Malorozměrné byty: optimální velikosti, ceny garsoniér a jednopokojových bytů.

Vysoké náklady na bydlení a růst směnného kurzu dolaru vedly k tomu, že lidé stále častěji pokukují po koupi malého bytu: bydlení je nutné, ale neexistuje způsob, jak si ho pořídit nebo ušetřit na mnoho let. Například v Moskevské oblasti byl v první polovině roku 2015 podíl nakoupených malometrážních bytů (studia a jednopokojové byty) téměř 90 %. Jednopokojové byty nebo garsonky se stanou možná nepříliš žádoucí, ale stále možností pro malé rodiny. Zejména pokud je alternativou nájemní bydlení nebo pokoj ve společném bytě.

Studia a jednopokojové byty zaujímají zpravidla malé procento z celkového počtu bytů ve výstavbě, protože nejsou schopny vytvořit pohodlné podmínky pro život průměrné rodiny. Například v Moskvě a Moskevské oblasti je podíl studiových bytů přibližně 10% z celkového počtu. V některých obytných souborech však podíl ateliérů dosahuje 25 % i více. Takové bydlení má své „vlastní“ publikum, jeho hlavní výhodou jsou relativně nízké náklady na malý byt.

Komu prospěje koupě garsonky?

Garsoniéry mají nejnižší cenu, což je celkem logické. Ve srovnání s jednopokojovými byty stejné velikosti.

Kupující studiových apartmánů jsou především:

• Mladé manželské páry bez dětí
• Manažeři velkých společností
• Majitelé malých a středních podniků a státní úředníci
• Lidé v důchodovém věku – když se děti odstěhují, odpadá nutnost bydlet ve velkém bytě a možnost platit za něj nájem

Studiové byty jsou často považovány za dočasné bydlení. Často jsou také pořizovány k následnému dennímu či měsíčnímu pronájmu – to se týká především „turistických“ oblastí velkých měst. Malé studiové byty si také kupují rodiny v napjatých finančních podmínkách.

Malé byty jsou žádanější než luxusní „paláce“ s mnoha koupelnami, prádelnami a pokoji pro hosty. Důvod je zřejmý: nízká cena malých bytů ve srovnání s luxusním bydlením.

Studia jsou často apartmány. Tato varianta je ideální pro ty, kteří o takové nemovitosti uvažují jako o investiční variantě. Pronájem garsonky stojí o něco méně než pronájem jednopokojového bytu. Ale pro obyvatele pronajímající byt není nemožnost registrace nevýhodou.

Jaký je rozdíl mezi garsonkami a jednopokojovými byty? Studio je jedna velká místnost, která je zároveň obývacím pokojem, ložnicí a kuchyní. Odděleno příčkami, s možností instalace dveří, pouze koupelny.

V našich současných ruských reáliích pocházely studio apartmány ze západních zemí a jsou silně spojeny s cizím způsobem života. Podobné bydlení však existovalo i v Sovětském svazu a říkalo se mu apartmán hotelového typu, neboli „gostinka“. Na rozdíl od názvu pak neměli nic společného s cestovním ruchem, ale byli mezičlánkem v řetězci stěhování z ubytovny do plnohodnotného samostatného bytu. Takové byty byly, dalo by se říci, velmi malé: od 11 do 26 m4. V některých případech navíc nebyla k dispozici ani koupelna a obyvatelé těchto bytů využívali toaletu a koupelnu umístěnou na patře. Takové stísněné podmínky jsou však stále vzácné a většina studiových obývacích pokojů měla kombinovanou koupelnu o rozloze jeden a půl metru. Dispozice ateliérů v některých domech zahrnovaly 1 m3. pro kuchyňský prostor a někdy kuchyňské vybavení bylo umístěno přímo v místnosti;

1 m100 apartmány hotelového typu stojí přibližně 000 150 – 000 XNUMX rublů: stejně jako u jakékoli jiné nemovitosti cena závisí na oblasti. „Gostinka“ stojí přibližně dvakrát méně než jednopokojový byt v „Chruščovově“ budově. Cena je srovnatelná s kolejí v Moskvě nebo moderním studiem, ale ne v blízkém moskevském regionu. Pokud máte zájem o nejmenší studio, můžete se blíže podívat na tuto „sovětskou“ možnost. I zde jsou výhody: dům se nejspíš bude nacházet v oblasti s dobře rozvinutou infrastrukturou a dopravní dostupností.

