Individuální bytová výstavba v roce 2025. Jaké změny čekají vlastníky pozemků | Magazín portálu Svoye Selo

V roce 2025 čekají vlastníky pozemků změny v legislativě. Pro ty, kteří jsou připraveni přijmout tuto výzvu a držet krok s dobou, čekají vzrušující časy plné příležitostí k růstu a rozvoji. Pojďme společně zjistit, co nás čeká.

Navzdory vysokým úrokovým sazbám a řadě hypotečních omezení ze strany regulátora se Rusové snaží zlepšit své podmínky bydlení a vnímají to jako dlouhodobou investici. Podle Podle Podle analytického zdroje „Dom.rf“ plánují občané v příštím roce podniknout kroky tímto směrem. Pozitivně vnímají současný stav realitního trhu a své finanční vyhlídky. Částečně je to dáno nárůstem počtu uváděných projektů individuální bytové výstavby (IHC). Za prvních 11 měsíců roku 2024 dosáhl objem zadané individuální bytové výstavby 60,6 milionu metrů čtverečních, což je o 16 % více než za stejné období předchozího roku.

Mezitím v roce 2025 dojde na trhu individuální bytové výstavby k výrazným změnám.

Stavbu již nelze odkládat

Vstoupí v platnost od března 2025 dodatky k zemskému zákoníku. Ihned po obdržení práv k pozemku musí jeho vlastník začít používat pozemek k zamýšlenému účelu. Na přípravu pozemku k dalšímu využití – například ke stavbě domu jsou dány tři roky. Po uplynutí této doby je vlastník povinen začít stránky užívat v souladu s jejich zamýšleným účelem.

Tato pravidla platí jak pro pozemky na pozemcích obydlených oblastí, tak pro zahrady nebo zeleninové pozemky. V případě porušení termínů vývoje může být stránka zabavena.

Vázané účty pro individuální bytovou výstavbu

Od 1 při výstavbě soukromého domu bude možné využití mechanismu vázaného účtu, který předpokládá, že finanční prostředky budou uloženy na zvláštním účtu.

Tato iniciativa pomůže ochránit peníze lidí před riziky spojenými se selháním dodavatelů, sníží pravděpodobnost, že stavba nebude dokončena, a zpřístupní proces výstavby soukromých domů. Navíc to vytvoří stabilní poptávku po podnicích.

Musíte okamžitě zaregistrovat svůj domov

Od 1. března 2025 bude nutné po dokončení výstavby evidovat soukromé domy. Bude novelizován zákon o rozvoji měst vyjasnění , který určí okamžik dokončení stavby nebo rekonstrukce zařízení. Pro individuální bytovou výstavbu (IHC) již nebude potřeba stavební povolení. Za dokončení stavby bude nyní považováno datum, kdy místní správa potvrdí, že dům splňuje všechny stanovené požadavky.

Potřeba změn vyvstala, protože v Rusku existuje mezi jedním až pěti tisíci soukromých domů, které byly postaveny a jsou v provozu. Registrační proceduru u Rosreestr však ještě nepodstoupili. To je uvedeno ve vysvětlivce k účtovat .

Výstavba domu s využitím zvýšeného mateřského kapitálu

V roce 2025 mateřský kapitál v Rusku budou indexovány , což zvýší objem podpory pro rodiny. Jeho velikost bude pravděpodobně:

• více než 676 tisíc rublů – pro první dítě;
• více než 217 tisíc rublů – pro druhé dítě, pokud již byl mateřský kapitál použit;
• více než 893 tisíc rublů – pro druhé a další děti za předpokladu, že mateřský kapitál nebyl dříve použit.

To samozřejmě otevírá nové možnosti pro zlepšení životních podmínek. Existuje několik možností, jak využít mateřský kapitál, mezi nimiž lze zdůraznit následující:

• Koupě obytného domu , umístěný na pozemku určeném k individuální bytové výstavbě nebo umístěný na pozemku zahrady.
• Stavba vlastního domova jak vlastními silami, tak s pomocí dodavatelů.
• Rekonstrukce stávajícího bydlení zvětšit plochu a zlepšit životní podmínky; i náhradu nákladů na již postavené bydlení.

Daň z koupelen a toalet

Od roku 2025 jsou budovy s pevným základem považovány za nemovitosti a jsou zdaněny sazbou 0,1–0,3 % z hodnoty katastru. Majitelé kapitálových přístavků (například lázeňské domy, kůlny, skleníky) budou muset platit daň z nemovitosti. Lehké a dočasné stavby, které nemají pevný základ, zůstanou osvobozeny od daně.

