Odstraňování problémů: jak opravit překrývající se hranice pozemků

Mnohé oblasti v Rusku se prolínají a překrývají. Majitel možná neví, že de jure zabírá část cizího pozemku, ale to ho nezachrání před pokutami a nebezpečím ztráty „kusu“ svého pozemku. Odborníci nám řekli, jak uvést zákonné hranice v katastru do souladu se skutečnými před soudem nebo před soudem a kdy by se to nemělo dělat vůbec. Poradili, kdy má smysl kupovat hodně s křižovatkami a kdy ne, a podělili se, jak pozemek před obchodem zkontrolovat.

Překrývání parcel je častým příběhem a většinou za to mohou katastrální inženýři. Špatně určili například souřadnice bodů obratu a nezohlednili skutečnou polohu objektů. Celá ulice nebo i vesnice se může „posunout“ do strany – to se děje v případě tzv. „lineárního posunu“, kdy zeměměřické práce byly provedeny již dávno a špatně a namísto měření v plném rozsahu chybějící body byly nakresleny na papíře, říká vedoucí praxe „Pozemky, katastr, registrace“ „Společenství pozemkových právníků“ Yulia Buzanova.

Ale hlavním rozdílem mezi vysídly není jejich typ, ale to, zda jsou dotčena práva sousedů. Pokud ano, pak mohou být křižovatky plné nejen sporů se sousedem, ale také správních pokut podle čl. 7.1 správního řádu za neoprávněné zábory cizího pozemku (například plotu, domu, lázní apod.). Vypočítávají se jako procento z katastrální hodnoty zabrané půdy, ale činí nejméně 5000 100 rublů. pro jednotlivce a nejméně 000 XNUMX rublů. pro právnické osoby. Dostávají za to stále častěji pokuty, a to nejen za vytrvalé porušovatele, ale i za ty, kteří nevěděli, že určitý „kus“ v jejich oblasti není zahrnut, sdílí Buzanova. A co je ještě horší, můžete přijít o část spiknutí, jehož hranice překračují jiné, varuje vedoucí partner advokátní kanceláře Yug Jurij Pustovit.

Otázka opravy překryvů je aktuální i proto, že od 1. ledna 2018 vstoupí v platnost zákaz jakýchkoli transakcí s oblastmi, které nemají oficiální hranice. Podle údajů Rosreestru ke konci roku 59 jich je 2016 %. K prodeji nebo odkázání pozemku je nutné vyjasnit si jeho hranice. A v případě překryvů bude ve výhodnější pozici ten ze sousedů, který jako první provedl zaměření pozemku a dal pozemek do katastru nemovitostí.

Pokud majitelé narazí na křižovatky, musí být zákonné hranice uvedeny do souladu se skutečnými. Pro začátek byste se měli pokusit problém vyřešit mírovou cestou.

1. Předsoudní narovnání

Pokud je chyba v registru (práce katastrálního inženýra), je společnost Rosreestr povinna ji opravit, když obdrží potvrzení o takové chybě (správný plán hranic). Úředníci jsou ale většinou obezřetní, pokud vidí riziko sporu se sousedy, a většinou k němu dojde. Proto s nimi budete muset koordinovat plán hranic. Nejdůležitější je získat jejich souhlas: pomůže to vyřešit problém bez soudu.

Buzanová doporučuje kontaktovat Rosreestra, i když jeden ze sousedů odmítl podepsat zákon o schválení hranic. Úředníci žádost samozřejmě zamítnou. Jejich oficiální odmítnutí však potvrdí, že žadatel dodržel povinné reklamační řízení. A že jediné východisko pro něj je obrátit se na soud.

Ve věci A65-14074/2016 soudce Nejvyššího soudu odmítl postoupit stížnost k projednání ekonomickému kolegiu, neboť stěžovatel neprokázal, že dodržel postup v přípravném řízení.

2. Jít k soudu: vznést správné požadavky

V praxi existují dva přístupy: oba jsou běžné, ale pouze jeden z nich je správný.

