Jak se vypořádat s dočasnými nájemníky – Rambler/osobní finance
Pronájem bytu za denní nájem není zakázán, rozhodl Ústavní soud (ÚS). To by ale nemělo rušit sousedy. Co by měli obyvatelé dělat, pokud dočasní obyvatelé stále způsobují nepříjemnosti, uvedli odborníci.
Nedávno se Ústavní soud zabýval stížností podnikatele ze Pskova, kterému na základě stížností sousedů soudy zakázaly „poskytovat hotelové služby“: pronajímat mezonetové byty v obytném domě ke krátkodobému pronájmu. Ústavní soud však řekl, že krátkodobý pronájem bytových prostor není zakázán, ale tuto problematiku je nutné upravit zákonem. A soudy musí takové otázky posuzovat individuálně – zda krátkodobý pronájem sousedního bytu nezpůsobuje nepohodlí ostatním obyvatelům a zda se zvyšuje využívání společných prostor.
Mnoho obyvatel a pracovníků bytových a komunálních služeb má k dočasným nájemníkům negativní postoj. To je opravdu problém, říká Nina But, předsedkyně představenstva bytového družstva Zodchiy-6 (Moskva). Tito nájemníci jsou brigádníci, nestarají se o společný majetek. Například ucpání kanalizace je stále častější, protože se tam vrhají cizí předměty. Vybavuje si, že v domě takový byt byl a musela se domluvit s majitelem o jeho dlouhodobém pronájmu. „Chci, aby valná hromada potvrdila rozhodnutí, že vlastníci nemají právo pronajímat byty do dne,“ říká.
Nájemníci mají tendenci dělat hluk a nejsou nakloněni péči o společný majetek
Sousedé si neustále stěžují na hluk z takových bytů, protože si většinou pronajímají bydlení na den, aby si odpočinuli, a nájemníkům je jedno, že stálí obyvatelé musí zítra pracovat, říká Ludmila Ryzhikova, předsedkyně představenstva Millennium HOA (Stavropol území, Nevinnomyssk). Nájemníci mohou nechávat odpadky ve vchodu, cizí lidé v domě nejsou v bezpečí. HOA vyhrožovala majitelům návštěvami policie a finančního úřadu. Výsledkem je, že místo deseti bytů je nyní k dennímu pronájmu pouze jeden. „V sousední budově však jeden majitel koupil několik bytů a byl zřízen soukromý hotel. Soudy probíhají už dva roky,“ dodává.
“Nemůžeme nic dělat,” říká Liliya Mayakina, předsedkyně představenstva Copernicus Homeowners Association (Novosibirsk). — Okresní policista nemůže nikoho najít, sousedé jsou nešťastní – je to hlučné. Některé týmy přijdou na pár dní, není známo, co to je za lidi, ale v naší době je to nebezpečné. Rozhovory s majitelem jsou zbytečné – bydlí za městem, tohle je jeho byt, užívá si ho, jak chce.“
Není jasné, kdy se denní pronájem bytu vyvine v poskytování hotelových služeb.
A takové nájemné znamená pro vlastníky dodatečné náklady a pro manažerskou organizaci se stává bolestí hlavy, říká Nikita Chulochnikov, prezident Asociace společností poskytujících realitní služby (AKON). Obecná pravidla pro bydlení a užívání společného majetku v konkrétním domě však může stanovit valná hromada vlastníků.
S přihlédnutím ke stávající kultuře pobytu a vztahům mezi sousedy, které na jedné straně nebudou zasahovat do zákonných práv pronajímatele, a na straně druhé určí soubor pobytových pravidel, za jejichž porušení bude Čuločnikov věří, že ponese odpovědnost majitel.
Navzdory tomu, že vlastník má právo s majetkem nakládat podle svého uvážení, Ústavní soud naznačil, že mohou existovat omezení, která přispějí k bezpečnému bydlení zbývajících vlastníků, říká Taťána Vepretskaya, ředitelka sdružení NP National Bytový kongres. „Podnikatelskou činnost s bytovými prostory v bytových domech by měl regulovat stát,“ domnívá se. — Pro tyto nájemníky by měl být mimo jiné vyjasněn režim mlčení a pravidla chování v pronajatých bytech. Je nutné založit odpovědnost vlastníka v případě, že nájemci způsobí škodu sousedům nebo škodu na společném majetku. Potřebujeme postup pro interakci mezi vlastníkem, který vykonává činnost pronájmu bytových prostor, a správcovskou organizací, HOA, bytovým družstvem.“
Omezit práva vlastníků uzavírat krátkodobé nájemní smlouvy na bydlení v bytových domech je nutné nikoli v bytovém, ale v občanském zákoníku, říká nezávislý odborník v oblasti bydlení a komunálních služeb Pavel Arkhangelsky. Takové úpravy jsou možné, pokud zákonodárce považuje práva na bydlení občanů trvale bydlících v domě a hlavní účel bytového prostoru za důležitější než práva na podnikání v bytovém domě.