V Moskvě a Moskevské oblasti je podíl „hotelů“ z celkové nabídky zanedbatelný a pohybuje se od 1 do 5 %. Ale samozřejmě, že moderní malé studio apartmány jsou mnohem pohodlnější pro život. Oproti „pokojům pro hosty“ mají větší záběr a poskytují prostor pro kuchyň.

Plocha studio-apartmánu, postaveného v postsovětském Rusku, je o něco větší než sovětské „hotely“. Ale i zde se trend mění směrem k poklesu. Jestliže v minulých letech byla průměrná plocha garsonky 27 metrů čtverečních, dnes je minimální plocha garsonky o něco méně než 20 m16. A najdete možnosti o rozloze pouhých XNUMX metrů čtverečních.

Důvod tohoto snížení rozlohy je zřejmý: platební schopnost obyvatel klesá, příjmy klesají, ale bydlení je nutné. Ti, kteří si dříve mohli dovolit 1pokojový byt, si jej již nemohou koupit Aby nepřišli o potenciální kupce malometrážního bydlení, developeři plochu zmenšují. Je důležité si uvědomit, že cena za metr čtvereční garsonky je vyšší než cena za metr čtvereční. “běžný” byt.

Velká garsonka také není neobvyklá, zvláště v segmentu luxusního bydlení. Může to být 35, 50 nebo 100 metrů čtverečních. I zde je však vidět sestupný trend ve čtvereční metráži studia.
Optimální velikost studia je 23-27 metrů čtverečních. Průměrná plocha takového bydlení v Moskvě je 25 mXNUMX.

Velikost jednopokojového bytu

Na realitním trhu můžete vidět nabídku „nejmenší jednopokojový byt“. Jeho rozloha je pouhých 17,7 metrů čtverečních. Opodstatněnost takového návrhu je však sporná.

Průměrná plocha jednopokojového bytu se může lišit: od 28 do 42 mXNUMX. Do garsonky je optimálnější cokoli menšího, do dvoupokojového bytu cokoli většího.

Vezměme si přibližnou, pohodlnou obytnou plochu 1pokojového bytu o rozloze 40 mXNUMX:

• Průměrná kuchyňská plocha v jednopokojovém bytě je 9-10 mXNUMX.
• Velikost chodby – 5,5mXNUMX.
• Velikost kombinované koupelny je 3,7 mXNUMX.
• Průměrná plocha pokoje v jednopokojovém bytě je 18 mXNUMX.
• Balkon – 3-3,5 mXNUMX.

Přibližně toto uspořádání se používá v panelových domech s vylepšeným uspořádáním. Pro informaci: moderní standard obytné plochy na osobu je 11-14 m2. Minimální hygienický standard pro obytnou plochu je 6 metrů čtverečních.

Náklady na malé byty

V Moskvě a regionu se plocha studiového bytu v průměru pohybuje od 26 do 40 metrů čtverečních. Náklady začínají od 1,5 milionu do 5,5 milionu rublů. Studiové apartmány v budovách ekonomické třídy mohou stát o 20–25 % méně než „běžné“ byty s podobnými vlastnostmi.

Nejlevnější možnosti pro jednopokojové byty v Moskvě jsou od 4 milionů rublů. Zpravidla se jedná o objekty v nových budovách ekonomické třídy. Sekundární bydlení bude výrazně dražší.

Oceňování na realitním trhu se provádí podle následujícího schématu – čím menší rozloha, tím vyšší cena za 1 metr čtvereční. Čtvercové studio proto bude stát více než čtvercový jednopokojový byt.

Optimální uspořádání studia

Je nesmírně důležité přistupovat k otázce plánování studiového bytu. Koneckonců, v podstatě se jedná o malý byt, jehož plán musí organicky zahrnovat kuchyňský kout, obývací pokoj a koupelny. Při zdobení interiéru je důležité nepřetěžovat jej detaily, ale zároveň zónovat podlahu, strop a stěny. V takovém bytě (s výjimkou koupelen) nejsou žádné příčky a prostor se dá nějak rozdělit pouze vizuálně. Ze „svých“ 27 metrů je potřeba vymáčknout maximum, aniž byste zaplnili prostor.

