Garage Amnesty 2021: Není všechno tak jednoduché, jak se zdá | Názory.

Odbor právní regulace v oblasti pozemkových vztahů a obchodování s občanskými nemovitostmi Federální služby pro státní evidenci, katastr a kartografii (dále jen odbor) projednal žádost o aplikaci ustanovení spolkového zákona z dubna. 5, 2021 N 79-FZ „O změně a doplnění některých právních předpisů Ruské federace“ (dále jen zákon č. 79-FZ) a zpráv.

V souladu s Předpisy o Federální službě pro státní registraci, katastr a kartografii, schválený nařízením vlády Ruské federace ze dne 1. června 2009 N 457, není Rosreestrovi svěřena pravomoc vysvětlovat a vykládat právní předpisy Ruské federace. Ruská federace, stejně jako praxe její aplikace.

V souladu s usnesením Ústavního soudu Ruské federace ze dne 17. listopadu 1997 N 17-P může oficiální vysvětlení nebo výklad ustanovení federálního zákona, který má sílu zákona (tj. závaznou pro každého), být dána pouze aktem zákonodárného orgánu, který musí být přijat a vyhlášen postupem stanoveným pro federální zákony.

Dopisy společnosti Rosreestr neobsahují právní normy ani obecná pravidla specifikující regulační požadavky, nejsou normativními právními akty, mají informační charakter a nebrání přímému vedení právními normami.

Zároveň k otázkám vzneseným v projednávaném odvolání uvádíme následující.

Zákon N 79-FZ byl vyvinut za účelem zjednodušení postupu registrace práv, včetně státního katastrálního zápisu a státní registrace práv na garážová zařízení postavená před vstupem v platnost Kodexu územního plánování Ruské federace (dále jen územní plánování zákoníku) a pozemky pod nimi (článek 6 zákona č. 79-FZ).

Ustanovení odstavce 6 článku 3.7 federálního zákona ze dne 25. října 2001 N 137-FZ „O provádění zemského zákoníku Ruské federace“ (dále jen zákon N 137-FZ), zavedeného Zákon N 79-FZ, stanovil seznam dokumentů požadovaných pro registraci práv ke garážím v případě stanoveném pododstavcem 2 odstavce 2 článku 3.7 zákona N 137-FZ, v mezi nimiž může být doklad vydaný garážovým družstvem potvrzující zaplacení podílu (podílového vkladu) takovýmto občanem, a to i bez uvedení, že splacení takového podílu (podílového vkladu) je úplné.

Pro účely zápisu práv ke garáži a pozemku pod ní způsobem stanoveným zákonem N 79-FZ nezáleží na velikosti podílového vkladu pro stanovení výměry pozemku, neboť výměra pozemek se určuje ze skutečné plochy konkrétní garáže a potvrzení garážového družstva o zaplacení podílu je dokladem potvrzujícím právo občana na garáž a nabytí vlastnictví k pozemku, který se nachází pod to.

K otázce nesouladu mezi odklony od hranic pozemku a maximálním procentem zástavby pozemku při umísťování garáží v souladu se zákonem č. 79-FZ uvádíme následující.

Ustanovení týkající se maximálních (minimálních a (nebo) maximálních) velikostí pozemků a maximálních parametrů povolených staveb, rekonstrukcí investičních akcí, včetně mimo jiné minimálních útlumů od hranic pozemků a maximálního procenta zástavby v hranicích pozemku, definovaný jako poměr celková plocha pozemku, na kterém lze zastavět, ve vztahu k celé ploše pozemku, jsou stanoveny normami části 1 čl. 38 ÚP.

Tyto parametry přitom nesmí být stanoveny územními předpisy (článek 11.1 části 38 ÚP).

Zatím zákon č. 79-FZ stanoví výjimky pro použití předpisů územního plánování pouze ve vztahu k druhu povoleného využití pozemku (článek 13 čl. 3.7 odst. 137 zákona č. XNUMX-FZ).