Pozemková daň

Sazby daně z pozemků lze zvýšit až 1,5 % u pozemků, jejichž katastrální hodnota přesahuje 300 milionů rublů. Týká se to pozemků zabraných obytnými budovami, zařízeními veřejně prospěšné infrastruktury, jakož i pozemků určených k individuální bytové výstavbě, osobnímu vedlejšímu hospodaření, zahradnictví, zelinářství nebo souvisejícím s veřejnými pozemky.

Co se ještě změní?

Darovací smlouva. Od 10 smlouvy o darování nemovitosti podléhá povinné notářské ověření. Za tuto službu jsou účtovány následující platby: státní daň ve výši 0,5% z hodnoty smlouvy, ale ne více než 20 tisíc rublů; regionální tarif – 5500 rublů za každý objekt; Daň z příjmu fyzických osob platí budoucí vlastník, pokud není blízkým příbuzným dárce.

Výpisy z Jednotného státního registru nemovitostí. Od 1. ledna 2025 Rosreestr zdraží papírový výpis z Jednotného státního registru nemovitostí. Náklady pro jednotlivce budou 1740 5100 rublů, pro právnické osoby – 700 1400 rublů. Elektronický výpis bude stát jednotlivce XNUMX rublů a právnické osoby XNUMX XNUMX rublů.

V Rusku se plánuje rozsáhlá reforma v oblasti individuální bytové výstavby (IHC). Jeho cílem je vnést pořádek do užívání pozemků. Tyto změny přispějí k obnově trhu individuální bytové výstavby. Tváří v tvář rostoucí konkurenci posílí své pozice a udrží si vedoucí postavení na trhu ti, kteří dokážou zákazníkům nabídnout nejziskovější a nejkvalitnější řešení.

• Co čeká Rusy v roce 2025: daně, dávky, indexace
• Příprava na rok 2025: Klíčové daňové změny pro firmy
• Příprava na nový rok 2025. Jaké nové zákony budou regulovat trh s nemovitostmi

Autor:
Evgeny Nikolaevič

Podle Rosstatu v roce 2023 vývojáři utratili více než 15,1 bilionu rublů. Jedná se o souhrnný ukazatel odrážející objem finančních prostředků ve výstavbě rezidenčních, komerčních a průmyslových nemovitostí a také liniových objektů.
Výstavba budov a staveb probíhá podle zavedených postupů – liší se v závislosti na specifikách nemovitosti včetně typu a technicko-ekonomických parametrů. Ve většině případů je nutné získat stavební povolení.
Tato publikace je věnována postupu při koordinaci výstavby nebo rekonstrukce všech objektů s výjimkou zahradních a jednotlivých bytových objektů. Máme o nich samostatný článek:

Proč potřebujete stavební povolení?

Pokud pro stavbu budovy neexistuje právní základ, developer nebude moci:

• zajistit uvedení do provozu;
• zaregistrovat vlastnická práva v Rosreestr;
• nakládat s majetkem (prodat, pronajmout, nechat jako dědictví).

Stavební povolení potvrzuje zákonnost výstavby budovy nebo stavby na pozemku. Z právního hlediska se jedná o certifikaci souladu projektu s technickými, urbanistickými a územními předpisy.
Stavba stavebního záměru bez souhlasu se nazývá nepovolená a hrozí developerovi vážnými sankcemi včetně pokut a povinnosti stavbu na vlastní náklady zbourat. Rekonstrukce bez schválení je rovněž zakázána.

Postup pro získání stavebního povolení.

Pro registraci podle čl. 51 občanského zákoníku Ruské federace je nutné:

1. Objednávka GPZU;
2. Zkontrolujte, zda je stavba možná;
3. Připravte si žádost a další potřebné dokumenty;
4. Předložte balíček dokumentů oprávněnému orgánu;
5. Udržujte kontakt s účinkujícím ohledně průběhu aplikace;
6. získat stavební povolení;
7. Pokud budete odmítnuti, opravte chyby a znovu podejte žádost nebo podejte žalobu u soudu a zúčastněte se projednávání sporu.

Dále se podíváme na každý krok podrobněji. Ustanovení Kodexu rozvoje měst Ruské federace doplníme o komentáře našich právníků a příklady z praxe.

Plán územního rozvoje pozemku pro výstavbu.

Urbanistický plán odráží informace o pozemku, včetně:

• současná omezení (pobyt v ZOUITu, na letištích, v oblastech zásobování pitnou vodou);
• požadované vzdálenosti od hranic pozemku ke staveništi;
• „místo rozvoje“, kde je povolena práce;
• jaké budovy a stavby se na něm nacházejí, zapsané v Jednotném státním registru nemovitostí;
• podrobnosti projektu územního plánování (zaměřování);
• seznam inženýrských a technických sítí;
• do jaké územní zóny podle územního řádu spadá vlastnictví půdy;
• seznam dostupných základních, podmíněných a pomocných typů;
• další parametry územního plánování.

