Poprvé v ruské historii byla napsána samostatná pravidla pro garáže – Parlamentní noviny

Od 1. října vstupuje v platnost zákon „O garážových sdruženích“.

podíl
Přečtěte si nás

© Natalia Seliverstova/RIA Novosti

Podle nových pravidel se jako společný majetek uznávají vrata či závory u vjezdů do garážových družstev, ale i příjezdové cesty ke boxům a jiné cesty. V praxi to znamená, že nikdo nebude moci řidiči zablokovat vjezd do jeho osobní garáže. Zároveň se zvýší i odpovědnost samotných majitelů aut – v blízkosti garáže nebude možné zřizovat nepovolené skládky či odpočinkové plochy bez svolení všech vlastníků. Parlamentní noviny se zabývaly tím, co se ještě změní pro majitele garáží v Rusku.

Pouze pro skladování vozidel

Potřeba garáží za sovětské éry vznikla, když auta přestala být luxusem a stala se dopravním prostředkem. Nebyli to však pouze automobiloví nadšenci, kteří měli garáže i lidé bez koní;

Garáž v Sovětském svazu byla víc než jen místo pro zaparkování auta. Zde skladovali konzervy na zimu – okurky a marmelády, nepotřebné harampádí – zažloutlé předplatné časopisů a staré oblečení.

Garáže byly také něco jako mužské kluby, kde si řidiči a neřidiči po večerech nebo o víkendech dali skleničku nebo dva a povídali si od srdce k srdci. Sovětské manželky přesně věděly, kde hledat zesnulého manžela – v garáži.

Taková svoboda byla do značné míry vysvětlena tím, že garáže byly fakticky mimo zákon. Pravidla pro výstavbu a provoz parkovacích míst samozřejmě stále upravují samostatné předpisy. Samotný pojem „garáž“ však dosud nebyl do legislativy zahrnut.

Šéf výboru Státní dumy pro státní výstavbu na to upozornil už v roce 2021 Pavel Krašeninnikov a místopředseda Rady federace Andrej Turchak, kdo připravil příslušný účet. Nakonec byl zákon letos v létě schválen a 24. července jej podepsal prezident.

Až dvě patra plus suterén

Podle zákona, který nabývá účinnosti 1. října, je garáž definována jako nebytový objekt určený výhradně ke skladování vozidel. Garáže mohou být maximálně dvě nadzemní podlaží a mohou být také podsklepené.

Kromě toho je stanoveno, že garáže mohou být samostatně stojící nebo umístěné ve stejné řadě s ostatními garážemi a mají s nimi společné stěny, střechu, základy a inženýrské sítě. Právě na takové objekty se nová pravidla vztahují.

Zákon se však nevztahuje na garáže, které jsou:

• pomocná zařízení ve vztahu k jednotlivým obytným budovám a letním chatám;
• průmyslová nebo obchodní zařízení;
• zařízení veřejného sektoru;
• předměty dopravních organizací;
• neinvestiční objekty.

Na parkovací místa se zákon také nevztahuje.

Společný majetek na pozemku a v areálu

Do legislativy se zavádějí další dva pojmy: „garáž“ – pozemek, na kterém se nacházejí garáže, a „areál garáží“ – stavba nebo stavba, která je určena k umístění vozidel a v níž jsou umístěna parkovací stání.

Zákon dále stanoví, že „vlastníci garáží umístěných v hranicích území určeného ke garážování vlastní na základě společného spoluvlastnictví majetek určený ke společné potřebě“.

Společný majetek v garážovém komplexu zahrnuje: pomocné místnosti, jako jsou technická podlaží a sklepy, půdy, schodiště, výtahy, chodby, střechy, uzavírající nosné a nenosné konstrukce, dále mechanické, elektrické a jiné zařízení.

„Společný majetek je ve společném podílovém vlastnictví vlastníků parkovacích stání a nebytových prostor,“ upřesnil Pavel Krašeninnikov na jednání výboru Státní dumy pro státní výstavbu v předvečer projednávání tehdejšího návrhu zákona ve druhém čtení v červenci letošního roku.

