Registrace darovací smlouvy bytu u notáře: náklady, dokumenty, postup v Moskvě

Jednou z nejběžnějších transakcí mezi jednotlivci je darovací smlouva o nemovitosti. Zákon nevyžaduje její notářské ověření (s výjimkou určitých případů), ale ve většině případů se občané obracejí na notáře, aby dar formalizoval – to jim poskytuje záruku bezpečnosti před napadením transakce u soudu.

Vlastnosti darování různých typů majetku

Podstata darovací transakce spočívá v tom, že dárce bezúplatně převede (nebo se k tomu v budoucnu zaváže) majetek, který mu patří, na jinou osobu nebo obdarovaného zbaví jakéhokoli věcného závazku vůči ní. Zvláště výhodné je to pro převod majetku na blízké příbuzné, jelikož v tomto případě obdarovaný nepodléhá dani z příjmu.

komentuje moskevský notář

„V závislosti na druhu darované věci musí smlouva zohledňovat omezení stanovená zákonem pro transakce s konkrétními druhy nemovitostí. Není tedy možné darovat bytový nebo venkovský dům bez pozemku, na kterém je postaven, pokud patří téže osobě. To je požadavek pozemkové legislativy. Nemovitost musí být registrována v Jednotném státním registru nemovitostí a patřit dárci na základě vlastnického práva. V praxi je darování bytů, pokojů, podílů na vlastnickém právu k bytovým prostorám nejčastěji notářsky ověřeno a takové transakce mají mnoho nuancí.“

Darovací transakce s byty

Darovací smlouva se zpravidla uzavírá v jednoduché písemné formě. Pokud si strany přejí nechat ji ověřit u notáře, mají právo obrátit se na notáře. Převod vlastnictví bytu na základě darovací smlouvy podléhá registraci v Jednotném státním katastru nemovitostí. Podstatné podmínky transakce, které musí být v dokumentu uvedeny:

• přesný popis objektu s adresou a dalšími podrobnostmi;
• uvedení základu vlastnictví dárce (vlastnické právo);
• údaj o bezúplatné a bezpodmínečné povaze daru.

V darovací smlouvě bytu není možné stanovit, že po smrti dárce bude převeden na obdarovaného. Taková smlouva bude neplatná, protože dědické právo nabývá účinnosti dnem úmrtí občana. Okamžik převodu vlastnictví v darovací transakci je určen podpisem smlouvy. Po registraci převodu vlastnictví na jméno obdarovaného v Jednotném státním registru nemovitostí již darovaná věc nepatří dárci.

Výjimkou je smlouva, která obsahuje příslib darování bytu v budoucnu. V takovém případě musí dokument obsahovat datum darování nebo okolnost, za níž obdarovaný nabývá vlastnictví darované věci. Může se například jednat o svatbu, narození dítěte, absolvování vysoké školy atd. Poté má obdarovaný právo požadovat převod vlastnictví nemovitosti.

Na co si dát zvláštní pozor

1. Pokud jeden z manželů daruje byt, může být vyžadován souhlas druhého manžela, pokud byl získán za trvání manželství.
2. Pokud majitel daruje nedávno nabyté bydlení, za které dosud neobdržel plný daňový odpočet, nezbavuje ho to práva na jeho obdržení v plné výši.

Často kladené otázky. Občan daroval byt svému synovci a zemřel před registrací převodu vlastnických práv k němu. Může příbuzný zaregistrovat svá práva k bytu po smrti dárce?

Podle odstavce 3 článku 8.1 občanského zákoníku Ruské federace se záznam o změně vlastnictví provádí do Jednotného státního registru nemovitostí na základě společné žádosti stran transakce. Pokud je darovací smlouva notářsky ověřena, lze převod práv zaregistrovat na žádost jedné strany nebo notáře. Nejčastěji však takové případy vedou k soudnímu sporu mezi obdarovaným a příbuznými zesnulého ještě před registrací převodu práv k bytu dárce.