– Žádost o vynětí údajů o hranicích pozemku, který byl zapsán s chybou (např. ve věci A13-12775/2016) ze státního katastrálního úřadu. V některých regionech to dělají jen soudy, ale tato metoda je nesprávná, tvrdí Pustovit. Koneckonců, pokud vyloučíte informace o hranicích webu, sám přestane jako předmět práva existovat, vysvětluje právník. Přitom odst. 3 Čl. 61 zákona o státní evidenci nemovitostí umožňuje opravu registračních chyb, pokud to „nevede ke vzniku, zániku nebo převodu zapsaných vlastnických práv“.

– Žádost o úpravu informací o hranicích a rozloze pozemku ve státním registračním registru (jako v případě A09-4250/2016). Pustovit považuje takové požadavky za správné: je nutné opravit hranice objektu, který je registrován s chybou, nahradit některé souřadnice jinými, i když je nutné „odříznout“ část sousedské oblasti.

3. Obrátit se na soud: stanovení seznamu obžalovaných a třetích osob

Pokud tělo Rosreestra odmítne opravit hranice, Buzanova radí, aby ho přivedla jako obžalovaného, ​​jinak – jako třetí stranu. Soudy přitom mohou mít různé názory na roli Rosreestrové v procesu, varuje.

Civilní kolegium Nejvyššího soudu zaslalo pozemkový případ 4-КГ15-38 k přezkoumání, protože nižší orgán nevyzval žalobce, aby zahrnul Rosreestra jako žalovaného. To se ale udělat muselo, protože to byl on, kdo zavinil chybu v katastru a bylo na něm, aby ji po vyřešení sporu napravil.

Kromě toho je nutné do korekce hranic zapojit všechny, jejichž zájmy mohou být dotčeny.

4. Obrátit se na soud: posouzení nároku

Chybu v zápisu je třeba prokázat u soudu. V tomto případě bude užitečný nejen plán hranic získaný před soudem, ale v případě potřeby také soudní průzkum půdy, který je jmenován na žádost stran. Specialista nejen odpoví na otázku o důvodech překrytí, ale také nabídne možnosti, jak jej opravit.

Soud bude zjišťovat, čí hranice se na území objevily dříve – platí zde zásada „Kdo je dříve vložil do katastru, má pravdu,“ říká Buzanová. Soud bude také zjišťovat, jaký je důvod chyby a zda vlastník pozemek v konkrétní výměře a uspořádání právně vlastní, pokračuje právník.

Soudy mohou odmítnout vyhovět žádosti o opravu chyby, protože existuje právní spor. To je důvodem naprosté většiny všech odmítnutí, která se ale neopírají o zákon, ujišťuje Pustovit.

Soudy, které odmítají nárok na opravu chyby v registru kvůli sporu o právo, nikdy nevysvětlí, proč tam nemůže být. Který právní řád nedovoluje, aby případ napravil chybu, aby byl sporem o právu? Ostatně se to řeší v žalobních řízeních, která jsou k tomu přesně určena. Soudy navíc vždy zkoumají, na jakém právním základě pozemky patří každé ze stran.

Managing Partner AB “Yug” Yuri Pustovit

Před nákupem: zkontrolujte prase v pytli

Jak vidíte, postup opravy překrytí není snadný a může stát spoustu peněz a času. Hlavní potíž ale možná není v byrokratických bariérách, ale ve střetu zájmů, který může řešení problému oddálit o mnoho let.

V naší praxi je v okrese Solnechnogorsk v Moskevské oblasti skupina pozemků de iure posunuta o několik metrů. V důsledku toho se některé (včetně výrobních) budov skutečně nacházejí v sousedních oblastech. Situace se dotkla několika uživatelů půdy, takže se již několik let bojí na toto téma upozornit.

