Chci postavit dům! Kde začít a v jakém pořadí postupovat? — Články a rady odborníků na realitní trh o MIR KVARTIR

Při rozhodování o výstavbě vlastního domu majitelé pozemků ne vždy chápou, kde začít, co dělat a v jakém pořadí a jaké nuance vzít v úvahu. Při stavbě domu je důležitá každá etapa – od vyhledání a zhodnocení pozemku a vypracování projektu až po legalizaci již postaveného objektu.

Řekneme vám o hlavních fázích stavby domu a na co byste měli věnovat zvláštní pozornost.

Staveniště: jak vybrat správný pozemek

Zjistěte účel pozemku

Možnost postavit dům na místě bude záviset na jeho zamýšleném účelu. Stavět je povoleno pouze na pozemcích, které jsou klasifikovány jako individuální bytová výstavba (IHC) a jsou určeny k zahrádkaření nebo na pozemcích soukromé domácnosti. Někdy lze získat stavební povolení i pro jiné oblasti. K tomu je ale nutné změnit povolené využití pozemku, a to se ne vždy podaří. Kromě kategorie lokality je také lepší zjistit, zda se pozemek nachází v chráněném území. Například je zakázáno stavět domy na pozemcích, které jsou součástí lesního fondu nebo na břehu vodní plochy. Do jaké kategorie pozemek patří a zda existují nějaká omezení pro jeho zástavbu, zjistíte pomocí výpisu z Jednotné státní evidence nemovitostí.

Informujte se o krajině a půdním typu lokality

Může se zdát, že typ půdy není při stavbě domu příliš důležitý, zvláště pokud majitel neplánuje na místě vytvořit zeleninovou zahradu nebo zahradu. Ve skutečnosti je druh půdy důležitý – může určit dobu trvání práce na stavbě domu a její náklady. Suché půdy jsou považovány za nejvhodnější pro výstavbu. Pokud je místo převážně hlína nebo hlína, bude výstavba dražší kvůli půdě zadržující vodu. Při stavbě na bažinatém terénu možná zjistíte, že se váš domov časem usadil.

Pokud v blízkosti místa protéká řeka, stojí za to zjistit, zda nezaplavuje pozemek. Povodeň výrazně zkomplikuje proces výstavby a provoz hotového domu. Nerovný terén stavbu neznemožňuje, ale pokud je přítomen, bude nutné provést vyrovnávací práce.

Posuďte geometrii místa

Pozemky jsou obvykle obdélníkového tvaru nebo blízko něj. Pokud je však takový obdélník příliš úzký, bude docela obtížné umístit samotný dům a všechny potřebné předměty, například lázeňský dům, garáž, altán, bazén, na území lokality. Pokud je lokalita nepravidelného tvaru nebo zakřivená, může být část území nevhodná pro zástavbu.

Zvažte umístění místa a jeho vzdálenost od města nebo určitých objektů

Pokud majitelé nehodlají v domě trvale bydlet, může se tento bod zdát nedůležitý. Pokud ale plánujete v domě bydlet natrvalo, je lepší počítat s přijatelnou vzdáleností od škol, poliklinik, supermarketů a dalších zařízení, jejichž umístění je důležité. Za pozornost stojí i dopravní infrastruktura a vzdálenost od autobusové zastávky – lokalita se může nacházet daleko od zastávky MHD a pokud nemáte vlastní auto, může být obtížné se k ní dostat.

Zjistěte, jaké objekty se nacházejí v blízkosti místa

Je důležité zjistit, zda se v blízkosti místa nenachází hřbitov nebo nějaký průmyslový objekt, který je v současné době zakonzervován, ale za pár let může začít znovu fungovat a vypouštět škodlivé látky.

Kromě objektů, které se nacházejí v blízkosti místa, stojí za to zjistit plány na výstavbu některých dalších. Mohou například plánovat položit federální dálnici poblíž budoucího domova. O budoucích objektech se můžete informovat pomocí územního plánu okresu nebo kraje. Obvykle jsou umístěny na webových stránkách samospráv.

Posoudit stav komunikací vedoucích k místu

Na pozemek se lze dostat po polní cestě, betonu, náspu nebo asfaltu. Špinavá příjezdová cesta je nejhorší varianta. Taková silnice může být po dešti odplavena a projíždějící těžká nákladní auta mohou zanechat velké vyjeté koleje. Zásypový přístup je lepší varianta, ale stav takové silnice přímo závisí na tom, jak dávno byla postavena. I když byla silnice špatně položená a šetřili materiálem, může se stát za pár let nepoužitelnou. Betonová cesta je lepší než polní nebo násepová cesta, ale může být obtížné po ní jezdit kvůli spárám. Nejlepší možností pro přístup na pozemek je asfalt, ale pouze v případě, že na silnici nejsou žádné výmoly.