Darování podílů v právu vlastnictví

Vlastník podílu v bytě má právo s ním jakkoli nakládat, včetně darování rodinným příslušníkům nebo cizím osobám. Není však povinen o svém záměru informovat ostatní vlastníky; tento požadavek se vztahuje pouze na prodej a zastavení podílu.

Na co se zaměřit při sepisování smlouvy

1. Pokud bylo bydlení nabyto za trvání manželství, je vyžadován písemný souhlas manžela/manželky. Pokud dárce v době nabytí nemovitosti nebyl/a ženatý/vdaná, musí být tato skutečnost uvedena v textu smlouvy.
2. Zákon zakazuje darování dětí mladších 14 let.
3. Ze zákona musí být smlouva o bezúplatném převodu podílu na bytě ověřena notářem. Výjimka: když všichni vlastníci předávají své podíly v rámci jedné transakce třetí straně – nejčastěji příbuznému.
4. Od 29.12.2020 je možné ověřit transakci dvěma nebo více notáři, pokud se na takové transakci podílejí osoby bez jejich společné přítomnosti u jednoho notáře. V případě zcizení nemovitosti na základě takové dohody musí alespoň jeden z notářů vykonávat svou činnost v subjektu Ruské federace v místě, kde se nemovitost nachází.

Proč sepisovat smlouvu u notáře?

Toto je ze zákona vyžadováno pouze při darování podílů na vlastnickém právu k nemovitostem. V jiných případech je však vhodné formalizovat darovací smlouvu o bytu prostřednictvím notáře, pro což existují závažné důvody.

Druhým důvodem je, že notářský úkon minimalizuje rizika účastníků spojená s možnými nároky třetích stran a napadením jeho platnosti u soudu. V 90 % případů je darovací smlouva o bytu napadena příbuznými dárce, kteří jsou ze zákona zbaveni práva jej dědit.

Důvody pro napadení darovací transakce

1. Porušení zákona. Článek 4 odstavec 1, pododstavec 575 občanského zákoníku Ruské federace tedy zakazuje darovací transakci mezi obchodními organizacemi. Podle stanoviska Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace bude darovací smlouva rovněž uznána za neplatnou, pokud je uzavřena mezi jednotlivými podnikateli (rozhodnutí č. VAS-19403/13 ze dne 20.01.2014).
2. Fiktivní (předstíraná) transakce. Strana sporu musí předložit listinné důkazy, svědecké výpovědi, že dárce za darovaný byt obdržel peníze nebo jiné služby (krytí koupě a prodeje).
3. Spáchání trestného činu proti dárci obdarovaným, které je potvrzeno soudním rozsudkem, který nabyl právní moci.
4. Darovací smlouvu podepisuje osoba nezpůsobilá k právním úkonům nebo osoba, která není schopna rozumět svému jednání z důvodu nemoci nebo jiné vady vůle (drogová závislost, alkoholismus).

Druhý důvod se používá zejména při napadení darovací smlouvy. Pokud je však dokument notářsky ověřen, je velmi obtížné prokázat existenci takových okolností soudu. Při doprovázení transakce notář provádí komplexní kontrolu stran: údaje z pasů, existenci soudního rozhodnutí, kterým jsou účastníci uznáni za nezpůsobilé. Kromě toho, pokud strany nevznesou námitky, může natočit postup ověřování smlouvy na video; tento materiál slouží také jako důkaz u soudu.

komentuje moskevský notář

„Pokud se účastníci obávají právních sporů iniciovaných „uraženými“ potenciálními dědici, notář doporučuje předložit potvrzení z psychiatrické a drogové kliniky o tom, že nejsou registrováni, a závěr lékaře-specialisty o tom, že neexistují žádné překážky pro uzavření transakce. Všechna výše uvedená opatření znemožní napadení daru z důvodu nedostatečného stavu dárce.“

Při sepisování darovací smlouvy na ni notář umístí ověřovací nápis, svůj podpis a pečeť. Předtím notář nahlas přečte dokument, vysvětlí stranám důsledky transakce a ověří, zda strany svobodně projevují svou vůli. Strany podepisují, že byly na všechny podmínky upozorněny. Proto je u soudu téměř nemožné prokázat, že dárce jednal pod nátlakem, vlivem někoho jiného a nekontroloval své jednání.