Podíl vlastnictví je úměrný výměře parkovacích stání a prostor ve vlastnictví osoby. Daně, poplatky a další platby související s kolektivním vlastnictvím se platí v poměru k podílu.

Hospodařit se společným majetkem může pouze jedno společenství vlastníků nemovitostí nebo jedna správcovská organizace. Takový majetek lze převést na třetí osoby, avšak pouze rozhodnutím valné hromady vlastníků garáží s alespoň dvěma třetinami hlasů.

Co může a co nemůže

Nový zákon odpovídá na mnoho otázek, které majitelé garáží měli dříve. Jeho ustanovení například říkají, že nikdo nemá právo omezovat vjezd motoristů do jejich garáží, tedy instalovat nepovolená vrata či závory, ani za to vybírat poplatek.

Přibude také zodpovědnost – nově je zakázáno využívat společný prostor ve svůj prospěch a na úkor ostatních vlastníků, například k ukládání odpadků či vysazování stolů a lavic.

Zákon se bude vztahovat i na vlastníky garáží, k nimž budou práva zapsána při garážové amnestii, upřesnil již dříve Krašeninnikov. Jedná se o více než 225 tisíc garážových zařízení.

1. října vstoupil v Rusku v platnost zákon o činnosti garážových spolků. Právník Alexander Shcherbinin pro aif.ru řekl, kterou budovu již nelze považovat za garáž, kdo bude zodpovědný za družstevní majetek a zda je možné na něm vydělat.

Antonina Lopaeva, aif.ru: – Alexandro, je pravda, že v Rusku donedávna takový objekt jako garáž legálně neexistoval?

Alexander Ščerbinin: — Dříve se do této definice vešlo cokoliv. Například parkovací místo, i když je zřejmé, že nemá vlastnosti izolované místnosti. Nyní zákonodárce jasně definoval, co lze považovat za garáž, garážový box nebo garážový komplex. Právníci na to dlouho čekali.

— Co lze dnes považovat za garáž a co ne?

— Za garáž lze považovat nebytový objekt se základem, který je určen pouze pro skladování vozidel. Garáž může mít až dvě nadzemní podlaží a suterén, může být samostatnou budovou nebo sdílet střechu, inženýrské sítě a stěny s dalšími garážemi.

Takový podrobný popis již utne některé spekulace, které jsou běžné zejména ve městech, kde je pozemků málo a mají vysokou cenu. Známé schéma, typické pro jižní oblasti Ruska: postaví plnohodnotný dům o 2-3 podlažích nebo více, pronajímají ho k bydlení a podle dokumentů je objekt považován za garáž.

— Zákon nyní obsahuje takový pojem jako sdílené vlastnictví vlastníků garáží. Vysvětlete prosím, co to znamená?

— Dříve patřil společný majetek garážovému družstvu. Nyní se rozděluje proporcionálně mezi každého vlastníka garáže. Pokud máte dvě nebo tři garáže, pak váš podíl na společném majetku bude vyšší než u souseda s jednou garáží. Obdobu lze nakreslit s bytovým domem, kde jsou vlastníci bytů zároveň vlastníky společného majetku: střechy, výtahu, společných chodeb atd.

— Lze tento podíl darovat nebo převést?

— Ne, vlastnické právo ke společnému majetku garážového komplexu je neoddělitelné a převádí se společně s vlastnickým právem ke garáži. Samostatné transakce s podíly na společné garáži nejsou povoleny.

Přečtěte si také

Kdo, když ne královská rodina, by chtěl zdůraznit svůj status luxusním vozem? Vozové parky panovníků jsou nápadné svou velikostí a unikátními modely, které odpovídají stavu jejich majitelů. Kdo co řídí?

Nakládat se společným majetkem je ale možné rozhodnutím valné hromady areálu garáží.
— Co lze považovat za tento společný majetek?

— Příjezdové cesty, společné prostory, přechody pro chodce, brány, ploty, technické plochy a plochy pro umístění nádob na pevný odpad atd. se stávají běžnými.

Často jsme se setkávali se situacemi, kdy se vlastníci nemohli mezi sebou dohodnout, přivlastňovali si objekty na území, stavěli ploty či zábrany, stavěli nelegální objekty. Takových konfliktů by teď mělo být méně.