Pokud sousedy obtěžují krátkodobé pronájmy, musí zaznamenat všechny případy, kdy nájemníci způsobí obtěžování, radí. Nejprve zavolejte místnímu policistovi. Je zodpovědný za dům a musí chránit práva občanů žijících na jeho pozemku.
Dojde-li k porušení práv sousedů (například hluk v noci), musí okrskář sepsat protokol. Zadruhé se můžete obrátit na státní bytový dozor s žádostí o evidenci porušení bytové legislativy. Její zaměstnanci jsou povinni provádět neplánovanou kontrolu, zjišťovat skutková porušení, dávat viníkům (pronajímatelům) pokyny, jakého jednání se zdržet a jak porušení odstranit. Pokud například majitel bytu sdělí cizím lidem kód z interkomu, jedná se o ohrožení bezpečnosti života a domova (uzamykací zařízení se promění v figurínu, která nebrání cizím lidem v přístupu ke vchodu). Jedná se o porušení článku 30 bytového zákoníku a pravidel pro užívání obytných prostor. Stojí za zvážení, že pokud pronajímatel pokaždé otevře dveře ke vchodu nájemníků, nedojde k žádnému porušení, zdůrazňuje Arkhangelsky.
„Pokud četní nájemníci mnohem intenzivněji využívají společný majetek (kvůli nim je třeba častěji umývat předsíň, schodiště, větší zátěž výtahů), tak proč by za to měli platit vlastníci bytů? – argumentuje odborník. „Vždyť na žádost vlastníků bude manažerská organizace nebo HOA nucena například navýšit personál uklízeček a častěji najímat specialisty na servis výtahů. A pokud nezvýšíte výdaje na čištění podlah a opravy výtahů, stav společného majetku se výrazně zhorší. Zvýšení výdajů je možné pouze buď zvýšením částky, kterou obyvatelé platí za údržbu domu, nebo snížením kvality ostatních služeb a prací, případně jejich neprováděním vůbec.“
Nespokojení sousedé mohou nashromážděné protokoly a jednání u soudu použít jako důkaz systematického porušování svých práv na bydlení.
Kritéria pro odlišení krátkodobého pronájmu od poskytování hotelových služeb mohou být stanovena na základě systematičnosti, domnívá se Arkhangelsky. Pokud majitel-podnikatel systematicky poskytuje za úplatu apartmán pro návštěvníky k pobytu nebo na termíny, pak se jedná o poskytování hotelových služeb. „O systematičnosti lze diskutovat. Řekněme, že je to více než polovina dní v roce,“ upřesňuje odborník. I když pronajímatel možná některé nájemní smlouvy neukáže a „další“ nebudou, dodává.
Mezitím účastníci trhu poznamenávají, že možnost rozhořčení mezi obyvateli je poněkud přehnaná. „Z rozhovorů s profesionálními denními nájemníky víme, že pronajímatelé se často obávají stížností sousedů na dočasné obyvatele,“ říká Artem Kromochkin, vedoucí krátkodobých pronájmů ve společnosti Avito Real Estate. „V praxi se však jejich obavy málokdy naplní. Děje se tak pouze v případech, kdy nájemníci sami začnou konflikt či porušují veřejný pořádek například hlukem po uplynutí stanovené doby. Pokud ale pronajímatel ví, že si sousedé budou stěžovat na hluk, okamžitě nastaví na rezervační službě pravidlo – žádné večírky. Podle společnosti Avito Real Estate pouze 3 % majitelů v Rusku umožňují pronájem bytů na večírky.“
Často se stává, že stálí obyvatelé se cizích lidí bojí a nechtějí je v domě vidět. Neměli bychom však zapomínat, že každý má právo s bytem nakládat podle svého, včetně každodenního pronajímání, zdůrazňuje Kromochkin. Zkušení majitelé radí předem upozornit sousedy, že byt se pronajímá denně, a nechat jim telefonní číslo pro případ nepředvídaných okolností. Díky tomu jsou vztahy transparentnější a snižuje se pravděpodobnost přímého konfliktu mezi sousedy a hosty. Objevují se i nepříjemnější příběhy – například zatopení sousedních bytů. Ale v tomto případě existuje pojištění domácnosti po dobu pobytu hosta, tato skutečnost může být podle Kromochkina použita také při komunikaci s negativními sousedy.