Anton Shamatonov, partner ve společnosti Mozgo and Partners

Namísto řešení problému (nebo jeho neřešení) může vlastník chtít svůj pozemek prodat. A další prodávající o vyměření hranic ani neví, pokud pozemek vlastní již delší dobu a nebyly vůči němu uplatněny žádné nároky. Takové pozemky „s kostlivcem ve skříni“ se prodávají poměrně často, poznamenává Buzanova. Kupujícím většinou stačí katastrální plán, takže se o nesrovnalostech dozvědí později, když například potřebují rozdělit parcelu, nebo vznikl spor se sousedem, říká Elena Cherkasova z advokátní kanceláře „Mozgo and Partners .“ Podle ní se kupující o vyměřování hranic ve fázi koupě nemovitosti dozví jen zřídka, ale pokud se to dozvědí, mělo by to mnohé odstrašit, zvláště pokud existují jiné možnosti.

Aby se předešlo problémům v budoucnu, má smysl stránku zkontrolovat, než za ni zaplatíte peníze. Je nutné nejen se informovat v Jednotném státním registru nemovitostí, ale také požádat katastrálního inženýra, aby na místě sám ukázal své právní hranice. To doporučuje Yulia Zhadan ze Stepanova a Aksyuku. Zastavěné i nezastavěné oblasti je třeba kontrolovat, trvá na tom.

Pokud problém s koupeným pozemkem není globální (například plot ohrazuje prázdný pozemek nebo překračování hranic neporušuje práva sousedů), můžete odhadnout, kolik času a úsilí bude stát náprava nedostatku. Pak bude jasné, zda má cenu žádat prodejce o slevu, nebo ho vyzvat, aby si vše dal do pořádku sám.

Vedoucí praxe „Zeměměřictví, katastr, registrace“ „Společenství pozemkových právníků“ Yulia Buzanova

Pokud je po zakoupení objevena chyba registru, musí být opravena, aniž by se čekalo, až si toho všimnou úřady nebo sousedé. To pomůže ušetřit čas, peníze a nervy, ujišťuje Buzanová. Pokud chybu nelze opravit, je to důvod k uplatnění nároku na snížení ceny nebo ukončení smlouvy vůči prodávajícímu, uzavírá Pustovit.

Z právního hlediska by mezi vlastníky pozemků se společnou hranicí nemělo docházet ke sporům. Hranice pozemků vzniklé při prvotním zaměření jsou zřetelně vyznačeny v Registru. Aby se předešlo neshodám ohledně užívání cizího pozemku, stačí tyto hranice jednoduše dodržovat. Ne všechno je však tak jednoduché. Existuje několik způsobů, jak vyřešit spor se sousedy o hranice pozemku.

Proč vznikají neshody?

Hlavní důvody konfliktů jsou jednoduché:

• pozemek je evidován podle zákona, ale nejsou upřesněny hranice pozemku;
• jeden ze sousedů úmyslně zabral část pozemku druhému v naději, že bude líný bránit svá práva;
• k porušení hranic došlo náhodně při provozu pozemků: při změně plotu nebo při větších zemních pracích na pozemku;
• došlo mezi sousedy k dohodě o změně hranic pozemku na určitou dobu (např. byli přátelé a jeden dal část svého pozemku druhému). Postupem času se dohoda stala irelevantní (řekněme, že pozemky byly zděděny) a bylo nutné vrátit hranice uvedené v Jednotném státním registru nemovitostí.

Příklady porušení hranic:

1. plot vymezující území byl posunut nebo ztracen;
2. soused postavil nový plot, částečně zasahující na cizí území;
3. Majitel vybudoval kapitálovou strukturu tím, že zabral sousední pozemky.

Požadavek závisí na typu porušení: vrátit hranice nebo zbourat nelegální stavbu.

Jak správně zapsat pozemek

Aby uživatel pozemku – vlastník nebo nájemce – znal přesné hranice svého pozemku, musí mít po ruce:

• dokument potvrzující právo být na této stránce a používat ji. Může se jednat o výpis z Jednotného státního registru nemovitostí o vlastnických nebo nájemních vztazích;
• podkladem pro vznik tohoto práva: dědické osvědčení, nájemní smlouva, darovací smlouva, kupní smlouva nebo směnná smlouva;
• osvědčení nebo výpis z katastrálního úřadu. Obsahuje veškeré technické údaje o pozemku: adresu, výměru, rozměry, počet a druh staveb, účel pozemku, vlastníka atd. Tento dokument obsahuje grafickou část: situační plán s pozemkem;
• katastrální plán s upřesněním hranic.