Získejte informace o stávající komunikaci

Pro plný provoz domu je nutné mít zdroje – kanalizaci, vodovod, elektřinu. A pokud si můžete sami nainstalovat kanalizaci a vyvrtat studnu, abyste získali vodu, pak se bez elektřiny neobejdete. Také pokud na místě není voda, stojí za to zjistit, v jaké hloubce podzemní voda leží. V opačném případě se může ukázat, že budete muset vyvrtat velmi hlubokou studnu a koupit výkonné čerpadlo a s tím jsou spojeny vysoké náklady.

Příprava projektu budoucího domu

Pokud máte znalosti, můžete projekt udělat sami nebo si jej objednat u architektonické firmy. Při objednání projektu od architektonické společnosti je klientovi obvykle poskytnut podrobný náčrt, který ukáže dispoziční řešení a veškeré informace o návrhu. Firmy si také mohou vymodelovat přibližný vzhled domu – jak bude vypadat při použití určitých materiálů.

Při kontaktu s architektonickou firmou si můžete vybrat některý z již hotových projektů. Výhodou této metody je, že můžete vyhodnotit, jak tyto domy vypadají ve skutečnosti. Pokud jsou již objekty podle určitého projektu postaveny, jsou zákazníkům obvykle poskytnuty jejich fotografie.

Při výběru projektu z hotových možností nebo jeho koordinaci od začátku je důležité rozhodnout o následujících parametrech a bodech:

• počet podlaží v domě;
• plocha místností a jejich počet;
• počet hygienických zařízení;
• počet schodů a jejich umístění;
• konfigurace nebytových prostor – sklad, šatna, kotelna;
• tvar střechy;
• tvar okna;
• strana, na které bude umístěn vchod do domu;
• účel podkroví – k čemu bude sloužit.

Při určování dispozice je třeba pamatovat na to, že výška jednotlivého domu by neměla přesáhnout 20 metrů a také není dovoleno stavět budovy vyšší než 3 podlaží.

Občas se stane, že chcete do svého domu umístit nějaký konkrétní nábytek. Může to být například masivní stůl, který jste zdědili po svém dědečkovi, nebo velká pohovka, kterou máte ve starém domě. Pokud je chcete mít v rozestavěném domě, je lepší s tím počítat už při projektování domu. V opačném případě se může ukázat, že v žádné z místností není místo pro nábytek.

Příprava webu pro práci

V této fázi je třeba provést následující:

• zajistit normální přístup na stránku;
• naplánovat území – v této fázi je určeno umístění domu a všech ostatních objektů. Během plánování je také vyhrazen prostor pro zahradu, zeleninovou zahradu a další oblasti pro samostatný účel;
• demolovat objekty, které na místě nezůstanou. Může to být například stará stodola, trvale instalovaná lavička, altán;
• odstranit nepotřebné rostliny, jako jsou keře a stromy;
• v případě potřeby provést výkopové práce. Právě v této fázi se vyplatí začít s vyrovnáváním plochy, pokud má sklon nebo rozdíly v nadmořské výšce;
• provádět geodetické práce, při kterých se zjišťuje složení zeminy, hustota zeminy a jak hluboko leží podzemní voda.

Rozhodněte se, z jakých materiálů bude dům postaven

Při stavbě soukromých domů se nejčastěji používají tři velké skupiny stavebních materiálů. Každý z nich má určité výhody a nevýhody – nelze říci, že existuje univerzální a ideální forma.

Výběr možnosti je založen na velkém počtu faktorů, včetně: regionu, ve kterém se dům nachází, krajiny lokality, finančních možností vlastníků lokality, naléhavosti výstavby objektu a osobních preferencí osoby, která bude v domě bydlet.

Domy z betonu, pěnových bloků a cihel

Pěnový blok je považován za odolný a spolehlivý materiál, který se vyznačuje dlouhou životností. Má to ale i nevýhodu – stavba domu trvá déle. Je to dáno tím, že než začnou dokončovací práce, musí stavba nějakou dobu – nejlépe jeden rok – stát.

Beton a cihla jsou považovány za materiály, které jsou náročné na základ. Proto je nejčastěji při výběru takových materiálů nutné provést další výkopové práce a vytvořit pevný základ. Stavba domu je kvůli tomu dražší, než když si například jako hlavní materiál zvolíte pěnové bloky.

Při stavbě domu z betonu, pěnových bloků nebo cihel se používají konstrukční řešení, takže je vhodné provádět práci během teplé sezóny. Nyní jsou ale v prodeji speciální přísady, díky jejichž použití můžete postavit dům i při mínusových teplotách.

dřevěné domy

Při výběru dřeva jako hlavního materiálu je třeba mít na paměti, že stavební technologie se mohou výrazně lišit, například při použití lepeného lamelového dřeva, profilovaného dřeva, hoblovaných nebo zaoblených kulatin.