Zároveň byl druh povoleného využití „umístění garáží pro vlastní potřebu“ zařazen do Klasifikátoru druhů povoleného využití pozemků schváleného příkazem Rosreestr ze dne 10 N P/2020 až od 0412. , 1 v souladu s příkazem Rosreestr ze dne 2021. července 30 N P/2021 „O změnách klasifikátoru druhů povoleného využití pozemků, schválených nařízením Federální služba pro státní registraci, katastr a kartografii ze dne 0326. listopadu 10 N P/2020.“

Mezní parametry a rozměry lze proto použít pouze tehdy, pokud jsou pro tento typ povoleného použití poskytovány.

Upozorňujeme také, že v souladu s částí 1 článku 18 zákona N 79-FZ nelze „dvoupodlažní prostory“ považovat za budovy, protože tato norma se vztahuje pouze na jednopodlažní garáže.

Zároveň je tato norma aplikována v případech, kdy jsou informace o garáži ve formě areálu zapsány do Jednotného státního registru nemovitostí (dále jen EGRN). Pokud informace o garáži není obsažena v Jednotném státním registru nemovitostí a taková garáž má podzemní podlaží, platí „garážová amnestie“, pokud takové podzemní podlaží není garáží.

Kromě toho článek 3.7 zákona N 137-FZ nestanoví žádná specifika pro registraci práv ke garážím, což jsou dvoupodlažní budovy s prostory umístěnými nad sebou.

Podle názoru Úřadu by tedy státní katastrální úřad a státní zápis práv k takovým objektům měly být prováděny obecným způsobem stanoveným federálním zákonem č. 13-FZ ze dne 2015. července 218 „o státní evidenci nemovitostí“ (dále jen zákon č. 218-FZ ) nebo ve vztahu k takovým garážím lze státní katastrální úřad provést jako ve vztahu k dvoupodlažní budově (dvě krabice) s provedením státního zápisu práva společného sdílené vlastnictví takové budovy a pozemek, v jehož hranicích se takový objekt nachází, za předpokladu, že takový pozemek je poskytnut příslušným občanům podle pravidel stanovených v článku 3.7 zákona č. 137-FZ.

Je třeba poznamenat, že v souladu se zákonem N 218-FZ je rozhodnutí o pozastavení státní registrace katastru nemovitostí a (nebo) státní registrace práv, jakož i rozhodnutí o odmítnutí provedení státní registrace katastru a (nebo) státní registrace práva provádí státní registrátor práv samostatně v každém konkrétním případě na základě výsledků právního přezkoumání podkladů předložených k provedení státního katastrálního operátu a státní evidence práv podle jejich formy a obsahu.

Dále Vás informujeme, že ustanovení zákona č. 79-FZ se nevztahují na pozemky, ke kterým je vlastnictví družstva zapsáno v Jednotném státním registru nemovitostí.

v oblasti pozemkových vztahů

a občanského obratu nemovitostí

Předsedkyně odboru Rule of Law and Development, akademik Mezinárodní akademie informatizace, Ph.D. n.

speciálně pro GARANT.RU

1. září 2021 začne v Rusku „garážová amnestie“. Tento termín se již v každodenním životě ustálil, i když pokud si pečlivě přečtete přijatá pravidla, bylo by přesnější mluvit o „pozemkové a garážové amnestii“. Přijatá pravidla směřují především k řešení otázek zápisu vlastnictví konkrétně k pozemkům, na kterých se garáže nacházejí, a nikoli k amnestii na neoprávněné stavby garáží (spolkový zákon ze dne 5. dubna 2021 č. 79-FZ „o změně některých zákonů Zákony Ruské federace “, dále jen zákon č. 79-FZ).

