Federální daňová služba může monitorovat stínový pronájem bytů

Pronajímáte byt a neplatíte daně? Daňová služba se dlouhodobě zaměřuje na pronajímatele: pokuty, penále a seriózní kontroly přinesou finanční ztráty a zničené nervy. Zjistěte, jak se legálně vyhnout problémům, zvolit správný daňový režim a chránit se před zbytečnými riziky.

Obecná ustanovení pro zdanění příjmů z pronájmu

Příjmy z pronájmu bytu podléhají dani. Daňová služba považuje takový příjem za součást celkových výdělků a vyžaduje jeho oficiální prohlášení. Neznalost zákonů nebo ignorování pravidel povede dříve či později k pokutám a dalším nepříjemným následkům.

Legislativní základ

• Článek 3 – o nedotknutelnosti obydlí;
• Článek 30 – o právech a povinnostech vlastníka;
• Článek 35 – o vystěhování občana;
• Článek 39 – o údržbě společného jmění domu;
• § 7 – o platbách za bydlení a energie.

• Kapitola 23 – Daň z příjmu fyzických osob (PID);
• Kapitola 26.2 — zjednodušený daňový systém (STS) pro fyzické osoby podnikatele;
• kapitola 26.5 – systém zdanění patentů pro fyzické osoby podnikatele;
• Kapitola 32 – daň z majetku fyzických osob;
• Oddíl 4 – Obecná ustanovení o placení daní.

Definice nájemného a výnosu z pronájmu

• na nebytové nemovitosti,
• Nebytové prostory jsou pronajímány právnickým osobám.

Příjem z pronájmu je částka, kterou dostáváte od nájemníka. Pokud například pronajmete byt za 30 tisíc rublů měsíčně, je to váš příjem. Pokud nájemce platí další účty za energie, daně se účtují pouze z částky, která vám zůstane.

• stížnosti od sousedů;
• reklamy na specializovaných webových stránkách půjčoven;
• bankovní transakce související s přijímáním plateb za bydlení.

Zdanění příjmů z pronájmu pro fyzické osoby

Pronájem bydlení je ziskový zdroj příjmů. Podívejme se na hlavní možnosti platby daní dostupné fyzickým osobám v Rusku.

Daň z příjmu fyzických osob (NDFL)

Fyzické osoby pronajímající bydlení jsou povinny platit daň z příjmu fyzických osob (PIT) ve výši 13 %. Toto je standardní sazba. Týká se například mezd nebo příjmů z prodeje nemovitosti. Daň se platí za předchozí rok a přiznání se podává do 30. dubna následujícího roku.

Pokud celkový roční příjem přesáhne 5 milionů rublů, sazba z přebytku se zvýší na 15 % (takzvaná „daň pro bohaté“, zavedená v roce 2021).

Stává se, že pronajatý byt má více vlastníků. Každý z nich je povinen podat vlastní přiznání a daň se vypočítá v poměru k jeho podílům.

Profesní daň z příjmu (PIT) pro osoby samostatně výdělečně činné

• 4% – pokud je bydlení pronajímáno jednotlivcům;
• 6 % – pokud jsou nájemci právnické osoby nebo fyzické osoby podnikatelé.

Tato možnost je výhodná pro ty, kteří pronajímají jeden nebo dva byty. Daňové přiznání se provádí automaticky a daně se platí na základě přijatých plateb.

Samostatný podnikatel (IP)

Při vlastnictví více bytů k pronájmu se pronajímání nemovitostí stává systematickým. Příjem může přesáhnout 200 tisíc rublů měsíčně. V tomto případě má smysl zaregistrovat se jako samostatný podnikatel.

1. Obecný daňový systém (GTS): 13% daň z příjmu.
2. Zjednodušený daňový systém (STS): sazba 6 % z příjmu.
3. Patentový daňový systém (PTS): pevná částka v závislosti na regionu a oblasti pronajatého bydlení.

Tipy pro výběr daňového systému pro jednotlivce

• Pokud nemovitost pronajímáte nepravidelně nebo máte malý příjem, zaregistrujte se jako OSVČ.
• U velkých nájemních projektů nebo systémového podnikání zvažte registraci jako individuální podnikatel s patentem nebo zjednodušeným daňovým systémem.
• V případě pronájmu bydlení fyzickou osobou bez registrace jako OSVČ se daň platí prostřednictvím daně z příjmu fyzických osob.

Zdanění příjmů z pronájmu u právnických osob

Předmětem daně je i pronájem nemovitosti právnickou osobou. Daňové zatížení právnických osob se liší od daňového zatížení fyzických osob. Podívejme se na hlavní daňové povinnosti.

Daň z příjmu firmy

1. náklady na údržbu a opravy pronajatého majetku;
2. energie, pokud je neplatí nájemce;
3. odpisy budov a staveb;
4. administrativní náklady spojené s pronájmem.

Zjednodušený daňový systém (STS)

• Příjem: sazba 6 %. Platí pro celkové příjmy bez výdajů.
• Příjmy mínus výdaje: sazba 15 %. Platí pro rozdíl mezi příjmy a výdaji.

