Daň z nemovitosti ve Španělsku pro nerezidenty, kolik budete muset zaplatit?

Zdanění je jedním z nejpalčivějších problémů pro ty, kteří se plánují přestěhovat do jiné země za účelem trvalého pobytu nebo si tam jednoduše koupit dům. Stejně jako jinde v Evropě podléhá nemovitost ve Španělsku majetkovým daním pro cizince (nerezidenty), ale sazby jsou mnohem nižší než evropský průměr, díky čemuž je tato země pro investory obzvláště atraktivní.

Výše daní se určuje na třech úrovních: federální, regionální a obecní, takže celkové daňové zatížení se může mezi provinciemi značně lišit – od 6 do 11 % u akvizice a od 0,7 do 1,6 % u vlastnictví. Jaké náklady musí majitelé španělských rezidenčních metrů čtverečních nést, jaké jsou zvláštní rysy plateb pro zahraniční občany, na co by měli budoucí kupující věnovat zvláštní pozornost – budeme zvažovat v našem materiálu.

Daň z nemovitosti ve Španělsku pro cizince a nerezidenty země

Ať už máte v úmyslu v zakoupené nemovitosti bydlet, pronajímat ji, prodávat nebo využívat k podnikání, samotné vlastnictví zahrnuje platbu Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Tato povinnost se vztahuje na všechny, kdo vlastní nemovitost (byt, dům, pozemek jakéhokoli druhu), ať už mají španělskou daňovou rezidenci či nikoli: kalkulace k platbě podepsaná radnicí přichází majiteli jednou ročně ve formě hotové účtenky. Sazba stanovená obcí je 0,4-1,1 % z hodnoty katastru. Daň IBI ve Španělsku se vypočítává na základě odhadní hodnoty nemovitosti registrované k prvnímu kalendářnímu dni běžného roku. K platbě je majiteli ročně zaslán vyplněný formulář s výpočtem částky.

I přes obecní charakter poplatku stát přísně reguluje jeho výši, která se podle zákona musí pohybovat v rozmezí 0,4-1,3 %.

Je třeba také poznamenat, že nákup čtverečních metrů v království může sloužit jako důvod pro vydání víza pro více vstupů, nikoli však pro automatické získání statusu rezidenta. Povolení k pobytu pro zemi se zase vydává pouze při nákupu na částku alespoň 500 000 EUR.

Zdanění při koupi domu

Klíčovým faktorem pro výpočet španělské daně z nemovitosti je její stav: zda se jedná o novostavbu nebo prodej nemovitosti. Novostavby podléhají ekvivalentu DPH ve výši cca 10 % a kolkovnému (0,5-1,5 %), ale pokud se bavíme o sekundárním trhu, je účtován poplatek za převod nemovitosti (6-10 %). Platba se provádí na místním finančním úřadě nebo online.

Pro objasnění stavu nemovitosti je vydán speciální výpis ze španělského katastru nemovitostí (Nota Simple), který obsahuje údaje o prodávajícím a nemovitosti samotné, včetně informací o případných dluzích a půjčkách. Doba zpracování dokumentu: 2 hodin, pokud jste osobně přítomni, 3-XNUMX dny, pokud žádost odešlete online.

Koupě domu v novostavbě

Jakou daň platí kupující z nemovitosti ve Španělsku? U obytných prostor umístěných v nové budově budete muset zaplatit rozpočet dvakrát – zaprvé 10% DPH (7% na Kanárských ostrovech) a zadruhé zvláštní kolkovné království ve výši asi 1%.

Přibližný plán nákladů by vypadal takto:

Obytné prostory – 10%

Pozemky a nebytové prostory – 21 %

Platba v době transakce

0,5-1,5 % z kupní ceny

Stanoveno krajskými úřady, platba při podpisu smlouvy

Vedené nezávislými tasadory

Zahrnuje notářské služby, kontrolu majetku a registraci

Získání výpisu (Nota Simple)

Zkontrolujte absenci dluhů

Byt v novostavbě, který je pronajatý dva roky, je přitom ve Španělsku považován za „vedlejší“, to znamená, že při jeho koupi se místo DPH platí daň z převodu.