Hlavní výhodou dřevěných domů je jejich šetrnost k životnímu prostředí, pohodlí a útulnost hotové stavby. Existují ale i určité nevýhody. Například při delší době stavby domu bude kromě času na samotnou stavbu potřeba čas na smrštění. Při výběru dřeva je také třeba vzít v úvahu, že při použití hotového domu je třeba jej pravidelně zpracovávat, včetně utěsnění švů mezi kládami.

Montované domy

Rámové domy se vyznačují hospodárností – jak během procesu výstavby, tak během následného provozu. Technologie výstavby rámových domů se také nazývá kanadská nebo finská. Jeho podstata spočívá ve stavbě rámu ze dřeva a dřeva s následným položením izolace dovnitř a překrytím OSB deskami. Jedná se však o klasickou technologii – existuje modernější technologie, která zahrnuje použití panelů SIP. Jedná se o hotové tvárnice, ve kterých je izolace již spojena s obkladem. Tento materiál má podstatnou výhodu – izolace ani po několika desetiletích neklesá, což při použití klasické technologie neplatí.

Další výhodou rámových domů je jejich lehkost díky pilotovému založení a rychlá výstavba domu – díky tomu, že není potřeba používat betonová řešení, lze stavbu postavit kdykoli během roku.

Rozhodněte, kdo dům postaví

Stává se, že budoucí majitelé pozemků se v zájmu úspory rozhodnou provést stavební práce svépomocí. Tento úhel pohledu ale v poslední době ztrácí na popularitě. To je způsobeno skutečností, že mnoho lidí špatně rozumí složitosti stavby a věří, že specialisté udělají vše rychleji a lépe.

V případě rozhodnutí obrátit se na dodavatele mohou být dvě možnosti – vyhledání jednotlivých specialistů na určité typy prací, například na stavbu základů, na stavbu skeletu domu, na montáž střechy, na provádění dokončovacích prací atd. Druhou možností je najmout dodavatele, který provede všechny druhy prací. Ani zde neexistuje ideální varianta, ale metoda s jedním dodavatelem může být výhodnější, protože všechny práce bude provádět jedna organizace, a tedy bude použit jeden pracovní standard. Také při kontaktování jednoho dodavatele je vlastník webu zpravidla méně zapojen do procesu a netráví tolik času sledováním práce.

Při výběru dodavatele je vhodné přečíst si recenze jeho prací a zhodnotit hotové domy, které postavil. I při přímém najímání dodavatele doporučují odborníci nezanedbávat uzavření smlouvy. To poskytne příležitost zajistit svá práva a povinnosti jako stavebníků a také jasně pochopit, co je třeba udělat a v jakém časovém rámci. Smlouva také poskytuje záruku ochrany práv v případě porušení smluvních podmínek ze strany zhotovitele.

Platba dodavateli se obvykle provádí po etapách – po dokončení určitého množství práce. Spolu se smlouvou je důležité zkontrolovat zpracovaný odhad stavby, který bude přesně vypovídat o ceně jednotlivých prací.

Stavební materiál může zakoupit vlastník pozemku nebo zhotovitel. První možnost často volí ti, kteří mají dostatek času na vlastní nákup, mají základní znalosti materiálů nebo nemají úplnou důvěru v dodavatele. Pokud zvolíte druhou možnost, můžete počítat se slevou, protože stavební firmy často nakupují materiály ve velkém.

Zdokumentujte zahájení stavby

Od roku 2018 se výrazně zjednodušil postup při dokládání stavebních prací. Od této doby již není potřeba stavební povolení; stačí odeslat upozornění. Oznámení lze zaslat prostřednictvím webových stránek Státních služeb s připojením projektu budoucího domu a schematického obrázku, jak bude na místě umístěn. Na základě výsledků přezkoumání zaslaného oznámení je rozhodnuto o souladu parametrů domu se stavebními předpisy a zasláno oznámení o odpovědi vlastníkovi lokality.

Postavit dům

Stavba domu probíhá v několika hlavních fázích:

1. Nalévá se základ.
2. Staví se zdi.
3. Pokládá se střecha.
4. Instalují se okna a venkovní dveře.
5. Dokončuje se fasáda.

Jak dlouho bude každá etapa trvat, závisí na zvolené technologii výstavby.

Po dokončení všech plánovaných prací vlastník místa podepíše potvrzení o převzetí.

Zapsat vlastnictví domu

Před registrací domu musíte vytvořit technický pas. Za tímto účelem se obracejí na katastrální inženýry. Dále je nutné zaslat oznámení o dokončení stavby. Pokud byly při stavbě domu dodrženy potřebné normy, je zasláno oznámení o jejich dodržování. Vyplněný technický plán je spolu s přijatým oznámením zaslán k registraci domu. Po registraci jsou informace o domě zapsány do Jednotného státního registru nemovitostí.