Do 1. září 2026 mají občané užívající garáže postavené před vstupem v platnost územního plánu Ruské federace právo na volné vlastnictví pozemků, na kterých se nacházejí. Hovoříme o pozemcích, které byly dříve ve vlastnictví státu nebo obce. Pravidla pro takový převod jsou nyní definována v čl. 3.7 federálního zákona ze dne 25. října 2001 č. 137-FZ „O provádění zemského zákoníku Ruské federace“ (dále jen zákon č. 137-FZ).

Jak víte, samotný zákon č. 79-FZ, kterým se stanoví pravidla pro garážovou amnestii, byl podepsán a oficiálně zveřejněn 5. dubna 2021. Několikměsíční pauza před jeho vstupem v platnost je zjevně nezbytná, aby se s jeho textem mohly seznámit všechny zainteresované strany a aby úřady měly čas vypracovat potřebné postupy pro interakci s občany.

Lze také předpokládat, že během této doby bude možné vyřešit řadu otázek, které se již v souvislosti s novými pravidly objevují.

Některá znění přijatého zákona, určená širokému spektru zájemců, jsou bohužel značně těžkopádná a zcela zjevně způsobí potíže občanům, kteří nemají řádné právnické vzdělání a nemají dostatečné finanční prostředky na to, aby si najímali odborníka. právní asistent.

Například bez využití možností hypertextových odkazů v moderním profesionálním právním systému (například v systému GARANT) nebo bez toho, že by měl po ruce všechny texty uvedených normativních aktů, je nepravděpodobné, že by občan byl schopen rychle a přesně porozumět o jakých pravidlech se jedná v normě formulované takto: „Na vztahy upravené odstavcem 2 tohoto článku se nevztahuje ustanovení pododstavce 4 odst. 3 čl. 11.3 pododst. 6 odst. 1 odst. 2, 10, 10.1 čl. 39.15, pododstavce 8, 14 a 20 čl. 39.16, pododstavec 4 odst. 1 čl. 39.17 zemského zákoníku Ruské federace.“

Je třeba také poznamenat, že pravidla garážové amnestie mohou být formulována nejen v zákoně č. 137-FZ, ale také v příslušných zákonech ustavujících subjektů Ruské federace, které ještě nebyly přijaty.

Například podle části 1 Čl. 3.7 zákona č. 137-FZ, zákon zakládajícího subjektu Ruské federace „může poskytnout seznam dokumentů, které může občan předložit k potvrzení shody pozemku, který je ve vlastnictví státu nebo obce“. Pokud takový konkrétní seznam neexistuje, budou takové dokumenty určeny v souladu s obecnými požadavky čl. 3.7 zákona č. 137-FZ.

Podle části 8 Čl. 18 zákona č. 79-FZ mohou regulační právní akty Moskvy, Petrohradu a Sevastopolu stanovit „zvláštnosti poskytování pozemků občanům“. Zákon zatím v tomto případě nestanoví žádná omezení či limity takové regulace.

S přihlédnutím k vlastnostem stanoveným těmito zákony bude muset být poskytování a užívání pozemků rovněž prováděno podle pravidel stanovených v kapitole V.1 zemského zákoníku Ruské federace.

Kdo bude moci využít nabízené možnosti amnestie? Jak jsme již naznačili na začátku, mluvíme o majitelích garáží „postavených před vstupem v platnost územního plánu Ruské federace“. Tento kód byl poprvé oficiálně zveřejněn v Rossijskaja Gazeta dne 30. prosince 2005. Na uvedené datum se celkem dá spolehnout, ale co bránilo zákonodárci, aby jej v textu zákona uvedl? Je jasné, že se to nezmění.

V praxi jsou možné kontroverzní situace kolem použitého pojmu „konstruováno“. Na jedné straně zákon fakticky umožňuje deklarativní charakter potvrzení skutečnosti „stavby“ garáže ke stanovenému datu. Žadatel může skutečnost stavby potvrdit jak přímými listinnými důkazy, tak nepřímými důkazy (například účty za energie v souvislosti s užíváním garáže).

