Monolitické novostavby: výhody a nevýhody

Redakce portálu IRN.RU pokračuje v sérii článků o stavebních materiálech. Další v řadě je monolit. Na rozdíl od typických řadových domů je zde vše nestandardní a individuální: výška budov, architektura, dispozice. To je zpravidla výhoda. Ale ne vždy.

Stavební technologie: domy bez švů

Zatímco díly pro panelové domy se vyrábějí v továrnách, monolitické budovy se staví přímo na staveništi. Stavba začíná přípravou základové jámy. Jakmile je hotová, vylije se základová deska, poté se betonují stěny a položí podlahy. Výsledkem je jedna monolitická konstrukce bez švů a spojů, říká Alexej Lukhtan, marketingový a obchodní ředitel společnosti Lexion Development.

A pokud je nosná konstrukce monolitické budovy vždy vyrobena ze železobetonu, pak se materiály vnějších a vnitřních stěn mohou lišit. Například v některých projektech skupiny PIK se používá technologie monolitických panelů a monolitických bloků, tj. monolitická konstrukce v kombinaci s vnějšími stěnami z panelů s hotovými obvodovými plášti nebo celulárními bloky, říká Roman Rodiontsev, ředitel oddělení projektového poradenství společnosti Est-a-Tet. Taková kombinovaná technologie je široce používána v projektech komfortní třídy velkými developery, jejichž struktura zahrnuje továrny na výstavbu domů.

„Stavba domů pouze z monolitických materiálů je velmi drahá,“ vysvětluje Olga Tichonovová, vedoucí kanceláře Na Frunzenskoj, sítě realitních kanceláří Miel. „Navíc je samotná konstrukce příliš těžká.“

Rychlost výstavby monolitického domu závisí na mnoha faktorech: přítomnosti a složitosti podzemní části, vlastnostech lokality z hlediska výškových rozdílů, objemů a počtu podlaží budovy, jakož i technických vlastnostech a architektonickém řešení, říká Igor Sibrenkov, obchodní ředitel GC Osnova. Podle něj tedy výstavba domu se složitou architekturou a víceúrovňovým podzemním parkováním zabere developerovi více času než výstavba domu standardní konfigurace a nadzemního parkování.

„Vysoká rychlost výstavby monolitické konstrukce by měla být spíše alarmující než potěšující, protože při stavbě monolitického domu je nutné dodržovat určitou technologii. Za naprosto normální období se považují 3–4 patra za měsíc,“ varuje Alexey Lukhtan ze společnosti Lexion Development.

Bydlení komfortní třídy a vyšší

V současné době na primárním trhu s rezidenčními nemovitostmi v Moskvě tvoří podíl nabídky monolitických budov na celkové ploše bytů a bytů na prodej dle Est-a-Tet 80,9 %. Dalších 8,5 % nabídky tvoří domy postavené technologií monolitických panelů. V Moskevské oblasti tvoří 79 % nabídky (v metrech čtverečních) monolitické budovy a dalších 3 % monolitické panelové domy. V Nové Moskvě se podle výpočtů Bon Ton týká 81,8 % nabízené plochy technologie monolitické výstavby.

Pokud vezmeme v úvahu podle třídy, pak, jak poznamenala generální ředitelka agentury Bon Ton Natalia Kuzněcovová, v komfortní třídě je 76,6 % expozice postaveno monolitickou technologií, v business třídě – 100 % expozice, v prémiovém segmentu – 99,7 %.

„V rámci starých hranic Moskvy je monolitická výstavba nejoblíbenější technologií, protože umožňuje vytvořit projekt, který nejlépe odpovídá dané třídě, a díky variabilitě konfigurace budov umožňuje zohlednit vlastnosti lokality a okolí, včetně uspořádání budov tak, aby budoucím obyvatelům poskytovaly nejlepší výhledy. Z těchto důvodů se monolitická technologie používá i v komfortní třídě, kde je výhodou oproti panelové výstavbě, která již v jiných třídách bydlení není z hlediska kvalitativních charakteristik přijatelná,“ říká Roman Rodiontsev (Est-a-Tet).

