální daňové službě.

Faktem je, že banky jsou povinny sledovat implementaci federálního zákona 115, který se někdy nazývá „proti praní špinavých peněz“. Neustálé převody stejné částky lze považovat za příjem z podnikatelské činnosti. Čím vyšší částky, tím více podezření. Automatický systém banky může převody považovat za podezřelé a zaměstnanec účet dočasně zablokuje. Poté bude majitel karty pozván do banky k objasnění okolností.

Bankovní účet může být zablokován do doby, než se okolnosti vyjasní.

A zde bude muset samotný majitel karty prokázat, že nepobírá příjem z pronájmu, aby si účet odblokoval. Problém je ve skutečnosti závažnější. Pokud banka kartu neodblokuje, zašle údaje o dané osobě centrální bance. V důsledku toho se daná osoba dostane na tzv. černou listinu. Poté bude obtížné si otevřít účet kdekoli jinde.

Podle údajů z Rosreestru

Daňová správa může v rámci meziresortní výměny přijímat informace o osobách, které vlastní více než jednu nemovitost. A Rosreestr je povinen tyto informace pravidelně předávat daňovým úřadům.

Obecně se to nedělá za účelem identifikace pronajímatelů. Federální daňová služba poté vypočítá daň z nemovitosti na základě katastrální hodnoty nemovitosti a zašle vlastníkům příslušná oznámení.

Teoreticky by se ale nějaký obzvlášť ostražitý daňový úředník mohl zeptat, zda majitel dvou bytů jeden z nich pronajímá.

Je třeba říci, že takové případy jsou extrémně vzácné. Zaměstnanec musí nejprve zjistit, zda občan vlastní více než jednu nemovitost. Poté musí vyhledat jeho daňové přiznání a ověřit si daňové informace. Pokud v něm nejsou uvedeny žádné příjmy z pronájmu, může inspektor mít podezření, že druhý dům je pronajímán.

Maxim Serbov analytik GID.HOUSE

Je obtížné identifikovat neplatiče. Inspektor musí osobně navštívit adresu bytu, kde není majitel registrován, a pokusit se prokázat, že nemovitost byla pronajata nelegálně.

Sousedé nebo místní policista

Pokud se inspektor rozhodne věnovat svůj čas takové razii, bude mít možnost zjistit skutečnost pronájmu bytu bez placení daní. Stačí se jednoduše zeptat sousedů nebo osoby bydlící na dané adrese. Pokud je samozřejmě byt skutečně pronajímán za peníze.

Sousedé si mohou stěžovat na hlučné nájemníky

Inspektor se může obrátit na místního policistu, který má větší znalosti o lidech žijících v jeho oblasti. Někdy není razie finanční správy nutná. Nespokojení sousedé mohou Federální daňové službě úmyslně oznámit, že je byt pronajatý. Například někomu se nelíbí hlasitá hudba v bytě, pravidelné večírky atd. Nebo má soused prostě špatný vztah s majitelem bytu.

Bude finanční úřad schopen prokázat příjem z pronájmu?

Nyní nedochází k neustálým raziím ani hromadnému blokování účtů. Pronajímatelé proto mohou prozatím víceméně klidně spát. Pro daňové úřady je těžké pochopit, odkud peníze pocházejí. A Finmonitoring se zpravidla zaměřuje na velké transakce.

I když inspektor správně podezřívá nelegální pronájem bytu a dorazí na adresu, bude muset stále prokázat skutečnost, že přijímal peníze za nájemné. Nejhorší situace pro pronajímatele bude, pokud nájemník inspektorovi dobrovolně oznámí, že si byt pronajímá. V jiných situacích bude obtížné prokázat příjem z nájemného. Je to však možné.

Jaké budou důsledky pro majitele domu?

Pokud se daňovým úřadům podaří prokázat skutečnost pronájmu nemovitosti, budete muset zaplatit 13 % z celkového příjmu po dobu 3 let, jakož i penále a pokuty.

První pokuta je za nezákonné podání a nezaplacení daně z příjmu fyzických osob. Činí 20 % z dlužné částky daně. Nebo 40 %, pokud Federální daňová služba prokáže, že se osoba úmyslně vyhnula placení daně z příjmu fyzických osob.

Druhá pokuta bude za včasné podání daňového přiznání. Bude činit 5 % z nezaplacené částky daně z příjmu fyzických osob za každý měsíc prodlení, celkem však maximálně 30 %.

Za pozdní platbu daní bude také účtována pokuta ve výši 1/300 aktuální sazby centrální banky každý den.

Trestní odpovědnost je možná. Pokud celkový příjem z pronájmu za 3 roky překročil 2.7 milionu ₽, může se jednat o:

• pokuta ve výši platu nebo jiného příjmu vlastníka nemovitosti po dobu 1-2 let;
• pokuta ve výši 100–300 tisíc ₽;
• nucená práce až na 12 měsíců;
• zatčení až na 6 měsíců;
• odnětí svobody až na 1 rok.

Pokud celková částka nezaplacené daně přesahuje 13.5 milionu ₽, může se jednat o:

• pokuta až do výše 500 tisíc ₽ nebo ve výši příjmu za 18–36 měsíců;
• odnětí svobody na 18–36 měsíců.

Je však třeba říci, že trestní odpovědnost nastane pouze v případě, že osoba nikdy nepodala prohlášení 3-NDFL nebo do něj vědomě uvedla nepravdivé informace.

Jak legálně pronajmout svůj dům

Dříve mohli pronajímatelé platit 13 % jako fyzické osoby. Nebo se zaregistrovat jako fyzická osoba podnikatel a odečítat 6 % z přijatého příjmu, ale také odvádět povinné příspěvky na zdravotní pojištění. Nyní je nejlepší možností NPD – daň z příjmu z profesní činnosti pro osoby samostatně výdělečně činné.

Sazba daně bude pouze 4 % a zpočátku ještě nižší díky odpočtu. Žádné složité účetnictví, pokladna, KUDiR, přiznání. Zaregistrovat se můžete s pasem do 1 dne online prostřednictvím aplikace Moje daň. Ta již sleduje váš příjem: přijaté peníze – uvedená částka v žádosti. Federální daňová služba poté sama vypočítá výši daně, kterou je třeba každý měsíc zaplatit.

Je zřejmé, že poctivé placení daní bude rozhodně levnější než možné finanční ztráty po odhalení faktu nelegálního pronájmu bytů. Proto je lepší se oficiálně stát OSVČ volbou NPD.