Sekundární trh nemovitostí

Prostory, které nejsou nové, nepodléhají IVA, ale vyžadují jiné srážky související s převodem vlastnictví: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. ITP se přiděluje podle regionů a může být 6–10 %. V tomto případě je platba vypočítána na základě částky uvedené ve smlouvě, nikoli na základě skutečné tržní ceny nemovitosti. Pro určité skupiny občanů, jako jsou velké rodiny, studenti, zdravotně postižení nebo uživatelé sociálního bydlení, platí snížená sazba (cca 4 %).

Daně z prodeje nemovitosti ve Španělsku

Developerům i soukromým prodejcům vznikají při prodeji nemovitostí určité náklady – jedná se o sazbu placenou z kapitálových výnosů (Incremento de Patrimonio), která se počítá na progresivní stupnici a může činit až 23 % zisku. Jako „výchozí bod“ se bere rozdíl mezi původní cenou nemovitosti a výší aktuální transakce. Výpočty se provádějí podle následujícího schématu:

Cena (€)	Procenta
Pod 6	19
Od 6 000 do 50 000	21
Přes 50 000	23

Když musí vlastník investovat do oprav nebo přestavby prodávaných prostor, musí v rámci daňové kampaně doložit provedené práce – tím se sníží fiskální zátěž.

Proces placení daně z kapitálových výnosů z nemovitostí ve Španělsku se liší pro rezidenty a nerezidenty. Pokud je prodej uskutečněn zahraničním vlastníkem, jsou jeho platby automaticky strhávány ve výši 3 % z ceny na úhradu uvedené platby, tedy 97 % je odevzdáno v hotovosti. Zadržené úroky musí kupující do měsíce převést finančním úřadům, pokud se však navýšení nepotvrdí, bude částka vrácena na bankovní účet prodávajícího.

Když je pozemek nabídnut k prodeji, bude vyměřena daň ze zhodnocení pozemku, Incremento del Valor de los Terrenos, která je stanovena na obecní úrovni a omezena na třicet procent (30 %) na federální úrovni.

Daň z příjmu pro nerezidenty (IRNR)

Majitelům nemovitostí ve Španělsku, kteří nemají bydliště, je poskytována platba nazvaná Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Je třeba poznamenat, že platba tohoto poplatku je zahrnuta i v případě absence skutečného zisku z nemovitosti: to znamená, že bydlení nemusí být nutně pronajaté, aby mohla být platba vypočítána. Výpočtovým základem jsou 2 % z hodnoty katastru, standardní sazba IRNR je 19 % pro občany EU, Islandu a Norska a 24 % pro obyvatele ostatních zemí.

Samostatně stojí za zmínku nemovitosti, jejichž hodnotu podle katastrálního operátu obec přepočítala po 1.01.1994. 2. 1,1: pak se pro výpočet jako základ neberou XNUMX %, ale XNUMX %.

Prohlášení se podává každoročně, přičemž obyvatelé Evropské unie, Islandu a Norska platí poplatek zohledňující náklady na údržbu, zatímco všichni ostatní platí podle standardního schématu.

Obecní daň z přidané hodnoty

Ze všech španělských daní z bytů jsou dvě nejnápadnější pro kapsu kupujícího: DPH u novostaveb a poplatek za převod nemovitosti pro sekundární trh. Kromě toho je však na obecní úrovni uvalena zvláštní daň ze zvýšení hodnoty pozemků (plusvalia municipal). Základem pro zdanění je rozdíl mezi původní cenou zaplacenou současným vlastníkem a hodnotou v době aktuální transakce.

Platba se účtuje při změně vlastníka v následujících situacích:

• Při prodeji pozemku, bytu nebo domu ve městě;
• Při jejich přijetí darem nebo dědictvím;
• Při zřízení vlastnického práva a nakládání s prostorem nebo pozemkem.

Procento této daně při prodeji bytu nebo pozemku ve Španělsku určují obce, ale obecně by nemělo přesáhnout 30 %. Existuje také systém výhod: například místní úřady mohou poskytnout slevu až 90-95%, když dům zdědí blízcí příbuzní.

