Jak určit tržní a katastrální hodnotu pozemku

Odborníci z Roskachestva vysvětlili, jak se liší katastrální hodnota nemovitostí od tržní hodnoty a jak se počítají.

Katastrální a tržní hodnota bytu

Tržní hodnota nemovitosti je cena, za kterou se kupuje a prodává. To je to, co lze vidět v reklamách a po transakci – v kupní smlouvě.

Tržní hodnotu určuje prodávající samostatně nebo s pomocí realitní kanceláře. Někdy se na stanovení tržní hodnoty podílí odhadce – například pro banku.

Vlastnosti výpočtu tržní hodnoty

Tržní hodnotu ovlivňuje mnoho faktorů. Mezi nimi:

1. Jsou běžné. Jedná se o stav realitního trhu, nabídky a poptávky v konkrétním regionu. Patří sem také přítomnost sociální a dopravní infrastruktury, typ rozvoje a environmentální situace.
2. Základní. Týkají se bytů a domů. Jedná se o plochu bydlení, podlaží, dispozici, stav bytu, velikost jednotlivých pokojů, přilehlou nebo samostatnou koupelnu atd.
3. Drobné Může to být výhled z okna, výška stropů, přítomnost balkonu nebo lodžie.

Pro různé kupující vystupují do popředí různá kritéria, protože pro ně mohou být prioritou různé parametry nemovitosti.

Tržní hodnota nemovitosti je uvedena při uzavření obchodu v kupní smlouvě. Pokud je vyžadován oficiální dokument s hodnotou, bude to vyžadovat zapojení odhadce z oceňovací společnosti.

Vlastnosti katastrální hodnoty

Katastrální hodnotu vypočítává stát a bude také základem pro výpočty daně z majetku. Obvykle je katastrální hodnota nižší než tržní hodnota, ale může být i vyšší. Tyto dva ukazatele se zřídka shodují.

Pro posouzení katastrální hodnoty nemusí specialisté provádět prohlídku bytu. Zohledňují plochu, stáří domu, materiál, ekonomiku v lokalitě, plochu bydlení.

V souladu s tím dva byty stejného typu ve stejné budově budou mít stejnou katastrální hodnotu, i když jeden prošel designovou rekonstrukcí a okna mají výhled do krásného lesoparku, zatímco druhý neprošel žádnou rekonstrukcí déle než deset let, a okna s výhledem na průmyslovou zónu

Rosreestr provádí postup oceňování nemovitostí v souladu s předpisy. Poskytuje občanům také bezplatné informace o aktuální katastrální hodnotě.

Jak se posuzuje katastrální hodnota?

Řízení o stanovení katastrální hodnoty probíhá v několika fázích:

1. Kontrola je oznámena na internetu a v médiích.
2. Sběr informací o nemovitostech, zejména studie provozních vlastností a také dostupnosti inženýrské a dopravní infrastruktury.
3. Příprava zprávy.
4. Akt s výsledky kontroly, který je také zveřejněn v otevřených zdrojích, mimo jiné na webu Rosreestr.
5. Srovnání údajů vlastníky do 30 dnů. Chyby lze hlásit společnosti Rosreestr prostřednictvím státních služeb.
6. Schvalování výsledků kontroly.

Nová katastrální hodnota nemovitostí vstupuje v platnost 1. ledna následujícího roku.

Co ovlivňuje katastrální hodnota?

Vzhledem k tomu, že katastrální hodnotu vypočítává stát, ovlivňuje daně z prodeje nemovitosti a daně z nemovitosti právě tato hodnota.

1. Daň z nemovitosti. Vypočítává se na základě katastrální hodnoty k 1. lednu roku, za který se daň platí, a platí se ročně. V závislosti na druhu nemovitosti se sazba daně bude pohybovat od 0,1 do 2 % z hodnoty katastru.
2. Pozemková daň. Pohybuje se od 0,3 do 1,5 % z hodnoty katastru podle druhu pozemku. Je také nutné ji platit každý rok.
3. Daň při obdržení nemovitosti darem. Pokud nemovitost nedostala darem od blízkého příbuzného, ​​budete muset zaplatit daň ve výši 13 % z hodnoty katastru. Obdarovaný musí podat daňové přiznání za rok, ve kterém byt přihlásil na své jméno.