Rozdíl mezi třídami v monolitických budovách je podle odborníka zajištěn plochou bytů a jejich počtem na pozemku, výškou stropů, přítomností teras, úrovní inženýrského vybavení a systémů podpory života.

Dalším faktorem je samozřejmě lokalita. Monolitické domy se ale staví i v odlehlých oblastech Moskvy, Nové Moskvy a Moskevské oblasti, obvykle v kategorii „komfort“. Tyto domy mají také všechny vlastnosti zvýšeného komfortu, které jsou monolitickým domům vlastní: velké plochy, pohodlné uspořádání, oplocený pozemek, parkování, ostraha, poznamenává Olga Tichonovová z „Mielu“.

Například monolitický rezidenční komplex business třídy „Klyukvennyj“ staví společnost „Grand“ v městské části Ščolkovskij. Plocha bytů zde dosahuje 115 m², výška stropů je 3,3 m. Domy nabízejí byty s arkýřovými okny, běžnými a francouzskými balkony, byty se samostatným vchodem a byty s terasami do 20 m².

Od „profesionálů“:

Zajímavá architektura

Monolitická technologie prakticky neomezuje fantazii designéra a umožňuje realizovat ty nejodvážnější nápady – teoreticky je možné s touto technologií postavit dům téměř jakéhokoli tvaru.

Například centrální budova v rezidenčním komplexu „Rumjancevský park“ v Nové Moskvě (Lexion Development) má tvar písmene U a další dvě budovy, které budou obklopovat dva krajinářské parky, se staví ve tvaru lichoběžníku.

Dalším příkladem je bytový komplex RED7 (GC Osnova) na Zahradním okruhu s jeho „pixelovou“ architekturou a složitou geometrií fasády. Díky této architektuře má mnoho bytů rohové zasklení, více než 60 % pozemků v projektu má výhledy a více než 20 % má balkony a terasy do 150 m².

Je také možné stavět výškové budovy pomocí monolitické technologie. Například D1 v Timiryazevském okrese (MR Group), jehož výška dosahuje 60 pater, Headliner poblíž Moskva-Siti (GC KORTROS) – 53 pater, AFI Tower v okrese Sviblovo (AFI Development) – 53 pater nebo Eniteo poblíž stanice metra Akademičeskaja (Tekta Group) – 42 pater.

Rozmanitost rozložení

Další důležitou výhodou monolitické konstrukce je rozmanitost plánovacích řešení a široké možnosti přestavby.

V monolitických budovách se uvnitř bytů nestaví vnitřní stěny a staví se pouze omezený počet nosných sloupů, říká Igor Sibrenkov, obchodní ředitel skupiny společností Osnova. To dává větší volnost při tvorbě dispozic bytů a plánovacích řešení.

Například rezidenční komplex Ščasť na Semenovské zahrnuje šatny a lodžie. Developer, společnost Etalon Group, uvádí, že byty v komplexu nemají dlouhé chodby ani nevyužité prostory.

Technologie také umožňuje stavět domy s vysokými stropy, panoramatickými okny a prostornými terasami.

Vysoké stropy a velké plochy

Výška stropů v monolitických domech zpravidla začíná od tří metrů. V prémiových domech mohou stropy dosáhnout čtyř metrů nebo více. Plocha bytů v monolitických domech je větší než plocha analogů v panelových domech.

„Například pokud je v panelovém domě celková plocha dvoupokojového bytu přibližně 50–56 m², pak v monolitickém domě začíná plocha dvoupokojového bytu od 65 m². Zároveň se zachovává velikost obývacího prostoru a kuchyně a další záběry jsou vyhrazeny pro prostorné haly a další funkční místnosti,“ vysvětluje Olga Tichonovová z Mielu.

Například plocha bytů ve čtvrti MainStreet v metropolitní čtvrti Fili-Davydkovo (GC “Osnova”) dosahuje 140 m². Zde jsou stropy vysoké až 3,6 m, zvětšená prosklená plocha a promyšlené územní plánování prostoru. Některé byty mají balkony nebo lodžie se zasklením, další toalety a kombinované kuchyňské a obývací pokoje nebo kuchyňské a jídelní pokoje.