Při přijetí darem nebo dědictvím je podle zákona poplatníkem příjemce; v případě koupě nebo prodeje je poplatníkem prodávající. V praxi se strany samy dohodnou, kdo zaplatí plusvalia, hlavní je to udělat do měsíce od okamžiku převodu vlastnického práva v případě daru nebo prodeje, nebo nejpozději do 6 měsíců v případě dědictví.

Daňové odpočty pro majitele domů

Jaké další majetkové daně jsou ve Španělsku poskytovány zahraničním investorům, a zejména Rusům? Majitelé nemovitostí nebo pozemků v hodnotě více než 700 000 eur budou muset do královského rozpočtu vyčlenit další částku – daň z luxusu (Impuesto sobre el Patrimonio). Sazba je také progresivní a rovná se 0,2–2,5 % (neplatí v Madridu). Základem výpočtu je čistá hodnota minus závazky a věcná břemena. Pokud je obytná plocha hlavním místem bydliště, má výhodu ve výši 300.000 XNUMX EUR, tedy za základ se bere částka mínus tato sleva. Někteří se také zbavují nutnosti plateb rozdělením podílů mezi členy rodiny, kteří nemovitost vlastní.

Výše jsme zkoumali, jaký daňový systém se vztahuje na příjmy cizinců-nerezidentů. Daňová rezidence však člověka neosvobozuje od daňové zátěže: rezidenti jsou zase nuceni provádět srážky na Impuesto sobre la Renta de las Personas Fisicas, což je ekvivalent naší daně z příjmu fyzických osob. Jeho progresivní míra se pohybuje v rozmezí 19–45 %, přičemž celkové procento sestává z kvót zavedených na federální a regionální úrovni. Prohlášení se podávají každoročně od dubna do června, zpravidla elektronicky.

Obecné parametry pro výpočet daně z nemovitosti pro Rusy a občany-rezidenty SNS ve Španělsku pro rok 2019 jsou následující:

Příjem podléhá IRPF 2019

Při investování peněz do koupě bytu nebo vily se chytrý investor ptá, jaké daně z nemovitostí dnes ve Španělsku pro nerezidenty existují, kolik budete muset za svou nemovitost zaplatit? Odborníci doporučují vyřešit to předem, aby se budoucí náklady nestaly velkým problémem.

Musíte ve Španělsku platit daně a proč?

Otázku, zda platit či ne, je nejlepší nechat doma. Stejně to vezmou, protože nemovitost neschováš. A taky s pokutou. Navíc je velká pravděpodobnost, že pokud někdo unikne na daních, bude mít prostě problémy při opětovném obnovení povolení k pobytu, pokud stále není občanem. A s občanem si poradí po svém.

Zadruhé, když se zabýváme Evropou, musíme si zvyknout, že daně nejsou o zatěžování nějakých abstraktních a ne vždy správných cílů. V konečném důsledku jsou z těchto peněz vypláceny dávky a poskytována pomoc potřebným. Ve Španělsku se nestává často, že potkáte opravdu chudé domorodce. Během pandemie se mnoha lidem dostalo podpory. Lékařská péče je poskytována v každém případě, i když někdo nemá pojištění ani peníze. Člověka nenechá zemřít na ulici. A tak dále. To vše má svou cenu – daňoví poplatníci.

Jaké jsou daně z nemovitosti ve Španělsku pro nerezidenty?

Základní daň z nemovitosti ve Španělsku pro nerezidenty je stejná jako pro rezidenty. Za stejnou nemovitost platí oba stejnou částku. Tato daň se nazývá IBI. Je obecní, tedy místní.

Sazba IBI se pohybuje od 0.4 do 1.1 % z katastrální hodnoty nemovitosti. Katastrální hodnota nemovitosti se však může lišit od skutečné tržní hodnoty. Samotní Španělé zpravidla platí v průměru od 200 do 800 eur ročně, záleží to však na velikosti bytu či budovy a také lokalitě.

Předpokládejme, že si někdo nekoupí malý byt, ale větší nemovitost v katastrální hodnotě 300 tisíc eur. Pak bude muset platit 300 tisíc ročně vynásobených 0.4 % nebo 1.1 % – tedy od 1200 do 3300 eur ročně v závislosti na obci.

