Zkušenosti nájemníků: Jak jsme se dohodli na platbě nájemného | SuperRealt

MOSKVA 1. ledna – RIA Novosti. Při pronajímání bytu se majitelé často dopouštějí chyb souvisejících jak s placením daní, tak s vyřizováním papírování. Jak rychle pronajmout byt bez zprostředkovatelů a správně sepsat nájemní smlouvu – v materiálu RIA Novosti Jak pronajmout byt Pronájem bytu je běžnou cestou ke zvýšení příjmů. Chcete-li proces urychlit, musíte nejen připravit prostory a najít odpovědné nájemníky, ale také dodržovat právní nuance. Příprava bytuPrvní věc, kterou musíte udělat před pronájmem bytu, je posoudit jeho stav. Výše nájemného a čas strávený hledáním nájemníků přímo závisí na vlastnostech nemovitosti Často se před pronájmem provádějí kosmetické opravy: stropy jsou vybíleny, stěny jsou natřeny nebo tapetovány, instalatérské opravy atd. Před návštěvou potenciálních nájemců je nutné provést generální úklid: můžete to udělat sami nebo se obrátit na úklidovou firmu Na otázku, zda je lepší pronajmout s nábytkem nebo bez, neexistuje jednoznačná odpověď. Podle realitních kanceláří je však v praxi mnohem obtížnější najít nájemníky do nezařízeného bytu a hledání klientů trvá déle. Je nepravděpodobné, že nájemníci budou stěhovat nábytek z jednoho bytu do druhého, zvláště pokud přišli z jiného města. Proto je vhodné pořídit si základní sadu, která obyvatelům poskytne alespoň minimální komfort. Například postel nebo rozkládací pohovka, židle, stůl, lednice a kuchyňská linka Mimo jiné je důležité byt krásně prezentovat na webových stránkách s reklamami „Mnoho majitelů nepřikládá důraz na kvalitu fotografií, ale to je polovina úspěchu,“ říká Irina Drobot, senior expert realitní kanceláře „Ajax“. – Můžete si objednat profesionální focení nebo to udělat sami, odstranit všechny nepotřebné věci z rámu a pořídit vysoce kvalitní fotografie na smartphone za denního světla. Můžete také přidat dekor – byt na fotografii bude vypadat krásně. Zarámované plakáty, umělé květiny, obyčejné závěsy nebo deka. To vše umožní odlišit nemovitost od konkurence a pomůže ji pronajmout za vyšší cenu.“ Stanovení měsíční splátkyK určení výše měsíční splátky je třeba prostudovat webové stránky pronájmů nemovitostí. Je třeba věnovat pozornost nákladům na byty podobné oblasti a umístěné ve stejné oblasti. Při porovnávání je také nutné vzít v úvahu stav nemovitosti, sestavu nábytku a domácích spotřebičů. Hlavní faktory ovlivňující výši nájemného: Nájemné může zahrnovat platby za energie. Tyto podmínky jsou předem dohodnuty a specifikovány ve smlouvě Pokud potřebujete byt urgentně pronajmout, můžete zkusit snížit cenu pronájmu. Cena je často rozhodujícím faktorem Hledání nájemců Nájemníky můžete najít umístěním inzerátů na specializované internetové zdroje a oblíbené stránky nabízející zboží a služby. „Další cestou je hledat potenciální nájemníky na sociálních sítích. „Nyní se tak dostanete k mnoha informacím,“ doporučuje odborník Je nutné uvést, že bydlení pronajímá soukromá osoba, nikoli firma. Mnozí nechtějí podepisovat smlouvy s realitními kancelářemi a jsou ochotnější pronajmout si byt přímo od majitele Před podpisem smlouvy se vyplatí shromáždit více informací o budoucích nájemnících. Můžete je požádat, aby předem poskytli kopii vašeho pasu. Platební schopnost nájemníků by bylo také dobré