Na druhou stranu zákon nevysvětluje, zda budou moci využít výhod ti vlastníci, jejichž garáž byla k uvedenému datu rozestavěna a byla ve fázi umožňující její zamýšlené využití, ale ještě nebyla zcela dokončena. garážové amnestie.

Situace se zdá být ještě složitější, když místo garáže postavené do 30. prosince 2005 její majitel následně postavil na stejném místě novou.

Je třeba také poznamenat, že zákonodárce přiznal právo aplikovat pravidla garážové amnestie občanům „užívajícím“ tuto garáž. Zákon opět neobsahuje žádné vysvětlivky o nutnosti písemného potvrzení skutečnosti takového užívání, včetně užívání garáže k určenému účelu. Budou moci například občané, kteří v současné době nevlastní ani nevlastní jediné vozidlo, volně využívat garážovou amnestii?

Nová právní terminologie si také vyžádá určité úpravy. Místo pojmu „garážový box“ by se nyní měl používat pojem „garáž“. Zároveň jsou všechny objekty vytvořené před 1. zářím 2021 rozpoznány jako „garáže“, i když se ve vydaném dokumentu nazývají „garážový box“:

• titulní dokumenty;
• právní dokumenty;
• záznamy USRN.

Pravidla stanovená federálním zákonem se použijí v závislosti na tom, zda je garáž projektem investiční výstavby nebo nekapitálovou strukturou.

Pokud se tedy obrátíme na část 1 čl. 3.7 zákona č. 137-FZ můžeme rychle dojít k závěru, že pravidla o garážové amnestii lze použít pouze na garáže ve formě stálých budov. Nicméně v části 14 čl. 3.7 odst. XNUMX tohoto zákona rovněž stanoví podmínky, za kterých je vlastníkům garáží, které nejsou investiční výstavbou, přiznáno bezúplatné právo na získání pozemku.

Podle zákona mohou být stálé garáže blokovány společnými zdmi s ostatními garážemi ve stejné řadě, mít společnou střechu, základ a komunikaci s nimi, nebo být samostatnými investičními projekty.

Podle zavedené praxe vymáhání práva, i když je garážový box (garáž) součástí jednoho komplexu garáží, neznamená to, že se jedná o prostory ve postavené budově, pokud podle osvědčení o státní registraci práv, jeho vlastník je vlastníkem nebytového objektu (garážový box), nikoli prostor (rozsudek Krajského soudu v Moskvě ze dne 12. února 2014 ve věci č. 33-3313).

Jako důkaz nezávislosti stavby věnovaly soudy pozornost přítomnosti základů, zdí (včetně těch dodatečně obložených cihlami), střechy a samostatného vchodu (rozsudek moskevského krajského soudu ze dne 19. října 2016 v věc č. 33-26085/2016).

Jednopodlažní garáže, které jsou blokovány společnými zdmi s jinými jednopodlažními garážemi, o nichž jsou informace zapsány do Jednotného státního registru nemovitostí jako prostory v budově nebo struktuře, jsou uznávány jako samostatné budovy.

Tento přístup je v souladu s dříve zavedenou praxí vymáhání práva. Pokud se tedy např. prokázala izolace garážového boxu od sousedních garáží, soud připustil možnost klasifikovat jej jako samostatnou stavbu (rozsudek Krajského soudu v Moskvě ze dne 24. února 2014 ve věci č. 33-4299 /2014, Odvolací rozsudek Krajského soudu v Moskvě ze dne 27. listopadu 2013 sp. 33-25474/2013).

Normy Art. 3.7 zákona č. 137-FZ rozšiřuje účinnost celého tohoto článku i na dědice vlastníků garáží a osoby, které následně (tj. po 30. 2005. XNUMX) takové garáže nabyly od původních vlastníků.