Postup při placení hlavní daně z nemovitosti

Katastrální hodnota nemovitosti, ze které se počítá výše daně, se bere vždy k 1. lednu každého roku. U IBI nejsou vyžadována žádná prohlášení. Místní finanční úřady samy vypočítají výši splatné daně a vystaví vlastníkům faktury.

Přijatá faktura musí být uhrazena ve lhůtě v ní uvedené. Španělé často nastavili bankovní systém tak, aby automaticky převáděl peníze za tuto daň, protože se jí nelze vyhnout nebo ji nějak snížit.

Stojí za zmínku, že pokud daňová faktura není z toho či onoho důvodu přijata, nezbavuje to vlastníka povinností a je nutné nezávisle kontaktovat příslušnou instituci – místní finanční úřad.

Dodatečná daň z nemovitosti pro nerezidenty

I když cizinec, který vlastní nemovitost ve Španělsku, ji nepronajme, úřady se domnívají, že ze svého majetku stále má nějaké příjmy, a navrhují zaplatit dodatečnou daň z příjmu fyzických osob – IRNR.

Základní sazba pro vlastnictví nemovitosti pro cizince je 24 % z potenciálního zisku, který se zase odhaduje na 2 % z katastrální hodnoty nemovitosti ročně.

Pro názornost uveďme příklad. Řekněme, že cizinec vlastní nemovitost v katastrální hodnotě 300 tisíc eur. Pak se základ daně rovná 300 tisícům vynásobeným 2 % nebo 6 tisíci eur. Daň z této částky bude 24 %, tedy 6000 násobeno 0.24 se rovná 1140 eur. Tato daň se platí čtvrtletně. Je to snadné spočítat, v našem případě: 285 eur

Daň z příjmu z pronájmu nemovitostí

Co když ale majitel nemovitost nenechá prázdnou, ale skutečně na ní vydělá? Poté platí daň z příjmu fyzických osob na obecném základě za nerezidenty Španělska, kteří pronajímají nemovitost.

Sazba této daně je přesně 24 %. Otázkou zde je, zda je vlastník občanem Evropské unie či nikoliv. Protože na rozdíl od jiných, občané EU nejen platí méně, 19 procent, ale mají také možnost odečíst si ze svých příjmů náklady vynaložené na údržbu a obsluhu nemovitostí sloužících jako zdroj příjmů. Nerezidenti si mohou snížit daň odpisem nemovitosti: jedná se přibližně o 2-3 % ročně.

Uveďme příklad. Řekněme, že majitel pronajímá svou nemovitost za řekněme 1000 eur měsíčně. Pak bude jeho roční příjem 12 tisíc eur ročně. A daň ve výši 24 % bude: 12 tisíc násobeno 0.24 se rovná 2880 eur.

Daň z kapitálových výnosů z prodeje nemovitosti – Impuesto sobre la venta de immuebles

Nájemné není jediným druhem příjmu, který kupující při nákupu nemovitosti obvykle hledají. Druhá část zisku by měla být získána v důsledku zvýšení ceny předmětu v době jeho prodeje.

I tento příjem podléhá zdanění. Navíc pro daňové rezidenty je sazba progresivní a závisí na částce: do 6 tisíc eur – 19 %, od 6 do 50 tisíc – 21 % a dále od 50 tisíc – 23 %. Pro nerezidenty Španělska je procento pevné: pro obyvatele Evropské unie je to 19%, pro všechny ostatní, včetně Rusů – 24%.

Předmětem zdanění samozřejmě není prodejní cena, ale kapitálový zisk, který se španělsky nazývá Incremento de Patrimonio. Zákon umožňuje vyloučit ze základu daně výdaje např. na opravy nebo sanace, tyto výdaje je však nutné doložit.