ověřit žádostí o potvrzení o příjmu Smlouva musí specifikovat hlavní charakteristiky bydlení: plochu, podlaží a číslo bytu. Dále je vyžadováno katastrální číslo pronajímané nemovitosti a údaje o dokladech, na základě kterých prostory patří pronajímateli. Často jsou ve smlouvě uvedeny osobní údaje osob, které budou s nájemcem bydlet. Děje se tak, aby se majetek pronajímatele nezměnil v nelegální ubytovnu. Povinnou položkou jsou informace o platbě: výši, četnost a kdo nese náklady na bydlení a komunální služby, a to i v případě jednostranného ukončení smlouvy. Pokud jej nestihnete, budete potřebovat samostatnou dohodu nebo soudní rozhodnutí o ukončení obchodu. Dokument musí obsahovat údaje o obou stranách: celé jméno, údaje o pasu, registrační adresa Přestože maximální doba trvání smlouvy je pět let, nejčastěji se byty pronajímají ke krátkodobému pronájmu na 11 měsíců. Smlouvu lze navíc každý rok prodlužovat. Hlavní výhodou minimální doby pronájmu pro vlastníka nemovitosti je, že v tomto případě není nutné nemovitost registrovat u Federální registrační služby Požadované dokumenty Balíček dokumentů k pronájmu bytu obsahuje: Jak se chránit před pronájmem bytu Inventář majetku Je nutný soupis majetku, aby pronajímatel mohl obdržet náhradu způsobené škody. Takový dokument je přílohou nájemní smlouvy (doporučuje se přiložit fotografie). Je třeba podrobně uvést, jaký nábytek a domácí spotřebiče se v bytě nachází, a popsat případné stávající závady a nedostatky (i když jde o drobný škrábanec). Pro ochranu vašich věcí je vhodné v dokumentu uvést, jaké pokuty budou nájemci uloženy za vznik nového poškození a jaká je cena každého kusu nábytku Kauce Při podpisu smlouvy s nájemníky se doporučuje poskytnout zálohu. Obvykle se jeho velikost rovná jednomu měsíčnímu nájmu. Při pronájmu domu slouží jako pojištění případných škod, které může nájemce způsobit majiteli v případě poruchy domácích spotřebičů či nábytku, zatopení sousedů apod. V případech, kdy je po skončení nájmu majetek majitele v dobrém stavu a všechny platby jsou uhrazeny, je kauce vrácena nájemci, je-li dluh za byt nižší, než je částka pojištění v případě havarijního pojištění . Například, pokud nájemníci bytu náhodou zaplaví sousedy níže, můžete pojistit technické vybavení bytu, dokončení a občanskoprávní odpovědnost vůči sousedům. V tomto případě musí pojišťovna nahradit škodu za situace, kdy dojde k poškození zdraví nebo majetku obyvatel jiných bytů (například při požáru, krádeži apod.). Peníze budou vyplaceny pouze v případě, že pohotovost nebude úmyslná. Při sepisování smlouvy s pojišťovnou musíte uvést, že byt je pronajímán. Kromě toho je možné uzavřít smlouvu s pojišťovnou společně s nájemcem. Ale častěji než ne, majitelé jsou nakloněni to udělat sami. Škodu způsobenou sousedům totiž bude muset v případě nouze nahradit majitel. Poté můžete po nájemci požadovat náhradu. V praxi to ale není vždy možné Potřebujete realitního makléře Pokud majitelé domu nemají čas hledat nájemníky, odpovídat na hovory a ukazovat byt, můžete využít služeb realitního makléře, soukromého specialisty nebo zaměstnance agentury. To vytvoří konkurenci mezi realitními kancelářemi, což může vést k nižším cenám nájmů bytů s cílem přilákat více nájemců. Pokud je navíc inzerát na pronájem bytu zveřejněn na všech webových