DPH

Pokud právnická osoba pronajímá nemovitost, je povinna účtovat daň z přidané hodnoty (DPH): 20 %. DPH se nevztahuje na pronájem bytových prostor.

Právnické osoby působící ve zjednodušeném daňovém systému DPH neplatí. Tento daňový systém je atraktivnější pro malé a střední podniky.

UTII a PSN

Jednotná daň z imputovaných příjmů (UTII) se dříve používala na pronájem nemovitostí, ale od roku 2021 byla zrušena. Nyní nájemci přecházejí na jiné daňové režimy, nejčastěji na zjednodušený daňový systém.

Systém zdanění patentů (PTS) se nevztahuje na právnické osoby. Režim je dostupný pouze pro jednotlivé podnikatele.

Tipy pro výběr daňového systému pro právnickou osobu

• objem příjmů z pronájmu;
• výši výdajů na údržbu nemovitosti;
• nutnost platit DPH;
• právní postavení nájemců (fyzických nebo právnických osob).

Srovnání daňových režimů

Vhodný daňový režim minimalizuje náklady a zajišťuje soulad se zákonem. Porovnejme hlavní možnosti pro fyzické osoby, živnostníky a právnické osoby.

• 13 % (standardní);
• 15 % (při příjmu nad 5 milionů)

• 4 % (od jednotlivců);
• 6 % (od právnických osob)

• 6 % (příjem);
• 15 % (příjmy mínus výdaje)

• 13 % (daň z příjmu);
• 20 % (DPH)

Závěr: Pro fyzické osoby by byl nejvýhodnější volbou FNM, pokud příjmy nepřesahují limit. Jednotliví podnikatelé s velkými výdaji budou preferovat zjednodušený daňový systém. Velké společnosti fungují podle obecného daňového systému.

Odpovědnost za daňové úniky

Finanční úřady aktivně monitorují trh s nájemním bydlením. Využívají data z online platforem, bankovní transakce a stížnosti občanů. Podívejme se na hlavní typy odpovědnosti.

1. Pokuty

Za nezaplacení daně hrozí fyzické osobě pokuta ve výši 20 % z částky daně a v případě úmyslného krácení až 40 %. Za každý den prodlení se účtují také penále.

2. Administrativní odpovědnost

Pokud je porušení zjištěno poprvé a výše nezaplacené daně je zanedbatelná, může být uložena správní pokuta.

3. Trestní odpovědnost

Nezaplacení daní ve výši více než 2,7 milionu rublů během tří let může mít za následek trestní odpovědnost. Tresty se pohybují od vysoké pokuty až po odnětí svobody.

4. Blokování účtů

Daňová služba má právo zablokovat bankovní účet poplatníka až do úplného splacení dluhu.

Podejte svá přiznání a plaťte daně včas. Upozorňujeme, že finanční úřady neustále zlepšují své kontrolní mechanismy.

Proč je výhodné pronajímat bydlení legálně?

1. Právní ochrana. Sepsání nájemní smlouvy chrání majitele před případnými nároky sousedů a správcovských společností. Bez dohody mají sousedé nebo zástupci správcovské společnosti právo stěžovat si na nelegální pobyt cizích osob v bytě.
2. Odpovědní obyvatelé. Nájemní smlouva disciplinuje nájemníky. Je tam jasně řečeno:
   • odpovědnost za péči o byt a majetek;
   • podmínky a výše nájemného;
   • podmínky pro předčasné ukončení smlouvy.
3. V případě poškození majetku nebo opožděné platby slouží smlouva jako základ pro uplatnění reklamace. Kromě toho je možné stanovit pokuty za porušení.
4. Finanční zajištění. Bez nájemní smlouvy se mohou nájemníci obrátit na soud a požadovat vrácení všech peněz zaplacených za nájem. Uzavřená dohoda potvrzuje zákonnost plateb, s výjimkou takových případů.
5. Pojištění pro případ nenadálých situací. Nájemní smlouvou si pojistíte byt proti různým rizikům. V případě nouze uhradí náklady pojišťovna. Pokud byl byt pronajat nelegálně, platba bude s největší pravděpodobností zamítnuta, protože pronajímatel porušil pojistné podmínky.
6. Vyhýbání se daňovým sankcím. Daňová kontrola bez formální dohody bude mít za následek pokuty a penále. Pokud finanční úřady zatajené příjmy odhalí, majitel bude muset zaplatit 20 % ze zatajené částky.

Na našem webu najdete spoustu užitečných materiálů, které vám pomohou pochopit nuance daňových systémů, vybrat si nejlepší režim a vyhnout se pokutám. Použijte tyto informace, aby byl váš pronájem nejen ziskový, ale také bezpečný!

Neplatil daně za pronájem bytu – dostal pokutu od Federální daňové služby. Život nedávno ohlásil takový příběh. Ukázalo se, že finanční úřady se dozvěděly o platbách za energie a také o pravidelných převodech na kartu majitele nemovitosti. Jak finanční úřad sleduje stínové nájemné? Kdo si obvykle stěžuje u Federální daňové služby? A jaké jsou způsoby, jak se pojistit proti škodám?