Praktický příklad. Majitel kdysi nemovitost koupil za 300 tisíc eur, nakonec ji prodal za 500 tisíc eur. Příjem činil 200 tisíc eur. Jedná se o více než 50 tisíc, takže počítáme na stupnici. Za prvních 6 tisíc eur při kurzu 19 % – 1140 eur, za dalších 50 minus 6, tedy za 44 tisíc při kurzu 21 %, tedy 9240 eur, a za zbylých 150 tisíc při 23 %, tedy dalších 34500 eur. Celková částka pro rezidenta je jen na daních 44 880 eur. A v případě nerezidenta bude daň 24 % z částky 200 tisíc eur = 48 000 eur.

Nenechte se ale zmást velikostí povinných plateb, protože i po všech srážkách byl zisk z prodeje domu pro tohoto majitele více než 150 tisíc eur. Nebo polovina jednou investovaných prostředků! Výnos je plně zdaněn v Evropě, tedy jde o čisté peníze se známým zdrojem původu a nebudou o nich pochybovat ani ti nejnáročnější bankéři.

Daň z kapitálových zisků půdy

Kromě daně z prodeje prostor a staveb se platí i místní daň ze zvýšení hodnoty pozemku, na kterém se nemovitost nachází. Toto je přesně obecní daň a ve Španělsku je více než 8 tisíc obcí a každá má své vlastní charakteristiky.

Obecně lze říci, že velikost základu daně se stanoví jako rozdíl mezi katastrální hodnotou v době nákupu a v den prodeje. To je považováno za podmíněný příjem. A sazba daně může dosáhnout až 30 % tohoto rozdílu. Jenže ve skutečnosti se katastrální hodnota pozemků tak často nemění.

Daň dědická – daň dědická

Ve Španělsku, stejně jako v Rusku, platí dědická daň, ale sazba je mnohem vyšší – od 7,65 % do 34 %. Záleží na hodnotě nemovitosti a míře příbuzenství.

Pro mnohé z nás je to neobvyklé, ale v Evropě je dědický systém strukturován tak, že na to musíte myslet předem. A pokud chce někdo osvobodit například své děti nebo vnoučata od vysokých daní, pak na ně musí svůj majetek předem převést.

Jak platit daně z nemovitosti ve Španělsku pro cizince

Pouze za jednu obecnou daň, pro IBI, dostávají majitelé faktury. Ve všech ostatních případech budete muset vyplnit daňové přiznání a možná budete potřebovat nejen účetního, ale i profesionálního daňového poradce.

Dobrou zprávou je, že Španělsko má poněkud mírnější daňové praktiky než mnoho zemí. Majiteli nebude uložena pokuta hned v první den prodlení, ale bude nejprve dopisem upozorněn na nutnost splnit povinnosti vyplývající ze zákona. I když samozřejmě, když budete varování ignorovat, stejně nakonec dostanete pokutu. A někteří mohou být dokonce posláni domů za neplacení daní – povolení k pobytu jim prostě už jednou neprodlouží nebo jim bude odepřeno občanství.

Jak výhodně koupit nemovitost ve Španělsku

Je jasné, že nerezidenti mají ve Španělsku méně možností, jak snížit daně z nemovitosti než rodilí Španělé. Je zde ale možnost přistoupit k této problematice z jiného úhlu. Kde nelze ušetřit, proč nevydělat více?

Například koupě bytu nebo vily vždy s sebou nese náklady. Můžete ale investovat do nemovitostí, které původně existují, abyste z nich vytěžili co největší zisk. Jedná se o koupi komerční nemovitosti – prostory pro restauraci, kavárnu, bar, prodejnu. Nebo pořízení hotelu, nákupního centra a tak dále.

Investice do komerčních nemovitostí je mimo jiné bezpečnější a spolehlivější. Protože zákon ve Španělsku je navržen tak, aby chránil především vlastníky komerčních nemovitostí, a ne jejich nájemce. Zatímco u rezidenčních nemovitostí je tomu naopak.

V každém případě si před koupí jakékoli nemovitosti musíte promyslet, kolik za ni budete muset později zaplatit. A návrhy, jak vydělat peníze na nemovitostech místo jejich utrácení, najdete v našem uzavřeném katalogu komerčních nemovitostí.

Nechte si poradit od odborníka

Zeptejte se na téma článku a získejte odpověď od odborníka Decart Property