stránkách, nezvýší to důvěru v pronajímatele, ale naopak vzbudí podezření Jak pronajmout zastavený byt „Při pronajímání zastaveného bytu může být v některých případech nutné upozornit banku. Většinou se to ale děje pouze u dlouhodobých pronájmů s registrací na ministerstvu spravedlnosti nebo v případě, že je pronajímáno více nemovitostí od jednotlivých podnikatelů,“ vysvětluje odbornice Irina Drobot Akceptační listina Při formalizaci transakce s budoucím nájemcem je kromě smlouvy nutné podepsat akceptační listinu bytu. Toto musí být provedeno v převáděných bytových prostorách poté, co prodávající kompletně vyklidí byt a okamžikem předání klíčů kupujícímu od okamžiku podpisu takového dokumentu přebírají obyvatelé odpovědnost za údržbu bytu a zavazují se ji hradit. Zákon musí uvádět podrobnosti o obydlí a poznamenat všechny vady nábytku a vybavení (pokud existují). Bez tohoto dokumentu může být transakce napadena soudem a prohlášena za neplatnou. Stojí za to vzít v úvahu, že nájemce není odpovědný za to, že se nemovitost může zhoršit opotřebením nebo vinou třetích stran (například sousedů nebo inženýrských sítí, když se do bytu nastěhují noví nájemníci, je vhodné provést odečty společně, takže nezávisí na dluzích na daních z pozemků, na placení daní z pozemků). Pododstavec 4 odst. 1 článku 208 daňového řádu Ruské federace uvádí, že fyzické osoby musí platit daň z příjmu (daň z příjmu fyzických osob) z pronájmu bytu ve výši 13 %. Do 30. dubna musí také podat přiznání k dani z příjmů za minulý rok. Daň musí být zaplacena nejpozději do 15. července roku následujícího po uplynutí zdaňovacího období Můžete si zvolit jiný způsob úhrady daně s nižší sazbou. Používat jej však mohou pouze jednotliví podnikatelé. Pro ty, kteří jsou registrováni jako jednotliví podnikatelé, platí zjednodušený daňový systém (STS). V tomto případě bude daň z příjmu 6 %. Daně se platí z celé částky uvedené ve smlouvě. Pokud vlastník nemovitosti zahrne energie do nájmu bytu, budete z nich muset zaplatit i daň. Při sepisování smlouvy se proto vyplatí zvážit všechny nuance ohledně platby „Pokud je majitel bytu OSVČ, bude daň z pronájmu nemovitosti ještě nižší. Samostatná výdělečná činnost je v Rusku relativně nový daňový režim, který je v platnosti od 1. ledna 2019. Osoby samostatně výdělečně činné jsou jednotlivci, kteří pracují pro sebe a jejichž příjem nepřesahuje 2,4 milionu rublů ročně. Sazba daně se u OSVČ odvíjí od toho, komu byt pronajímá. Pokud se bude jednat o jednotlivce, bude sazba 4 %, a pokud půjde o organizaci, tedy právnickou osobu, bude to 6 %,“ vysvětluje právní poradkyně Světlana Čibiriková Nelegální pronájem bytu Pokud s novými nájemníky nejsou problémy a je s nimi okamžitě navázán vztah důvěry, majitelé nemovitosti se domnívají, že se o pronájmu nikdo nedozví, ale pokud to může být třeba třetí osobě, daňovému úřadu nebo místní správě může být pokuta. Nelegální pronájem bytu může navíc způsobit konflikty s nájemníky. Například, pokud nájemníci něco rozbijí a odmítnou zaplatit náhradu nebo se vystěhovat z bytu bez zaplacení OdpovědnostPokud je pronajímatel fyzická osoba, bude mu za absenci prohlášení uložena pokuta ve výši 5 % z celkového příjmu. Také podle Čl. 122 daňového řádu Ruské federace je pokuta za úmyslné neplacení daní od 20 do 40 % z celkové částky.