V sousední čtvrti Ramenki staví developerská společnost Etalon rezidenční komplex Krylya. Monolitická konstrukce umožnila developerovi zajistit velká okna o výšce 2,25 m a ergonomické uspořádání bytů – výklenky pro domácí spotřebiče, několik koupelen, prostorné kuchyňské a obývací pokoje a šatny. Několik bytů bude mít vlastní soukromé terasy o rozloze 40 m². Výška stropů v domech je 3,1 m a plocha bytů se pohybuje od 32,5 do 147 m².

Prostorné vstupní haly

Prostorná vstupní skupina je dalším rysem monolitických domů. Zpravidla je promyšlená, koncepčně navržená, má vysokou úroveň vylepšení a dekorace.

Například komplex business třídy iLove, který Kortros staví v moskevské čtvrti Ostankino, bude mít moderní vstupní prostory s vysokými stropy, vitrážovými okny, designovými povrchovými úpravami a bezbariérovým přístupem. V halách budou mini obývací pokoje s čalouněným nábytkem a recepčními pulty.

Mezi další důležité vlastnosti monolitických domů patří dobrá tepelná a zvuková izolace, které je dosaženo díky bezešvé konstrukci. A samozřejmě podzemní parkování, které bude určitě vybudováno v projektech business třídy a vyšších.

Nevýhody: nepravidelný tvar bytů a cena

Nevýhody monolitické konstrukce mohou souviset s chybami v návrhu – v některých starých monolitických budovách si obyvatelé stěžují na špatnou zvukovou izolaci, říká Jevgenija Starkovová ze společnosti MR Group. Navíc v monolitických budovách předchozích generací existují nepohodlné a nefunkční dispozice – to se vysvětluje širokými možnostmi „sebevyjádření“.

„V prvních letech používání technologie originalita uspořádání často převažovala nad racionálními vlastnostmi. Poptávka tento přístup do určité míry podporovala – lidé byli unavení z typických uspořádání sovětského období. Dnešní kupující si samozřejmě vybírá pouze promyšlené a pohodlné uspořádání,“ vysvětluje expert.

Podle Romana Rodiontseva ze společnosti Est-a-Tet je však problém stále aktuální: „Někdy architektonická řešení takových projektů zahrnují nestandardní formu budov, kdy některé byty mohou mít nepravidelný tvar. V takovém případě může být nutné dodatečně zapojit designéra-architekta, který bude schopen z existujícího prostoru bytu vytěžit maximum užitné plochy a nestandardní dispozici zdůraznit.“

Zároveň se všechny byty nacházející se v monolitické budově vyznačují nerovnými stěnami, podlahami a stropy, což znamená, že vyžadují drahé a poměrně dlouhé opravy. Pokud ovšem nebyl byt zakoupen s dokončenou povrchovou úpravou.

Alexey Lukhtan ze společnosti Lexion Development také připisuje nárůst nákladů celého projektu nevýhodám výstavby domů monolitické stavební technologie. „V důsledku toho náklady nese koncový spotřebitel – kupující. Proto se cena bytu v monolitickém a panelovém domě v podobné lokalitě bude lišit,“ uvádí expert.

Kolik stojí byt v monolitu?

Rozdíl v ceně mezi monolitickou výstavbou domů, vylepšenými a standardními panely lze stanovit pouze v komfortní třídě. Jednoduše proto, že segmenty s vysokým rozpočtem panely nepoužívají a v ekonomické třídě je málo monolitických projektů.

„V komfortní třídě bytů ve „staré“ Moskvě je průměrná vážená cena za metr čtvereční (AWP) v monolitických budovách bez povrchové úpravy v průměru o 20 % vyšší než AWP v projektech s vylepšenými panely (215,4 tisíce RUB a 181,7 tisíce RUB). AWP v monolitických budovách s povrchovou úpravou je o 10 % nižší než v budovách s vylepšenými panely (182,2 tisíce RUB a 201,5 tisíce RUB). Tento vzorec se vyskytuje v některých okresech (Severovýchodní správní obvod, Jižní správní obvod, Jihovýchodní správní obvod). AWP v monolitických budovách s povrchovou úpravou je o 10 % vyšší než v typických panelových budovách s povrchovou úpravou (182,2 tisíce RUB a 166,4 tisíce RUB),“ uvádí data Natalia Kuzněcovová z Bon Ton.