Katastrální hodnota se dále používá při výpočtu nájemného, ​​stejně jako odkupní hodnota nemovitosti v případě jejího vykoupení z majetku státu nebo obce a pro další účely stanovené zákonem.

Jak napadnout katastrální hodnotu

Ve vzácných situacích může být tržní hodnota nižší než katastrální hodnota. Například při urgentním prodeji nemovitosti, při prudkém odlivu obyvatel z lokality, kde se nemovitost nachází, při chybě v dokladech.

Vzhledem k tomu, že výše daně závisí na katastrální hodnotě, můžete katastrální hodnotu napadnout.

Za tímto účelem:

• oslovit nezávislé odhadce, kteří budou schopni určit skutečnou hodnotu nemovitosti a dát doporučení pro změnu katastrální hodnoty v regionu.
• obrátit se na komisi pro řešení sporů o výsledky stanovení katastrální hodnoty nebo na soud, aby hodnotu zpochybnil, pokud došlo k chybě nebo neodpovídá tržním podmínkám v regionu.

Jaký je rozdíl mezi tržní a katastrální hodnotou

Katastrální hodnota nemovitosti nezohledňuje vlastnosti bytu. Důležitá je pro ni cenová politika regionu na trhu s nemovitostmi, typ nemovitosti, plocha bytu a další standardní parametry, protože katastrální hodnota se počítá okamžitě pro celou skupinu podobných nemovitosti.

Tržní hodnota je stanovena pro každou nemovitost individuálně s přihlédnutím ke všem vlastnostem konkrétního bytu či domu. Podlaha, dostupnost výtahů, špatní sousedé, nedostatek škol v okolí, rekonstrukce, krásný výhled z okna – to vše má vliv i na náklady, nejen na plochu a plochu.

Obě hodnoty se mohou v průběhu času měnit. Katastrální hodnota se každých pár let přepočítává.

Tržní hodnota se pod vlivem trhu mění, a to jak směrem nahoru, tak dolů. Pokud se uzavře podnik tvořící město a začne odliv obyvatel, ceny nemovitostí klesnou. Pokud se naopak postaví nový podnik a začne příliv obyvatel, ceny mohou vzrůst. Náklady na bydlení může zvýšit i výstavba nových linek metra, dopravních uzlů a obchodních center.

„Hlavní rozdíl mezi katastrální hodnotou a tržní hodnotou je v tom, že katastrální hodnotu nemovitosti určuje stát a tržní hodnotu vlastník nemovitosti a může to být cokoliv,“ říká Irina Timonina, realitní expert v Centru finanční expertizy Roskachestvo. — Pokud to majitel sám těžko určí, může se obrátit na specialisty. Mohou to být profesionální licencované oceňovací společnosti nebo realitní kanceláře. Tržní hodnotu (například při prodeji předmětu) lze na přání prodávajícího kdykoli změnit. Katastrální hodnotu nastavuje stát a je možné ji změnit, ale ne tak snadno. Můžete to zjistit nahlédnutím do informací na webu Rosreestr nebo objednáním výpisu z Jednotného státního registru nemovitostí (USRN) prostřednictvím portálu veřejných služeb nebo kontaktováním MFC. Pokud se majitel domnívá, že katastrální hodnota jeho nemovitosti je nadhodnocená (a od toho se odvíjí výše daně z nemovitosti), pak může podat žádost komisi Rosreestr. Pokud se komise rozhodne revidovat náklady, pak jsou údaje předloženy územnímu oddělení Rosreestr. Pokud komise odmítne, můžete se obrátit na soud.“

Pozemek má hodnotu, která je dvojího druhu: tržní a katastrální. Je třeba věnovat pozornost skutečnosti, že tato přídavná jména nejsou synonyma, jsou to různé pojmy, které určují cenu půdy. Proč mají pozemky dvě hodnoty? Jaký je jejich rozdíl a může jeden náklad nahradit druhý?

Katastrální a tržní hodnota pozemku

Pro zodpovězení takových otázek je nutné porozumět samotným definicím. Jaké jsou tedy rozdíly mezi těmito dvěma pojmy?