Po rozhodnutí o výstavbě si samozřejmě můžete objednat plán rozvoje města. V tomto případě je však developer zbaven další možnosti studovat právní vlastnosti budoucího staveniště. Jako úplně první krok doporučujeme dokončit papírování.
GPZU můžete získat zdarma zasláním žádosti na MFC prostřednictvím „Gosuslugi“ nebo na místní správě. Dodací lhůta je cca 2-3 týdny.
V naší praxi se vyskytly případy, kdy developerovi bylo zamítnuto zpracování územního plánu města s odůvodněním, že ne všechny stavební záměry byly zapsány na katastrálních úřadech. Prostřednictvím soudu se právníkům podařilo donutit správu k vydání GPZU.

Objednejte si extrakt ISOGD.

Kromě plánu rozvoje města je rozumné objednat si na správě výpis z ISOGD. Odráží také, do jaké územní zóny pozemek spadá, jaké jsou možnosti využití a další omezení. Výpis může být zdarma nebo placený – vše záleží na obci.
Po obdržení GPZU a dopisu od ISOGD můžete přejít k dalšímu bodu.

Je možné na webu stavět – kontrolní seznam pro ověření.

Příprava na jakýkoli stavební projekt vyžaduje finanční a časové investice. Lze je skutečně snížit, pokud se předem provede podrobná analýza proveditelnosti stavby. To pomůže vyhnout se situaci, kdy developer zaplatil za vypracování drahých dokumentů k získání povolení, ale je mu uděleno odůvodněné odmítnutí z důvodu porušení zákona.

Body, které doporučujeme vždy zkontrolovat:

1. Je pozemek legálně ve vlastnictví nebo v pronájmu? Pokud se blíží konec nájemní smlouvy, je rozumné si ji nejdříve prodloužit, protože povolení se vydává nejdéle na maximální dobu vlastnictví pozemku.
2. Jsou OKS podle nájemní smlouvy povoleny? Dohoda může stanovit, že jsou povoleny pouze dočasné a netrvalé stavby.
3. Nachází se pozemek ve zvláště chráněných přírodních oblastech, sesuvných zónách, záplavových zónách a záplavových zónách? Taková území mají zvláštní režim využití, který často zakazuje stavební činnost.
4. Je rozvojová zóna součástí ZOUIT? Pokud ano, pak je třeba si prostudovat obsah zákazů. Například při zařazení průmyslového podniku do ZOUIT nelze vyloučit zákaz výstavby vzdělávacích a zdravotnických zařízení nebo obytných budov v blízkosti.
5. Bude na pozemku dostatečná plocha pro minimální požadovaný počet parkovacích míst? Za tímto účelem jsou analyzovány místní konstrukční předpisy. Počet parkovacích míst se u různých typů budov liší.
6. Do jaké podzóny území nejbližšího letiště pozemek spadá a je zde povoleno umístění určitých nemovitostí?
7. Jsou dodrženy předpisy pro požadovanou konfiguraci budovy nebo liniové stavby?

Dodržování požadavků územních předpisů.

O dodržování předpisů stojí za to mluvit podrobněji. To je hlavní a nejčastější problém, který brání nové výstavbě.
Řád je nedílnou součástí Územního řádu přijatého v obci. Z právního hlediska se jedná o soubor požadavků na účel rozestavěných objektů, jejich maximální parametry a konfiguraci.
Proto stojí za to otevřít nejnovější verzi Pravidel (nebo dopis od ISOGD) a porovnat ukazatele budoucí výstavby s parametry níže:

1. Typ povoleného použití. Stanoví, jaký druh nemovitosti lze postavit: obchod, nemocnice, myčka aut atd. Pokud aktuální zamýšlené využití neodpovídá požadovanému, je možné jej změnit v souladu se seznamem uvedeným v regulativu rozvoje města. Jedná se o samostatný postup, ve kterém akce závisí na tom, o jaký druh VRI se jedná: primární nebo podmíněné.
2. Maximální rozvojová plocha. Vyjádřeno jako procento z celé plochy. Nepleťte si plochu budovy s celkovou plochou. V prvním případě se jedná o plochu prvního patra po obvodu stěn a ve druhém – všechna patra.
3. Minimální procento zeleně. V procentech ukazuje, jaká část by měla být přidělena na trávníky, keře nebo stromy.
4. Odsazení od přední strany a dalších okrajů. Někdy je stavba zakázána blíže než třeba 5 metrů od plotu.
5. Výška budovy. V závislosti na lokalitě může být maximální parametr 10 metrů v historickém centru, na periferii neomezený vůbec.
6. Minimální procento zasklení na čelní straně fasády. Předpokládá se, že taková norma chrání životní prostředí před vzhledem budov obrácených do ulice bez oken.