Rady od zkušených nájemníků vám pomohou vyrovnat se s problémy. Jedním z nejdůležitějších doporučení je správně vyjednat platby nájemného.

Olga a Maxim žijí v Moskvě téměř 14 let, z toho deset let si pronajali byt od dobrých přátel. Manželé za jednopokojový byt zaplatili o 30 % méně, než byla tržní hodnota, nepodepsali nájemní smlouvu a majitelé nepožadovali zálohu na nábytek – vztah byl postaven na důvěře. Štěstí, jedním slovem.

Před dvěma lety se ale majitelé rozhodli nemovitost prodat, a tak si Olga s Maximem museli urychleně hledat nové bydlení.

Po týdnu hledání se nám podařilo najít vhodnou možnost: jednopokojový byt s dobrou opravou, který se nachází v blízkosti metra. Majitelka bytu na první pohled působila dobrosrdečně a adekvátně. Strany podepsaly smlouvu, Olga a Maxim zaplatili realitní kanceláři požadovanou provizi, zaplatili nájem za první měsíc a složili kauci majiteli bytu. Dohodli jsme se a všichni byli spokojeni.

Když ale o měsíc později za mladými přišla majitelka ve stanovený čas vybrat nájem, nastal problém.

Majitel kategoricky odmítl sejít se na jiném místě nebo přijmout platbu na bankovní kartu, a tak se schůzka uskutečnila v pronajatém bytě. To je mimochodem jeden z bodů, který není pro nájemníky příliš příjemný a se kterým se musí smířit. Podle Maxima, když někdo každý měsíc napadne váš osobní prostor, cítíte se nepříjemně.

Nájemníci často mluví o tom, jak k nim majitel nemovitosti každý měsíc přichází a vše pečlivě prohlíží: kontroluje, zda jsou věci na svém místě, zda je umytá podlaha a sporák. Kvůli tomu se lidé, kteří mají vysoké nájemné, nemohou ve svých bytech cítit jako doma.

Jednou z nejobtížnějších otázek ale zůstává forma placení nájemného. Olga a Maxim srdečně přivítali majitele a navrhli, aby šli do kuchyně, kde by bylo pohodlnější zaplatit, protože mladí lidé také platili za energie. Manželé si prostudovali všechny účtenky, spočítali výdaje, předali peníze a požádali majitele o sepsání účtenky na finanční prostředky. Tehdy začal konflikt. Majitelka se rozzuřila a řekla, že žádnou účtenku sepsat nechystá, a pokud nájemníci s něčím nebudou spokojeni, mohou se odstěhovat.

Olga našla východisko ze situace a navrhla místo účtenky sestavit splátkový kalendář. Dívka rozdělila list papíru do několika sloupců: nájemné, voda, elektřina, topení, concierge, telefon, datum a podpis. Nahoře napsali „Rozpis měsíčních plateb nájemného a energií za byt na adrese…“. V každém sloupci byly uvedeny odpovídající peněžní částky a v posledním se podepsal majitel.

Toto rozhodnutí všechny uspokojilo a konflikt byl vyřešen. Hosteska obdržela platbu a odešla. Výsledkem bylo, že Olga a Maxim žili v tomto bytě čtyři roky.

Řádně sepsané potvrzení o tom, že pronajímatel obdržel měsíční nájemné s uvedením bytu a adresy, pasových údajů a dalších údajů, bude přesvědčivějším důkazem než běžný splátkový kalendář, a to i s podpisem pronajímatele. Ale tato varianta vyhovovala oběma stranám.

Komentář právníka Olega Sukhova:

Ohledně placení měsíčních plateb nájemného neexistují žádné formality. Ve skutečnosti je dokladem o zaplacení to, že vlastník nemá vůči nájemníkům žádné nároky. Pokud se ale bude muset konflikt mezi vlastníkem a nájemcem řešit soudní cestou, pak bude nutné doložit placení nájemného (alespoň za poslední měsíce). Pro majitele však může vyvstat otázka: pokud peníze na byt nedostal, proč neuplatnil reklamaci.

Pro soud bude doklad o zaplacení obsahovat platební kalendář s podpisy obou stran, potvrzení, výpisy z bankovní karty nebo potvrzení o převodu peněz. Lze využít i svědecké výpovědi nebo např. potvrzení o platbě v emailové korespondenci. Pokud nájemníci neplatí nájemné, je třeba podat stížnost u pronajímatele. Pro soud se papír stane podkladem pro vybírání peněz.