Rublové ceny novostaveb v Moskvě podle okresů k 11. červnu 2021 (typ konstrukce: monolit, monolit-cihla, monolit-blok)

Zdroj: Předsedkyně představenstva společnosti „BEST-Novostroy“ Irina Dobrochotova

Rublové ceny nových budov v Moskevské oblasti podle městských obvodů k 11. červnu 2021 (typ konstrukce: monolit, monolit-cihla, monolit-bloky)

Zdroj: Předsedkyně představenstva společnosti „BEST-Novostroy“ Irina Dobrochotova

Konečná cena bytů v monolitické budově se bude lišit nejen v závislosti na projektu, ale také na samotném bytě.

„V rámci jedné budovy je cena bytu v monolitické budově ovlivněna patrem, na kterém se nachází, výhledem, dispozičními prvky, přítomností balkonu nebo terasy a výškou stropů, které mohou být v horních patrech vyšší než v ostatních,“ uvádí Roman Rodiontsev.

Podle něj je cena bytu v monolitické budově ve srovnání s jinými projekty ovlivněna také úrovní inženýrského vybavení a systémů podpory života, fasádním materiálem a povrchovými úpravami pro společné prostory, zasklívacími systémy, specifikami lokality projektu a také individuálními jedinečnými výhodami každého jednotlivého projektu.

Také na téma:

Cihla, monolit, panel: co si vybrat? Dříve byl pro kupující velmi důležitý materiál, ze kterého byl dům postaven. Dnes tento faktor nehraje zdaleka první roli. Nejdůležitějšími kritérii pro výběr bytu byla cena, spolehlivost developera a rozloha novostavby.

Podle St. Petersburg Real Estate Consulting Center tvoří cihlově-monolitické a monolitické domy 80,9 % objemu trhu, panelové domy – 16 %, cihlové – 1,7 %, ostatní – 1,4 %. Každá technologie má své pro a proti.

Stavba cihlového domu

Výhody cihlové bytové výstavby jsou dobře známé: cihlové zdi dobře udržují teplo, poskytují dobrou zvukovou izolaci a umožňují udržovat optimální rovnováhu vlhkosti v bytě díky své vnitřní porézní struktuře a hygroskopičnosti. Stavba zděného domu má přitom také řadu vlastností: nejnižší rychlost výstavby ze všech uvedených technologií včetně omezení práce v zimě a nejvyšší cenu. Podle Centra realit v Petrohradu je průměrná cena za metr čtvereční za cihlový dům v Petrohradu 141,2 tisíc rublů a za panelový dům – 93,5 tisíc rublů. Dalším bodem je kvalifikace zedníků, na které závisí kvalita stavby. Chcete-li postavit panelový dům, nejsou vyžadovány žádné zvláštní kvalifikace, ale musíte studovat, abyste se stali zedníkem. Dalším slabým místem zděných objektů je smršťování stavby. Ale životnost zděných domů je 100–150 let.

Monolitické cihlové domy

Monolitické zděné domy mají prostorovou konstrukci z monolitického železobetonového skeletu s obvodovými stěnami z cihel Tato technologie je perspektivní a umožňuje rychlou a kvalitní výstavbu. Náklady na výstavbu jsou přibližně stejné jako u zděné bytové výstavby. Ale v cihlově-monolitické technologii je dosaženo snížení nákladů díky rychlejší výstavbě. Monolitické zděné budovy se staví při téměř jakýchkoliv mínusových teplotách pomocí elektricky vyhřívaného betonu. Průměrné náklady na metr čtvereční v cihlovém monolitickém domě ve městě jsou 108 tisíc rublů.