Podklady pro stavební povolení.

Podkladem pro zahájení správního řízení je podání žádosti a jejích příloh.
V závislosti na specifikách se jejich počet liší – taxativní výčet je uveden v čl. 51 občanského zákoníku Ruské federace:

1. Vyplněná přihláška;
2. Pas
3. Plná moc (pro zástupce);
4. Vlastnické dokumenty k pozemku (výpis z Jednotného státního registru nemovitostí).
5. Smlouva o zřízení věcného břemene (v případě potřeby);
6. Plán rozvoje města (pro OKS);
7. Geodetické (plánovací) projekty pro liniové objekty;
8. Projektová dokumentace a výsledky inženýrských průzkumů;
9. znalecký posudek (je-li to nutné);
10. Rozlišení odchylky od maximálních parametrů (je-li požadováno);
11. Koordinace výstavby s letišti;
12. Technické podmínky pro připojení ke komunikacím;
13. Souhlas spoluvlastníků, pokud se provádí rekonstrukce budovy, která je ve společném vlastnictví;
14. Souhlas se zpracováním osobních údajů;
15. Zákon o vlivu prací na kulturní památku (jsou-li dotčeny nosné konstrukce kulturní památky).

Příprava některých papírů potřebných k podání trvá poměrně dlouho. Proto by měly být připraveny s předstihem, ihned po rozhodnutí o přípustnosti stavebních prací.

Žádost o povolení.

Bez řádně vyplněné žádosti nebude moci oprávněná osoba řízení zahájit. Formulář je standardní. Jak správně vyplnit přihlášku jsme popsali v samostatné publikaci:

Při vyplňování žádosti je důležité převést všechny parametry vlastnictví pozemku a stavby plánované k výstavbě z výpisu a projektové dokumentace USRN. Jakékoli nesrovnalosti budou mít za následek nutnost opravy a ztrátu času.

Vypracování projektové dokumentace.

Průměrná doba přípravy je od 2 do 4 měsíců. Při projektování je důležité dodržovat příslušné zásady správné praxe, které jsou vhodné pro konkrétní typ budovy. V naší praxi se dodavatelé-projektanti často dopouštěli chyb v obsahu nebo přistupovali k zadání povrchně.
Od roku 2023 se změnily požadavky na skladbu projektu a průzkumy: v návaznosti na výše uvedené by nebylo nadbytečné po konečném provedení zhotovitelem provést právní rozbor.
V některých případech (článek 49 Kodexu rozvoje měst Ruské federace) legislativa vyžaduje získání odborného posudku o souladu projektu. To také znamená další prodloužení časového rámce.

Výsledky inženýrských průzkumů.

Průzkumné práce se zpravidla provádějí současně s projekčními pracemi. To provádí stejná organizace, která má specializovanou licenci a je členem SRO.
Nuance provádění průzkumů jsou upraveny usnesením vlády RF ze dne 19.01.2006 č. 20. Naši specialisté je již dříve podrobně analyzovali:

V závislosti na umístění staveniště se rozsah požadovaného výzkumu může lišit. Vždy se provádějí geologické a geodetické práce. V případě potřeby se k nim přidávají environmentální, geotechnické a hydrometeorologické faktory.

Technické podmínky pro projekt stavby.

Připojení na elektřinu, plyn, vodu nebo kanalizaci se provádí získáním technické specifikace. Lhůta pro vydání TU je do jednoho měsíce, ale i doba jejich platnosti je krátká – v průměru 1-2 roky. Proto je důležité dokončit stavební práce a zavést komunikace před uplynutím doby platnosti.

Koordinace výstavby s letištěm.

Vzhledem k tomu, že vznik OCS může ovlivnit bezpečnost letu, je povinné získat souhlas vojenských a civilních letišť. Průměrná doba odezvy je 3 až 5 týdnů.
Postup není jednotný a pořadí úkonů závisí na lokalitě. Například získání povolení od velkých federálních letišť není nutné, pokud mají nainstalován PAT s rozdělením na podzóny a sektory.
Portál obsahuje analýzu letišť největších měst v Rusku. Tam vám řekneme, které letecké uzly vyžadují koordinaci a které vyžadují analýzu aktuálních omezení.

Povolení odchylky od limitních parametrů.

Na odchylce je nutné se dohodnout, pokud existuje přání odchýlit se od současných předpisů a například zvýšit procento zástavby nebo snížit plochu zeleně.
Výsledkem je usnesení, které s takovými odchylkami souhlasí. Jeho získání však není vždy jednoduché, neboť je nutné účastnit se veřejných diskusí či veřejných projednání.