Druhý dokument je rozhodující ve sporech o hranice.

Řešení sporů o pozemky

I když mezi sousedy nedochází k žádným neshodám, doporučuje se provést geodetické měření, aby se vyjasnily hranice. To je nutné provést, když:

• prodej nebo výměna;
• rozdělení na části v důsledku vzniku nových vlastníků (například při rozdělení dědictví);
• před spojením pozemku s jinými pozemky (např. vlastník koupil celý sousední pozemek nebo jeho část);
• při řešení územních sporů se sousedy.

Zeměměřičství

Zeměměřictví je povinné, aby se vyjasnily hranice. I když budete muset souseda žalovat, je lepší tento postup nařídit a dát soudci hotový plán hranic.

Soudce bude tento dokument v každém případě vyžadovat a jeho vyhotovení proces jednoduše zdrží. Ale vyjasněním hranic mohou sousedé konflikt vyřešit mimosoudně.

Algoritmus procedury:

1. shromažďovat dokumenty pro web. Zákrok si může nařídit buď majitel, nebo nájemce, mluvíme-li o dlouhodobém pronájmu (smlouva se uzavírá na dobu delší než 5 let);
2. najít firmu, která má oprávnění provádět geodetické práce. K tomu musí mít právnická osoba platnou licenci a fyzická osoba musí být zapsána v registru katastrálních inženýrů;
3. dohodnout se na termínu provedení práce;
4. tento termín oznámit vlastníkům přilehlých území alespoň 7 dní předem;
5. V den zaměření musí být všichni účastníci přítomni při práci;
6. Poté je vypracována technická zpráva, kterou podepisují všichni pamětníci polohopisného průzkumu;
7. zapsat dokončený katastrální plán u Rosreestr.

Co je to hraniční plán

Jedná se o dokument, který se skládá ze dvou částí:

• grafika s podrobným plánem území, parcela, s uvedením charakteru půdy, polohy nížin a vrchovin, přístup k vodě a další reliéfní prvky;
• text – popis dat získaných během procesu měření.

Podepisují jej všichni zúčastnění, zástupce obce, SNT nebo jiné organizace, které pozemek patří, a katastrální inženýr, který provedl zaměření a doklad vyhotovil.

Dokument je platný pouze tehdy, jsou-li přítomny všechny podpisy. Pokud se nepodařilo pozvat nebo najít některého z vlastníků sousedních pozemků, je k technickému plánu připojeno upozornění vlastníka a podrobné vysvětlení absence jeho podpisu.

Kdo je odpovědný za postup?

Obvykle strana, která se považuje za oběť, iniciuje vyjasnění hranic. Sousedé se ale také mohou podělit o náklady na geodetické služby, pokud s tím souhlasí.

Výsledky zeměměřických prací

Dokument může zcela vyřešit konflikt, který mezi sousedy vznikl. Podle vypracovaného plánu ohraničení je plot přemístěn na své oprávněné místo a záležitost je uzavřena. Na tuto problematiku dohlíží Pozemkový správní výbor. Pokud však soused obsadil cizí území budovou a nechce ji dobrovolně zbourat, budete se muset obrátit na soud.

Žaloba je obvykle nemajetkové povahy: požadavek na uznání sousedova jednání jako nezákonného a na demolici nelegální stavby.

Nejčastěji soud jmenuje nezávislou zkoušku státním katastrálním inženýrem, na základě které rozhodne. Náklady nese žalobce, a pokud soud rozhodne kladně, lze je vymáhat na žalovaném.

Závěr

Měření pozemků za účelem vyjasnění hranic je jediný legální a nesporný způsob řešení sporu o hranice mezi pozemky. Výsledek upřesnění hranic je plně v souladu s původními katastrálními údaji, které vznikly při prvotním „rozsekání“ pozemků na samostatné parcely. Účelem sestavení plánu hranic je porovnat údaje z registru se skutečným umístěním hranic a obnovit jejich správnou polohu. Konflikty mezi sousedy se řeší mimosoudně nebo prostřednictvím magistrátního soudu okresu, kde se sporné území nachází.