— A když se někdo rozhodne otevřít si pneuservis nebo zřídit myčku aut v garáži, dokáže to?

— Pouze pokud majitelé garáží tuto myšlenku schválí na valné hromadě. Nebude možné jednoduše postavit zábranu nebo kiosek shawarma.

– To znamená, že musíte být připraveni přijít na schůzky.

— Zákon umožňuje konání valných hromad osobně i online, pokud lze identifikovat totožnost účastníka. Výsledky každého jednání musí být k dispozici vlastníkům a zveřejněny v otevřených informačních zdrojích.

Zákon dává lidem nejen práva, ale i povinnosti, jednou z nich je společné hospodaření družstva.

Přečtěte si také

Odborníci odhalili, kde budou auta bezpečnější
— Jaké jsou pro to možnosti?

— Nemovitost můžete spravovat přímo, prostřednictvím společenství vlastníků domů, nebo, mluvíme-li o parkovacích místech, prostřednictvím správcovské organizace. Způsob hospodaření se volí také na schůzi vlastníků.

Obecně je užitečný krok zapojit lidi do společného rozhodování o společných otázkách. Lidé postupně pochopí, že hodně záleží na jejich názoru.

— Máme očekávat, že členské příspěvky v garážových družstvech budou vyšší?

– S největší pravděpodobností se to stane. Vlastníci jsou povinni platit daně a poplatky spojené se společným majetkem. Budou se také muset podílet na nákladech a výdajích na údržbu a zachování majetku.

Všechna garážová družstva jsou navíc nově povinna přijímat členské příspěvky pouze na bankovní účet. Některá družstva si snad budou muset dát do pořádku pozemkové doklady a bude to vyžadovat i peníze.

— Odborníci tvrdí, že družstva budou mít více příležitostí vydělat peníze pro své potřeby.

— Přesněji řečeno, tyto příležitosti jsou lépe podporovány zákonem. Vlastníci mohou hlasovat například pro pronájem společných prostor podnikateli. A pak lze příjem z pronájmu použít na opravu příjezdových cest, úpravu veřejných prostranství a tak dále. To vše, opakuji, musí být také dohodnuto na valné hromadě vlastníků.

— Ale co když například v družstvu již načerno funguje pneuservis?

— Majitelé garáží mají všechny právní základy k tomu, aby podnikatele hnali k odpovědnosti. Často se stává, že si někdo ve své garáži založí provozovnu, zaneřádí společné prostory svým majetkem či zařízením a fronta u této pneuservisu zabrání lidem dostat se do vlastních garáží. Bude snazší si na takový „obchod“ stěžovat.

— Nový zákon také obsahuje popis postupu při výměně vedoucího družstva.

— A mnozí na to čekali. Dříve nebylo tak snadné změnit předsedu garážového družstva kvůli řadě kritérií „všitých“ do zakládací listiny družstva. Ale nyní existuje jasný algoritmus, zakotvený v zákoně.

Přečtěte si také

Tam objekty změní polohu a zmizí.
— Je pravda, že bude také jednodušší „amnestovat“ garáž?

— Ano, protože zákon byl pozměněn v souladu s federálním zákonem „o zavedení zemského zákoníku Ruské federace“. Rusové mají právo na bezplatnou koupi pozemku v rámci „garážové amnestie“ podle územního plánu bez schváleného geodetické práce. Vlastníci parkovacích stání a nebytových prostor v areálu garáží mají výhradní právo nabývat pozemky do vlastnictví nebo pronájmu.

Rosreestr zhruba před rokem spočítal, že v zemi je ve státním katastru zapsáno přes 5,5 milionu objektů garážového typu. Ale práva jsou registrována pouze na 3,5 milionu garáží. Zbytek se používá v podstatě nelegálně, ze zvyku, který zbyl ze sovětských časů.

Obvykle s nimi potíže začínají, když majitel garáže zemře a příbuzní ji zdědí. Tehdy se ukázalo, že pro garáž neexistují žádné dokumenty a družstvo obecně funguje „na své čestné slovo“. Je zcela přirozené, že stát se tohoto obtížného segmentu ujal, aby do něj vnesl pořádek.