Realitní kanceláře jsou někdy položeny otázkou – které studio je lepší, čtvercové nebo obdélníkové. Odborníci doporučují zvolit první možnost, protože uspořádání podlouhlého studia nemusí být příliš úspěšné. Umístěním místa na spaní přes šířku místnosti se obyvatelé připraví o prostor pro průchod. Proto je lepší volit předměty, které jsou co nejblíže čtverci. Je lepší, když jsou dvě okna – pak můžete oddělit kuchyň a obývací pokoj stěnou a získat téměř jednopokojový byt.

Pokud je to možné, vyberte si studio s vysokými stropy. Nejenže opticky zvětší velikost bytu. Vysoké stropy vám umožní vytvořit pódium například pro místo na spaní. Získáme tak jak zónování bytu, tak další úložný prostor.

Skladování věcí mimo sezónu je pro majitele garsoniér často bolestí hlavy. Místa je málo, věcí hodně, postupně zabírají víc a víc místa. Proto je také lepší najít variantu s lodžií, kde můžete ukládat věci a předměty mimo sezónu. Za stejným účelem se zeptejte developera na dostupnost úložného prostoru v domě nebo na patře, případně prostoru v suterénu pro každý byt.

Je vhodné odmítnout nákup studia, pokud je jedna z jeho stěn v kontaktu s výtahovou halou. Jinak zvuk téměř neustále fungujícího výtahu nedá obyvatelům pokoj.

Jak naplánovat garsonku

Jak jsme již řekli, zvláštní místo je zde věnováno technice zónování:

• Pro vizuální oddělení kuchyně od obývacího pokoje použijte tapety různých barev a textur
• Dokončete podlahu různými materiály: dlažba, laminát, parkety
• Rozdělte strop na zóny pomocí lišt a různých typů osvětlení
• Vytvořte víceúrovňovou podlahu
• Zdůrazněte různé oblasti dekorativními předměty

Zeptejte se odborníka

Potřebujete radu odborníka? Nenašli jste na webu informace, které jste hledali, nebo máte stále dotazy? Požádejte je u profesionála. Kontaktujte nás telefonicky nebo vyplňte formulář zpětné vazby

Ministerstvo výstavby neplánuje zavádět omezení minimální plochy bytů na federální úrovni. Uvedla to tisková služba ministerstva.

Média dříve informovala, že ministerstvo výstavby zaslalo regionálním úřadům dopis s doporučením koordinovat projekty s ohledem na minimální plochu bytů v rámci vývoje regionálních standardů. Podle listu Kommersant se předpokládá, že minimální plocha ateliérů by měla začínat na 28 m36, jednopokojových bytů – od 49 m66, dvoupokojových bytů – od XNUMX mXNUMX, třípokojových bytů – od XNUMX mXNUMX. Taková omezení již byla zavedena v Moskvě a Moskevské oblasti.

Ministerstvo stavebnictví mezitím oznámilo, že pracovní skupina pro realizaci resortního projektu digitalizace městské ekonomiky „Smart City“ schválila metodická doporučení pro vývoj regionálního standardu kvality obytných prostor a komfortu bydlení, který vypracovala expertní komunita zastupující postavení účastníků stavebnictví. Dokument měl zároveň poradní charakter a byl zaměřen na informování regionů.

Metodická doporučení nejsou normativním a technickým dokumentem vyžadujícím provedení v souladu s federální legislativou, upřesnila tisková služba Ministerstva stavebnictví. Mezi dokumenty stanovující požadavky na investiční výstavbu a stavební procesy patří federální zákony, včetně 384-FZ „Technické předpisy o bezpečnosti budov a staveb“, Kodex rozvoje měst Ruské federace, nařízení vlády Ruské federace, resortní akty vydané ve formě nařízení a normalizačních dokumentů, včetně kodexů postupů schválených federálními výkonnými orgány, a také státní normy.