Příběh začal banálně. Moskvič, jak píše Life, zdědil byt a pronajal ho. A nedávno obdržela oznámení od finančního úřadu o nedoplatcích více než 50 tisíc rublů. Jde o nezaplacené daně z příjmů z pronájmu nemovitostí. A ukázalo se, že Federální daňová služba obdržela údaje o platbách za veřejné služby a o spotřebovaných zdrojích. A také, že na ženskou kartu se každý měsíc převádí 35 tisíc rublů. Inspektoři slíbili, že budou požadovat zaplacení daní prostřednictvím soudních exekutorů. O tom všem lze samozřejmě polemizovat. A stále se neví, na čí stranu se soud postaví. Tady se ale bavíme spíše o ilustrativním příkladu. Evgeny Timofeev, vedoucí daňové praxe v Bryan Cave Leighton Paisner (Rusko), komentuje:

Evgeny Timofeev, vedoucí daňové praxe v Bryan Cave Leighton Paisner (Rusko): „Zde je poměrně překvapivé následující: nejde o tak vysoké částky, aby finanční úřady vynakládaly velké prostředky na sledování těchto řetězců kvůli poměrně skromným daním. Otázkou spíše je, že se pravděpodobně jedná o pokus nějakým způsobem ukáznit a obecně zvyknout lidem na kulturu přiznání a placení daní, přestože technicky to všechno není nyní těžké.“

Je tu ještě jeden detail. Byl zjištěn dluh za komunální služby. Je tedy dost možné, že správcovská společnost zašla na finanční úřad a předala informaci, že konkrétní byt někdo pronajímá. A někdy si sousedé stěžují. Někomu se nelíbí, když nájemníci v bytě výše pouštějí hudbu. Majitel ale nechce kontaktovat. A pak jde soused na finanční úřad a nahlásí, že byt je v pronájmu. A pak začne fungovat stroj Federální daňové služby. Bez toho sami inspektoři většinou nevynakládají úsilí, aby našli pronajímatele, kteří neplatí daně. Business FM občas anonymně komunikuje s jedním z moskevských zaměstnanců Federální daňové služby. A zde je jeho písemný komentář:

„Je možné kalkulovat pouze v případě, že jsou nějaké stížnosti zvenčí: sousedé, správcovské společnosti a další zainteresované strany. Banky předávají údaje o pohybu peněžních prostředků na účtu správci daně pouze na základě žádosti správce daně. A v případě fyzických osob musí být tato žádost dohodnuta s vyšším daňovým úřadem.“

Častěji se ale nájemník a pronajímatel dohodnou ústně. Nebo uzavřou bezúplatnou nájemní smlouvu. Ve skutečnosti nájemce platí v hotovosti. A pokud chcete použít překlad, mluví se i o této metodě. Osoba, která vybírá, si otevře samostatnou bankovní kartu na své jméno. A každý měsíc na sebe převede určitou částku. A kartu má majitel bytu, který z ní vybírá hotovost. Existuje ale i zcela legální cesta: buď odvést 13 % z příjmu z pronájmu bydlení do pokladny, nebo se zaregistrovat jako OSVČ a odvést 4% daň. A to se děje stále častěji, říká realitní makléř Alexander Kharybin:

Alexander Kharybin, realitní makléř „Nyní stále více lidí naopak začíná platit daně, protože zavedli zákon o samostatné výdělečné činnosti – 4%. Řekněme, že pronajmete byt za 50 tisíc, zaplatíte 2 tisíce měsíčně a je to. Mnoho lidí na to naopak přijde a dělá to civilizovaně. Takže ani nevím, kdo by se od toho teď odstěhoval. Lidé na takový systém přecházejí a cítí se v klidu i proto, že je v případě jakýchkoli kontroverzních situací nemohou vydírat ani nájemníci.“

Zatím se ale neví, jak dlouho bude daň pro OSVČ ve výši 4 %. Kdo ví, možná to zvednou na 13 %, nebo možná ještě víc. Stát se OSVČ a platit malou daň při pronájmu bytu je ale zatím pojistkou proti škodám. A ať Federální daňová služba ještě automaticky neidentifikuje nelegální pronajímatele. Pokud si ale někdo bude stěžovat a finanční úřad zjistí stínový pronájem bytu, pak může podle zákona požadovat nejen nedoplatek, ale i pokutu ve výši 40 % z nezaplacené částky, jako se to stalo Moskvěnce: dostala navíc téměř 22 tisíc. K tomu dochází v případě, že se prokáže, že občan úmyslně neplatil daně. A jak ukazuje soudní praxe, federální daňové službě mohou napsat nejen nespokojení sousedé nebo pracovníci veřejných služeb, ale také nájemník, který se pohádal s majitelem bytu. A stěžoval si na něj z banálního pocitu pomsty.