Dokumenty pro notářské ověření transakce

Neexistuje žádný zákonný seznam dokumentů potřebných k formalizaci darování. Může se v každém konkrétním případě lišit. Pokud je předmětem transakce byt, bude vyžadováno následující:

• cestovní pasy dárce a příjemce;
• dokumenty potvrzující vlastnictví nemovitosti (smlouva, osvědčení, výpis z Jednotného státního registru nemovitostí);
• písemný souhlas manžela/manželky, pokud byt dárce NEZÍSKAL bezúplatně (děděním, darem, v souvislosti s privatizací).

Notář může doporučit další seznam dokumentů v závislosti na okolnostech transakce a osobnostech stran.

Kolik stojí darovací smlouva u notáře?

Všechny notářské úkony v naší zemi (stejně jako v jiných zemích) podléhají státní dani. Její výše je stanovena daňovým zákoníkem Ruské federace. Kromě toho se hradí právní a technické služby notáře pro uzavření darovací smlouvy bytu (UPTH). Ceny stanoví regionální notářská komora a všechny notářské kanceláře v regionu jsou povinny je dodržovat. Níže uvedená tabulka ukazuje náklady na ověření daru prostřednictvím notáře, jehož předmětem jsou bytové prostory v Moskvě.

Státní daň, RUB v závislosti na ceně bytu

Blízcí příbuzní, rodinní příslušníci (manžel/ka, děti, rodiče, vnoučata)

do 10 milionů včetně — 3 000 + 0,2 % z ocenění nemovitosti (částka transakce);

nad 10 milionů — 23 000 + 0,1 % z částky přesahující 10 milionů, maximálně 50 000 rublů.

Osoby, které nejsou pokrevně spřízněné

do 1 milionu včetně — 3 000 + 0,4 % z částky transakce;

od 1 do 10 milionů včetně — 7 000 + 0,2 % z částky transakce nad 1 milion;

více než 10 milionů — 25 000 + 0,1 % z částky nad 10 milionů, max. 100 000 rublů.

Darování podílů na vlastnickém právu k nemovitostem

0,5 % z ocenění nemovitosti, nejméně 300 rublů a nejvýše 20 000 rublů.

Z finančního hlediska je darovací smlouva bytu pro obdarovaného výhodnější než závěť v jeho prospěch, jelikož náklady na její sepsání u notáře jsou obvykle nižší. Navíc bude nutné z odkázaného majetku vyčlenit podíl povinným dědicům. Volba je na vlastníkovi nemovitosti.

Naše notářská kancelář ověřuje všechny typy smluv. Působíme v centru Moskvy, vedle tří stanic metra: Ochotnyj rjad, Teatralnaja a Čechovskaja. Recepce pro návštěvníky je denně, včetně (od října do května) soboty. Schůzku si můžete domluvit na vhodný čas telefonicky, přes chat WhatsApp nebo e-mailem.

Další notářské úkony na téma „Notářské ověření smluv“:

• Smlouvy o půjčce
• Nájemní smlouva
• darovací smlouva
• Smlouva o koupi a prodeji nemovitosti
• Zástavní smlouva
• Hypoteční smlouva s notářem
• Nájemní smlouva
• Kupní a prodejní smlouva od notáře
• Smlouva o koupi a prodeji bytu od notáře
• Barterová dohoda
• Smlouva o koupi a prodeji pozemku
• Smlouva o prodeji a koupi vlastnických podílů
• Nákup a prodej nemovitostí prostřednictvím notáře – rizika, důsledky, nuance, notářský vklad při transakcích s nemovitostmi