„Ruské ministerstvo stavebnictví v současné době neuvažuje o úpravách stávajícího regulačního rámce, pokud jde o zavedení jakýchkoli omezení v oblasti bytové výstavby. Rádi bychom vás také informovali, že metodická doporučení v současné době dokončuje pracovní skupina v oblasti digitalizace. Předchozí verze metodických doporučení jsou neplatné,“ zdůraznila tisková služba.

„Snižování plochy bytů je federální trend, který se stal populárním na pozadí prudkého nárůstu cen nemovitostí a pomáhá snižovat náklady na jejich pořízení,“ říká Vigen Azizyan, první zástupce generálního ředitele skupiny společností Zhiloy Kvartal (Republika Baškortostán). „V současné době je minimální plocha garsonek v Ufě asi 18 metrů čtverečních. Ve většině případů jsou však kupovány za investičním účelem nebo si je berou mladí lidé, aby zahájili samostatný život.“

Nová pravidla nebudou problémem, pokud budou všichni developeři za stejných podmínek, poznamenává Azizyan. Je však důležité nezapomínat na přechodné období – zatímco se budou realizovat rezidenční komplexy postavené podle starých pravidel s drobným řezáním bytů, nové rezidenční komplexy vstupující na trh s novými stavebními povoleními budou v zjevně nevýhodných podmínkách, protože šek na byt tam bude vyšší. V našem regionu bude s rozdílem 10 metrů čtverečních rozdíl v ceně od 1 do 2 milionů rublů v závislosti na třídě rezidenčního komplexu. Pokud k tomu dojde, pak se cena zbývajících malometrážních bytů na trhu výrazně zvýší, domnívá se expert. Část poptávky se přesune k dostupnějším bytům, ale poptávka po této „nebytové nemovitosti“ bude omezena skutečností, že byty nelze koupit z mateřského kapitálu a není možné si na ně vzít hypotéku se státní podporou.

„Dnes se za běžný ukazatel podílu malometrážních bytů v komfortních rezidenčních komplexech považuje 10 %. V praxi však developeři nejčastěji navrhují až 30 %, protože v současné době v našem regionu neexistují žádné přísné předpisy týkající se minimální plochy bytů. Kvůli takovému škrtání ploch mají obyvatelé často pocit přeplněnosti, nedostatku parkovacích míst a míst pro rekreaci. Z hlediska spotřebitelských kvalit proto rozhodnutí omezit minimální plochu bytů zvýší bezpečnost a komfort bydlení,“ říká Azizyan.

Leningradská oblast se v posledních letech vyznačuje vysokým objemem malometrážních bytů. Je to mimo jiné způsobeno vysokou investiční aktivitou, říká Dmitrij Jefremov, vedoucí produktového managementu a marketingového výzkumu ve společnosti Glavstroy Saint Petersburg. „Z hlediska dalšího bydlení nelze mikrobyty rozhodně nazvat pohodlnými. Proto je na jedné straně iniciativa omezit návrh malometrážních bytů správná. Na druhou stranu s rostoucí obytnou plochou bytu rostou i celkové náklady na bydlení, takže dodatečné dotace na úrokovou sazbu hypotéky by mohly být dalším podpůrným opatřením pro kupující,“ domnívá se.

V současné době se plocha ateliérů v rezidenčních komplexech v Petrohradu a Leningradské oblasti pohybuje od 23 do 37 metrů čtverečních, říká. V prosinci 2024 zavedly úřady Leningradské oblasti omezení minimální plochy bytů, které vstoupí v platnost v lednu 2026. „Vzhledem k tomu, že doba výstavby trvá několik let od okamžiku schválení projektu a obdržení financování projektu až do ukončení výstavby, nebude účinek zavedených inovací okamžitý. Nyní vidíme, jak se na regionálním trhu nadále objevují projekty s menšími škrty, schválené ještě před změnami,“ říká Efremov. „V Petrohradu omezení zatím nebyla oznámena; každý developer si samostatně reguluje velikost pozemků prodávaných v rámci svých projektů. I když někteří prozíraví developeři navrhují své komplexy s ohledem na možné budoucí změny.“