Katastrální cena je cena nemovitosti, stanovená vládními úřady během procesu ocenění a zaznamenaná ve státním katastru nemovitostí, a také dává pozemku právní význam a dává mu určité pravomoci. Velikost je stanovena v souladu s postupem stanoveným platnou legislativou a podléhá změnám minimálně jednou za tři roky.

Tržní cena je cena, která vyjadřuje náklady na pozemek ve vztahu k nabídce a poptávce. Určení velikosti je ovlivněno faktory, z nichž hlavními jsou kategorie pozemku, poloha území a přítomnost budov na něm. Pro každé konkrétní datum mají tyto faktory jiný význam. Hodnota se promítne do nákupních a prodejních dokladů.

Stanovení tržní hodnoty pozemku

Pro výpočet tržní hodnoty je nutné provést postup ocenění pozemku. To je důležité vědět pro stanovení objektivní ceny pozemku při koupi a prodeji.

Tržní hodnota je založena na souboru kritérií, která se berou v úvahu v několika fázích hodnocení, kombinovaných do hierarchických úrovní:

1. Regionální. Zahrnuje 4 faktory:
   • Sociální
   • Hospodářský
   • Fyzický
   • Administrativní a politické
2. Místní. Toto jsou faktory charakteristické pro určitou lokalitu:
   • Umístění
   • Podmínky prodeje
3. Životní prostředí. Toto jsou faktory spojené s vlastnictvím půdy a v závislosti na jejích vlastnostech:
   • Fyzický
   • Architektonické a stavební
   • Provozní
   • Finanční

Stanovení katastrální hodnoty pozemku

Katastrální hodnota je hlavním významným ekonomickým prvkem obratu pozemků a na její velikosti závisí daňové výpočty pozemkové a majetkové daně. Tyto údaje jsou nezbytné i při žádosti o hypoteční úvěr či zástavu a při řešení majetkových sporů soudní cestou.

Velikost závisí na následujících parametrech:

1. koeficient užitečnosti webu;
2. Druh povoleného využití a kategorie pozemku;
3. velikost objektu hodnocení;
4. Umístění;
5. Infrastruktura

Postup výpočtu je stanoven federálním zákonem a je určen přísným logickým sledem akcí:

• Přijetí rozhodnutí státního orgánu Ruské federace nebo orgánu místní samosprávy o provedení katastrálního ocenění;
• Vytvoření evidence pozemků podléhajících katastrálnímu ocenění;
• Definice interpreta;
• Vypracování protokolu o provedené práci;
• Stanovení katastrální hodnoty;
• Zveřejňování relevantních informací na webových stránkách Rosreestr;
• Zapisování údajů do státního katastru.

Metody stanovení hodnoty pozemku

Existuje 6 účinných metod hodnocení:

1. Metoda srovnání prodeje. Nejjednodušší a nejefektivnější způsob, jak určit cenu konkrétního pozemku porovnáním s prodejními cenami podobných nemovitostí.
2. Způsob výběru. Používá se k hodnocení příměstských oblastí při absenci údajů o prodeji pozemků v okolí.
3. Distribuční metoda (poměr). Vyrábí se na základě poměru ceny pozemku a zlepšení stavebních projektů. To vyžaduje spolehlivé statistické informace o vztahu mezi cenovým spektrem pozemků a budov na konkrétním trhu.
4. Způsob kapitalizace pozemkového nájemného. Na základě dostupnosti spolehlivých informací o sazbách za pronájem. Na základě těchto údajů je možné vypočítat hodnotu budoucích příjmů ve formě nájemného za posuzovaný pozemek.
5. Metoda zbytku. Slouží k hodnocení nezastavěných (volných) a zastavěných obchodních ploch určených ke komerčnímu využití. Pomocí této metody můžete vypočítat nejziskovější a nejefektivnější využití webu.
6. Způsob zamýšleného použití. Je vhodné, pokud využívání půdy bude generovat příjem. Používá se při zvažování nezastavěných oblastí.

Hodnotu pozemku tak lze určit více způsoby v závislosti na směru dalšího využití. Navzdory tomu, že mezi pojmy katastrální a tržní cena je značný rozdíl, spolu souvisí a přímo se ovlivňují. Při zohlednění katastrální hodnoty je tedy třeba vzít v úvahu tržní hodnotu.

Developer, stavitel, jeden z předních prodejců
na trhu městských a příměstských nemovitostí Republiky Tatarstán