V segmentu ekonomické třídy je pro kupujícího nesmírně důležitá konečná cena nemovitosti a úkolem developera je najít optimální rovnováhu mezi slušnou kvalitou stavby a její adekvátní cenou. Mnoho stavebních firem volí technologii cihlově-monolitické bytové výstavby založené na monolitickém železobetonovém rámu: i při standardních architektonických řešeních umožňuje vytvářet různé dispozice, které jsou mezi klienty žádané. Odborníci se domnívají, že cihlově-monolitická technologie umožňuje stavět vysoce kvalitní domy: silné a odolné. Spotřebitelé často volí bydlení v domech postavených pomocí této technologie.

Výhody kombinovaného typu konstrukce – monolitický železobetonový rám s cihelnými obvodovými konstrukcemi:
— optimální ukazatele účinnosti, ergonomie a šetrnosti k životnímu prostředí
– rám je pevný a spolehlivý
– má dobré tepelně a zvukově izolační vlastnosti
— vnitřní příčky jsou z tvárnic pero-drážka, což umožní majitelům bytů předělat.

Monolitická bytová výstavba

Technologie výstavby monolitických domů zahrnuje širokou škálu plánovacích řešení. Při provozu monolitické stavby je možné provádět sanace bez rizika poškození nosných konstrukcí. Dalším důležitým faktorem ve prospěch monolitického bydlení: vysoká kvalita stropních a stěnových povrchů, což snižuje náklady na výzdobu interiéru.

Panelové domy

Stavba z panelů šla dnes ve srovnání se sovětskými technologiemi daleko dopředu. V těchto dnech vznikaly panelové domy v obytných čtvrtích Moskvy a Petrohradu. Při stavbě panelového domu je stavební rám sestaven z železobetonových výrobků, které jsou vyráběny pomocí moderních high-tech zařízení. To urychluje proces stavby domu a umožňuje stavbu provádět v kteroukoli roční dobu bez ohledu na povětrnostní podmínky. Díky výrobě produktů v továrních podmínkách začíná kontrola kvality postaveného bydlení od okamžiku, kdy jsou v podniku vyrobeny stavební konstrukce.

Panelové domy se staví rychleji než zděné a cihlově-monolitické. Takže například krabicový panelový dům lze postavit zhruba za 6 měsíců, monolitický za 8–9 měsíců. Minimální životnost bude v obou případech stejná. Také náklady na výstavbu z panelů a konečné náklady na metr čtvereční jsou nižší ve srovnání s domy stavěnými jinými technologiemi. Cena pro spotřebitele závisí na mnoha faktorech: rozvojová oblast, pověst developera, fáze výstavby domu.

Hlavní je komfort bydlení

Ve stavebním komplexu došlo k technologickému vývoji, který vyrovnal spotřebitelské vlastnosti cihlové, panelové a monolitické konstrukce. Při výběru bytu kupující v první řadě věnují pozornost pověsti developera, kvalitě použitých stavebních a dokončovacích materiálů, vybavení a úrovni stavební kultury. Spotřebitelské vlastnosti různých typů nových budov v Moskvě a Petrohradu, když vývojáři používají moderní vysoce kvalitní materiály, jsou téměř totožné. Důležitým faktorem pro kupující není stavební technologie, ale vysoká kvalita výrobku jako celku: architektonický návrh, efektivní inženýrská řešení, komfort bydlení. Když je vše stejné, panelový dům se staví rychleji než zděný a cena bytu v něm bude nižší. Zděné a cihlově-monolitické domy přitom předčí panelové domy ve zvukové a tepelné izolaci. Domy postavené rámově-monolitickou technologií poskytují příležitost k výrazné přestavbě bytu.

Požadavky na kvalitu konstrukce a materiálů se mnohonásobně zvýšily: spotřebitele zajímá energetická účinnost domu, architektonická řešení, zařízení pro sledování a měření energie, montáž okenních konstrukcí, tepelná izolace a větrání. Spotřebitelé více dbají na velikost kuchyní, hloubku balkonů, dispozice a materiály, ze kterých je dům postaven. Pro kupující je nejdůležitější komfort bydlení. A to nejen v bytě samotném, ale i mimo něj – ve vstupních dveřích, na dvoře, v bloku. Komponentů tohoto komfortu je mnoho – uzavřený bezpečný prostor, hřiště a rekreační oblasti pro dospělé, parkoviště, prostorné světlé haly a mnoho dalšího.