Je třeba poznamenat, že v části 15 čl. 3.7 zákona č. 137-FZ zákonodárce dále neupřesňuje, že právo na amnestii mají pouze dědicové z řad fyzických osob. Pokud nedojde k úpravě této formulace, pak lze předpokládat, že tato norma v této jediné situaci umožňuje rozšíření pravidel o garážové amnestii na vlastníky garáží z řad právnických osob, ale i samotné státní či obecní subjekty, které takové majetek, jak je povoleno v odstavci 1-2 polévkové lžíce. 1116 občanského zákoníku, v pořadí dědění ze závěti od jednotlivce.

V jakých případech nebude možné využít všech možností garážové amnestie?

Tento případ je přímo zmíněn např. v části 19 Čl. 3.7 zákona č. 137-FZ, podle kterého, je-li pozemek, na kterém se garáž nachází, klasifikován jako pozemek s omezeným provozem, může být občanům poskytnut pouze k pronájmu. Nebude možné jej zapsat do vlastnictví.

Také (podle části 18, čl. 3.7 zákona č. 137-FZ), pozemky, na kterých se nacházejí garáže, nepodléhají garážové amnestii:

• uznané jako předměty pomocného užívání ve vztahu k objektům individuální bytové výstavby, zahradním domkům, objektům výroby, průmyslovým nebo obchodním účelům (včetně těch, které jsou určeny a (nebo) slouží k výkonu podnikatelské činnosti při poskytování služeb pro opravy, údržbu a mytí vozidel);
• určené k uskladnění strojů a zařízení nezbytných pro podporu činnosti státních orgánů, jejich územních orgánů, územních samosprávných celků, organizací podřízených státním orgánům nebo samosprávám, jakož i dopravních organizací;
• umístěných v bytových domech a komerčních objektech.

Pravidla o garážové amnestii se také nevztahují na garáže:

• soudním nebo jiným zákonem stanoveným způsobem uznána jako nepovolená stavba podléhající demolici (část 12, článek 3.7 zákona č. 137-FZ).
• vytvořené a užívané způsobem stanoveným federálním zákonem č. 30-FZ ze dne 2004. prosince 214 „O účasti na výstavbě bytových domů a jiných nemovitostí ve společném jmění. „(část 18, článek 3.7 zákona č. 137-FZ).

Garážová amnestie se nevztahuje na pozemky sloužící k umístění podzemních garáží (část 18, článek 3.7 zákona č. 137-FZ).

Například podle legislativy města Moskvy jsou podzemní garáže uznávány jako stavby umístěné pod úrovní denního povrchu (v podzemních prostorách města nebo jako součást „umělého“ podzemního prostoru, např. ve formě stylobátu vyvinutého v plánu s využitelným povlakem) (Usnesení moskevské vlády ze dne 25. ledna 2000 č. 49 „O schválení norem a pravidel pro navrhování plánování a rozvoje Moskvy MGSN 1.01-99“, dále jen usnesení č. 49).

Vyjmenoval zákonodárce všechny možné předměty? Zdá se, že tomu tak není, ale do doby, než začne platit režim garážové amnestie, je ještě čas na patřičné úpravy.

Není tak zcela objasněna otázka možnosti aplikace pravidel o garážové amnestii ve vztahu k vícepodlažním (vícepatrovým) a kombinovaným garážím.

Například podle usnesení č. 49 jsou kombinované garáže stavby, které mají podzemní a nadzemní podlaží, polopodzemní stavby, ale i stavby umístěné v oblastech s výraznou změnou reliéfu – tedy částečně pod zemí.

V praxi je docela možná i situace, kdy jsou dvě garáže patřící různým osobám stavebně umístěny nad sebou. Který vlastník v tomto případě bude moci zapsat vlastnictví pozemku?

Obecně zákon obsahuje poměrně dost vysvětlení o postupu a možnosti společného využití práva na garážovou amnestii spoluvlastníky či spoluuživateli.

Zákon rovněž zcela nevyjasňuje možné důsledky za situace, kdy vlastnické právo bylo dosud zapsáno na poměrný podíl ve spoluvlastnictví celého areálu garáží, nikoli na konkrétní garáž.